最高法院民事裁定 106年度台上字第451號上 訴 人 陳銘福
陳慧雯蕭輝龍蕭哲志朱佳慧吳美嫭陳韻如吳鳳英楊靜子張文彥楊 祁共 同訴訟代理人 林國忠律師上 訴 人 李敬元
劉玉琴鍾鳳玲上 一 人訴訟代理人 林凱倫律師上 訴 人 許昌泰
林明燕徐智慶陳宏明郭良宓江韋德林秀美闕麗卿連秀如黃湘雯上 十三 人共 同訴訟代理人 蔡富強律師被 上訴 人 立益建設事業股份有限公司法定代理人 蘇廷弘被 上訴 人 立益紡織股份有限公司法定代理人 蘇東榮共 同訴訟代理人 徐鈴茱律師
陳國雄律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國105年6月21日臺灣高等法院第二審判決 （102年度消上字第10號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人請求各如附表「第一審法院判給(A) 的金額」欄、「合計第二審上訴金額」欄所示金額本息之訴及上訴，暨該訴訟費用部分均廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：上訴人陳銘福以次11人、上訴人李敬元以次13人與上訴人黃湘雯之夫資厚賢（嗣將本件訴訟標的之請求權讓與黃湘雯）分別與被上訴人立益建設事業股份有限公司、立益紡織股份有限公司訂立「土地房屋預定買賣契約書」（下稱預售屋契約）、土地房屋買賣契約書（下稱成屋買賣契約），向被上訴人購買○○○○花園」社區別墅區之臺北縣○○鄉（現改制為新北市○○區○○○路○段32之5、7、8、10、23、29、31、40、61、
62、64、2、18、19、20、38、43、45、51、53、56、60 號房屋〔包含大樓區1樓休閒設施公設（下稱系爭公設區域）約 0.98坪〕及其基地。被上訴人明知公設區域用途原為○○○○花園社區增設停車位（下稱社區自設停車位），不得變更核准用途，其違規設置作為健身房、韻律教室、游泳池、兒童遊戲室、交誼廳、蒸氣室、男女更衣室及廁所等區域使用，日後將遭主管機關拆除，竟於廣告及預售屋契約第3條、第5條約定，將社區自設停車位委由被上訴人代為規劃系爭公設區域，成屋買賣契約第7 條約定：被上訴人依現況點交公設區域。伊入住後，新北市政府工務局以民國97年10月1日函通知系爭公設區域違反建築法第73條第2項規定為違規使用，並應於97年11月30日前依原核准圖說恢復原狀或補辦手續，迄今無法補辦手續，伊始知該公設區域無法合法化等情，乃依民法第354條、第359條、第360條、第227條、公平交易法第21條、消費者保護法第51條等規定，求為命被上訴人給付如附表「第一審法院判給 (A)的金額」欄、「合計第二審上訴金額」欄所示金額及加計自起訴狀繕本送達翌日起之法定利息之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。
被上訴人則以：伊係依預售屋契約第3條、第5條約定受買受人委任代為規劃公設區域，且伊保留依實際狀況變更權利。另成屋買賣部分，已由業務人員現場說明系爭公設區域規畫情事，並約定該公設區域產權係獨立買賣標的，上訴人於購買前已明系爭公設區域係由社區自設停車位規劃。其他住戶多數同意接受該公設區域，經管委會簽收，並另向伊索取新臺幣（下同）10萬元，系爭公設區域目前未遭拆除，上訴人不得請求任何賠償。預售屋契約第 5條關於委由伊代為規劃公共設施之約定，未收取相關費用，乃屬有利於買受人，是該條款無上訴人所謂顯失公平或屬定型化條款應為無效之規定適用。又伊於新北市政府工務局 97年9月18日會勘時，已明確告知無法補正系爭公設區域之瑕疵，迄上訴人於100年3月25日提起訴訟時，顯已逾2年之消滅時效。 另本件非屬依消費者保護法所提起之訴訟，上訴人自不得依消費者保護法第51條規定，據以向伊請求懲罰性賠償金。