最高法院民事判決 一○六年度台上字第三七七號上 訴 人 洪 梅 花
葉 國 讚張 秀 微葉 志 鴻葉 淑 娟葉 淑 芳葉 淑 妘林 郭 員林 大 衛林 佩 璍林 昱 君林 尹 涵王 金 進王 斌 宇張 朝 宗陳 雪 雲林 丁 旺林 烈 堂林 聖 雄林 錦 堂林 月 英林 月 霞林 祐 亦林 天 增林 清 秀林 玉 真林 永 祿韓 瑞 木黃 乾 修王 鹿 堯林 國 山賴 美 容賴 阿 秀陳 瑞 章賴 瑞 堂賴 瑞 豐賴 瑞 定賴 瑞 德賴 桂 英林 炳 煌林 豐 裕林張日春林 耀 坤吳 林 屘鄭 萬 水林 豐 榮林 火 生林 來 金鄭 玉 蓮林 德 順蔡 慶 華蔡 慶 千林 敏 雄劉 錦 堂陳 尚 文林 清 桂謝 玉 串張 嘉 文張亦謦即張繡讌何 麗 惠王 姿 婷王 憲 羣葉 寶 桂李 美 瑩李 育 儒李 信 賢林 建 仲林 峯 隆林 建 廷紀 怡 辰林蔡秀琴林 啟 中林 德 發李 宇 宗共 同訴訟代理人 張 宏 銘律師上 訴 人 林 茹 海
邱 𡍼 金林 守 直島田玉枝即林玉枝長尾裕美共 同訴訟代理人 陳益軒律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，兩造對於中華民國一○五年三月二十九日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（一○四年度重上更㈡字第五號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件上訴人洪梅花以次七十四人（下稱洪梅花等七十四人）主張：伊（或伊之被繼承人）與對造上訴人林守直以次三人（下稱林守直等三人）之被繼承人林鑽燧間，就其所有如第一審判決附表（下稱附表）所示多筆土地（下稱系爭土地）各自占用部分有基地租賃關係。林鑽燧於民國四十二年間遷居日本，嗣於四十七年八月十六日死亡，由訴外人林守藩、林守成、林玉枝、林守直（下稱林守藩等四人）共同繼承，林守藩於七十三年五月十八日死亡，由林守成、林守直及林玉枝（下稱林守成等三人）繼承，林守成於一○○年七月十五日死亡，其繼承人為林英子及長尾裕美，又林英子於同年十一月三日死亡，由長尾裕美單獨繼承。緣訴外人葉作樂受林鑽燧委託管理系爭土地，於六十三年十二月二十四日以林鑽燧名義，以新台幣（下未註明幣別者，均同）一百零四萬元價格，出售系爭土地予上訴人邱𡍼金之買賣契約已經法院判決確認不存在，並命邱𡍼金塗銷所有權移轉登記確定。邱𡍼金乃於七十二年（即日本昭和五十八年）八月二十日與林守藩等四人簽訂和解契約書（下稱系爭和解契約），約定於邱𡍼金交付林守藩等四人和解金日幣一千萬元後，六十三年買賣契約書仍確認有效。林守成等三人復於七十五年二月二十二日授權邱𡍼金全權辦理林守藩應有部分之繼承登記及系爭土地所有權移轉等相關手續，邱𡍼金即於同年五月七日據以將系爭土地登記為林守成等三人共有，並以買賣為原因，於七十六年十月十四日辦理系爭土地所有權移轉登記為邱𡍼金與上訴人林茹海（下稱邱𡍼金等二人）共有，應有部分各二分之一。惟林守藩等四人未依法通知伊優先承買，伊於受邱𡍼金等二人起訴請求拆屋還地訴訟審理中，始悉系爭和解契約內容，自有依該契約約定條件優先購買系爭土地之權利，且得以該權利對抗邱𡍼金等二人。林守藩等四人於七十二年簽訂系爭和解契約後，未即通知伊行使權利，致伊起訴時，該和解契約約定應由賣方負擔之土地增值稅暴增至六千餘萬元，伊已蒙不利，伊仍願依同一條件，並負擔登記規費、代書費用、地價稅、土地增值稅等全額，優先承買系爭土地。求為: ㈠確認伊分別就附表所示各自承租占用之基地部分有優先購買權存在；㈡邱𡍼金等二人應將系爭土地之所有權移轉登記塗銷；㈢長尾裕美應就（林守成所遺）系爭土地所有權應有部分三分之一辦理繼承登記（此聲明於原審所追加者）；㈣林守直等三人應將系爭土地按系爭和解契約之同一條件出售予伊（各人買賣土地、價額分別如附表所示），並辦理分割，各自移轉所有權登記予伊之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。
林茹海以次五人（下稱林茹海等五人）則以：對造委請訴外人林清標於八十七年五月間，至日本取得林守成等三人出具之確認書，即為林守成等三人通知買賣條件，至遲於八十八年二月間均已知悉確認書內容及系爭和解契約買賣條件，處於可行使優先購買權之狀態，而始終怠於行使，自已發生土地法第一百零四條第二項之失權效果。又對造經時十年餘，於地價大幅上漲後，始起訴行使優先承買權，有悖誠信，且其行使優先承買權之「同一條件」，應依起訴時之地價為準，不得再以系爭和解契約約定之價金承買，始符公平等語，資為抗辯。
原審維持第一審就確認優先購買權存在、邱𡍼金塗銷所有權移轉登記、林守直等三人應將系爭土地按系爭和解契約之同一條件出售、辦理分割，各自移轉所有權登記所為洪梅花等七十四人勝訴之判決，駁回林茹海等五人之上訴，並就洪梅花等七十四人追加請求長尾裕美辦理應有部分六分之一繼承登記之訴部分，判決如其聲明，駁回其他追加之訴。另廢棄第一審就林茹海塗銷及所有權移轉登記所為洪梅花等七十四人勝訴之判決，駁回渠等在第一審之訴。無非以：系爭土地原為林鑽燧所有，洪梅花等七十四人就附表所示各自占用土地部分，分別有基地承租權。嗣林鑽燧死亡，由林守藩等四人繼承，林守藩死亡後，由林守成等三人繼承，林守成及其配偶林英子先後死亡後，由長尾裕美單獨繼承。六十三年買賣契約已經法院判決確認買賣關係不存在，及命邱𡍼金塗銷所有權移轉登記確定等事實，為兩造所不爭，堪信為真。查另案拆屋還地訴訟中認定洪梅花等七十四人或其被繼承人與訴外人林鑽燧間，自日據時期起就系爭土地即有基地租賃之關係存在，林鑽燧死亡後，其繼承人林守藩等四人亦委由葉作樂管理系爭土地，並均以林鑽燧名義立據收租，而認彼等間存有不定期之租賃關係。至邱𡍼金七十五年九月九日存證信函之意旨，僅表明其受林守成等三人委任全權以每平方公尺六千零五十元出售三十六筆土地，並未表明出賣人林守直等人已於七十二年八月二十日將上開土地以一百零四萬元及日幣一千萬元出賣於邱𡍼金之事實，且未明確催告是否行使優先購買權；其表明之每平方公尺價格，亦與原來買賣契約之約定不符，自非合法行使優先購買權之通知，洪梅花等七十四人自不喪失優先購買權，渠等就系爭土地有優先購買權。雖林守成等三人非上開案件之當事人，不受該案件判決爭點效所及，然彼等亦不否認洪梅花等七十四人，就系爭土地之租賃關係存在，是洪梅花等七十四人所辯其就系爭土地有租賃關係存在，得行使優先購買權，自屬可採。次查，洪梅花等七十四人於八十七年間委託林清標至日本尋找地主林守成等人，洽談以系爭和解契約所約定之同一條件，購買系爭土地，並攜帶授權書（承租人授權林清標前往日本對日本地主行使優先購買權）、確認書（林守成等人確認與邱𡍼金間於七十二年八月二十日簽訂和解契約書）、同意書等文件，其中確認書、授權書，日本地主已經簽署，而依系爭確認書、系爭和解契約內容，該確認書僅在確認林守成等三人未與上訴人邱𡍼金等二人訂立「日期七十六年六月二十七日」、「價金一億一千三百四十一萬九千三百五十元」之買賣契約書，且該確認書所載，與系爭和解契約條件不同，不能以該確認書為行使優先購買權之意思表示。而洪梅花等七十四人依另案拆屋還地訴訟於九十六年二月十四日判決認定之事實，進而主張以同樣條件行使優先購買權，自無違反誠信原則可言。林茹海等五人以九十八年十二月二十八日答辯三狀為終止原租賃契約之意思表示，不影響洪梅花等七十四人與林守成等三人間業已成立之買賣契約。依系爭和解契約之記載，已就標的物、應支付價金及其付款方式等具體、明確約定甚明，洪梅花等七十四人依土地法第一百零四條第一項所定優先購買權之同一條件，係指「林守成等人於七十二年和解契約所約定將三十六筆土地以一百零四萬元，加計日幣一千萬元出賣於邱𡍼金等」，自應以七十二年八月間幣值加計物價指數為準。而六十三年十二月二十四日及七十二年八月二十日之一百零四萬元，及七十二年八月二十之日幣一千萬元，如換算成九十六年八月二十七日之新台幣幣值，依序分別為二百九十三萬六千七百五十八元、一百五十八萬九千七百七十四元、二百五十二萬零九百八十五元，有中央銀行業務局函可稽；是系爭和解契約締約時之買賣價金「一百零四萬元加日幣一千萬元」，換算為九十六年八月二十七日之新台幣幣值為四百十一萬零七百五十九元，審酌委託華聲科技不動產估價師所派員實地調查地價，參考當地環境等以德興段七七八等地號為例，至九十六年八月漲幅約為一半；況本件最主要責任，在於邱𡍼金等二人故意以不正確價格為通知，應承受其不利益，依民法第一百四十八條第二項規定，應依誠實及信用方法，換算當時幣值即為同一條件之價格。