倘認伊應就系爭房地所減少之價值為賠償，本件損害賠償之計算，應以臺灣大華不動產估價師聯合事務所為之估價報告書（下稱大華估價報告書）為基礎，即別墅區所減損之金額，應為每戶5萬4,900元等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為命被上訴人給付上訴人如附表所示「第一審法院判給 (A)的金額」欄所示金額本息之判決，改判駁回上訴人在第一審之訴，並就上訴人請求被上訴人再給付如附表「合計第二審上訴金額」欄所示金額本息（其中上訴人陳銘福之第二審上訴金額應為245萬9,052元，原判決附表編號3誤為249萬9,052 元）部分，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以： 系爭公設區域設於○○○○花園社區大樓區1樓社區自設停車位，被上訴人於取得使用執照後2 次施工後，將該公設區域之「休閒設備─健身器材、兒童遊憩器材、溫水池設備、閱覽室─會議桌椅」等點交予立益大廈管理委員會（下稱立益大廈管委會）、立益別墅社區公寓大廈管理委員會（下稱立益別墅管委會），依公寓大廈管理條例第36條規定點收及保管，有各該管委會主任委員陳品華、楊松麟具名之移交清冊及 97年3月15日公共設施保固證明書、96年2月28日立益別墅社區96年第1次區分所有權人會議紀錄第6點、97年8月23日立益別墅社區管委會及立益大廈管委會聯合會議紀錄可憑，被上訴人抗辯系爭公設區域業經立益大廈社區管委會、立益別墅社區管委會點收，且於移交時屬可供使用之狀態，洵屬有據。又被上訴人預售時之廣告DM雖有：「四季溫控泳池會館，新RV渡假生活，打破傳統別墅侷限，首創別墅社區會館俱樂部，規劃有四季溫控游泳池、健身館、韻律中心、芳香蒸汽室、宴會交誼廳…多項會館禮遇」等完善公共設施以銷售系爭「○○○○花園別墅」等語，惟預售屋契約第3條約定：「……『大樓區壹樓之自設停車位委由乙方（即被上訴人）施作為公設區域等，約計0.98坪』……」，第5條約定：「 ……大樓區壹樓公設：『本約大樓區壹樓公設（包括健身房、韻律教室、游泳池、兒童遊戲室、交誼廳、蒸氣室、男女更衣室及廁所等區域），上舉公共設施區域原為自設停車位區域委由被上訴人代為規劃，乙方依實際狀況保留變更權利：權屬由別墅區與大樓區全體區分所有權人共同持有，其面積計算以戶為單位平均分擔。』……」等語、成屋買賣契約第7條約定：…… 「不動產點交：本約標的乙方……，依現況點交。」等語，且預售屋契約約定系爭公共設施自原為自設停車位區域由被上訴人代為規劃，該約定內容平鋪直敘，只須具一般智識之人依其文義上即可明瞭系爭公共設施為取得使用執照後施工修改，為一般所謂2 次施工而與原使用執照圖面不符，並無任何隱諱不明情事，無致人誤會為合法使用情形，且該契約第1 條已明載簽約前業經買方審閱五日，對該約充分瞭解。可認簽訂預售屋契約之上訴人或其前手對上開約定均已充分了解，就社區公設區域之提供形式、內容，已另為約定，系爭公共設施之廣告內容與系爭買賣契約之內容不同者，應以系爭買賣契約所載內容為兩造履約之依據，亦無被上訴人未盡說明義務情形。第一審共同原告何美玲則陳稱「（點頭）當時只有跟我說有這樣規劃而已，我並不知這是違建去改的。」等語，足認被上訴人銷售人員確實有告知預售屋契約內容，按諸事理與經驗法則，被上訴人於簽訂成屋買賣契約時，自與簽訂預售屋契約為相同之處理，可認被上訴人對所有簽訂預定買賣契約書之買方均會為相同之告知，且對於簽訂成屋買賣契約之上訴人自亦會為相同之告知，核與證人韓國榮證稱管理委員會第1 次召開是伊召開，伊就有說公共設施停車位的部分，必須完工拿到使用執照之後，才能改造成游泳池等設施，就是所謂2 次施工等語略符，從而上訴人抗辯其不知系爭公設區域係社區自設停車位違法改建云云，即無可採信。