末查，重測後系爭坐落台中市○○段○○○○○○○○號土地經林茹海之債權人日盛國際商業銀行股份有限公司（下稱日盛銀行）向台灣台中地方法院聲請准予假扣押在案，則洪梅花等七十四人自不得請求林茹海予以塗銷及為所有權移轉登記暨追加請求長尾裕美辦理繼承登記六分之一（林茹海部分）。至渠等追加請求長尾裕美辦理繼承登記另六分之一（邱𡍼金部分）則為有理由。又林茹海部分為給付不能，而邱𡍼金等二人各為二分之一，洪梅花等七十四人請求復為特定位置，渠等自得請求邱𡍼金塗銷原所有權移轉登記後，回復為林守成等三人名義，再移轉予洪梅花等七十四人，而與林茹海保持共有，惟洪梅花等七十四人只須支付其中二分之一之如原判決附表所示價金。從而，洪梅花等七十四人各訴請對於附表所示各部分土地分別有優先購買權存在，並請求林守直等三人各按系爭和解契約之同一條件（買賣價金如原判決附表購買價格欄所示，關於辦理所有權移轉登記時之地價稅、土地增值稅、代書及過戶費用，均由買受人承擔），與洪梅花等七十四人訂立買賣契約，及請求邱𡍼金塗銷所有權登記及移轉登記予洪梅花等七十四人部分，均為有理由；另關此部分對於林茹海之請求為給付不能，難認有理等詞，為其判斷之基礎。
查原審駁回洪梅花等七十四人請求林茹海就第一審判決附表項次一至三二所示地號土地之所有權登記予以塗銷，及為所有權移轉登記暨請求長尾裕美辦理繼承登記六分之一（林茹海部分），係以重測後坐落台中市○○段○○○○○○○○號土地經林茹海之債權人日盛銀行聲請法院准予假扣押在案，已給付不能為由。惟第一審及原審判決就與洪梅花等七十四人本件請求標的相關之附表，均未列有上開二筆地號土地，則該二筆土地與系爭土地重測前後之關係為何，是否屬本件洪梅花等七十四人請求之標的，已非無疑。如屬否定，則原審未就洪梅花等七十四人請求之標的，敘明渠等不得為請求之理由及依據，即遽以否准之，自有理由不備之違法。次按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之，民法第一百零三條定有明文。查洪梅花等七十四人於八十七年間委託林清標到日本找地主林守成等人，洽談以系爭和解契約所約定之同一條件，購買系爭土地，並攜帶授權書（承租人授權林清標對日本地主行使優先購買權）、確認書（林守成等人確認簽訂系爭和解契約）、同意書等文件到日本，其中確認書、授權書，日本地主已經簽署，為原審認定之事實。參以林清標於另案證稱：伊在八十七年四月底、五月初至日本；（有關和解契約書究竟是哪一次你去日本時，由島田玉枝即林玉枝拿給你的？）那是在確認書、授權書、同意書的事情講完後，隔天才拿給我的等語；島田玉枝亦於另案到庭陳稱：伊簽署確認書、授權書，乃授權林清標處理佃農優先購買權問題等語（見原審重上字卷㈡三八頁背面、重上更㈠卷㈡一○三頁），如屬實在，系爭土地之地主似已將載有出賣條件之和解契約書通知洪梅花等七十四人，並由代理人林清標受領。則林茹海等五人抗辯：洪梅花等七十四人於斯時已受合法通知，不得再行使優先承買權等語，是否全然無據，非無再予研求之餘地。原審以林守成等三人簽署之授權書、確認書未提及系爭和解契約具體買賣條件，即認其三人所為，不生合法通知之效力，自嫌速斷。又倘渠等於斯時即知悉買賣事實及條件，卻遲至原審認定之九十六年八月二十七日始主張行使優先購買權等，能否謂無權利濫用或違反誠信原則，亦非無疑。兩造上訴論旨，各自指摘原判決不利於己部分為不當，求予廢棄，均有理由。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○六 年 四 月 十二 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 沈 方 維
法官 魏 大 喨法官 周 玫 芳法官 梁 玉 芬法官 詹 文 馨本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○六 年 四 月 二十八 日