雖被上訴人因廣告內容就系爭公共設施內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，有違反公平交易法第21條第1 項規定之情形，而經行政院公平交易委員會裁處罰鍰，惟此乃被上訴人就廣告內容應受行政法規即公平交易法規範之範疇，上訴人就被上訴人應交付之系爭公共設施應具備之效用，既經實質審酌後始約定如前，兩造間即應以系爭買賣契約所載內容為履約之依據，上訴人自不得再執廣告內容作為兩造買賣契約之一部。又依建築法第73條第2 項所以規定建築物應依核定之使用類組使用，其有變更停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照，係因主管建築機關必須審核該變更是否合法，是否對大眾之安全構成危險，此部分之規定屬取締規定，從而新北市政府工務局以 ○○花園社區所領95深使字第30號、96深使字第350號使用執照，依執照面積檢討計算式中社區自設停車位空間為免計容積部分，不得變更為「社區休閒運動設施（健身房、游泳池、韻律室、閱讀室、及兒童遊戲室」，未經許可擅自將原核准用途「停車空間」變更使用為上開場所及增設外牆等為由，處分建築物所有權人罰鍰，並命依原核准圖說恢復原狀或補辦手續，僅係依權責認定是否處分、命停止使用或取締拆除之問題。上訴人以此主張預售屋契約第5 條約定關於委由被上訴人規劃內容部分，違反建築法第73條規定，應屬無效云云，即非可取。該第5 條約定既經上訴人實質審閱後與被上訴人達成合意而簽訂，其約定內容亦無致上訴人或其前手誤認之處，無任何免除或減輕被上訴人之責任或使上訴人或其前手拋棄權利或限制行使權利或有其他致上訴人或其前手有重大不利益情事，難謂屬被上訴人單方利益之免責條款而有何違反誠信原則，與民法第247條之1規定無涉，上訴人主張預售屋契約違反民法第148條，屬民法第247條之1第1、4款之減免被上訴人責任或使上訴人重大不利而無效，即無可採。又預售屋契約第5 條約定社區公設區域為被上訴人取得使用執照後之2 次施工，經購買預售屋之上訴人實質審閱後，而在此契約條款下，與被上訴人達成買賣契約合意，且系爭公設區域於被上訴人移交時事實上可供使用，如前所述，自不得主張被上訴人應負瑕疵擔保責任。成屋買賣契約第7 條約定被上訴人應於伊等交付所有款項後，依現況點交房屋等語，被上訴人以現況點交系爭公共設施予立益別墅社區管委會，即屬已依債務本旨提出給付，自不生不完全給付問題。上訴人主張依民法第354條、第359條、第227 條規定被上訴人應就此負瑕疵擔保責任及不完全給付損害賠償責任，均非有據。再觀之兩造間契約並無就系爭公共設施品質之特別保證約定，上訴人主張被上訴人故意隱瞞瑕疵或應交付合法之系爭公共設施，而依民法第360 條主張損害賠償云云，亦非有理。又企業經營者依消費者保護法第51條規定應負之損害賠償責任，以有故意或過失要件。而被上訴人係依兩造間契約給付並無瑕庛給付或不完全給付情事，上訴人請求減少價金或不完全給付損害賠償，均屬無理，且兩造契約無違反民法第148 條誠實信用原則。上訴人同時主張依消費者保護第51條、公平交易法第31條規定，請求損害賠償及懲罰性賠償金，依前所述，亦屬無據。從而，上訴人依民法第354條、第359條、第360條、第227條第1項及第226條第1 項等規定，請求被上訴人給付，不應准許等詞，為其判斷基礎。
按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內。查預售房屋契約第3條約定：被上訴人出售房屋面積係包含大樓區1樓之「自設停車位」委由被上訴人施作為公設區域，約0.98坪等語；第5條約定：大樓區1樓公設（包括健身房、韻律教室、游泳池、兒童遊戲室、交誼廳、蒸氣室、男女更衣室及廁所等區域），原為「自設停車位」區域委由被上訴人代為規劃，及依實際狀況保留變更權利：權屬由立益別墅社區與立益大樓社區全體區分所有權人共同持有等語。系爭公設區域經新北市政府工務局以立益花園社區所領 95深使字第30號、96深使字第350號使用執照，依執照面積檢討計算式中社區自設停車位空間為免計容積部分，不得變更為「社區休閒運動設施（健身房、游泳池、韻律室、閱讀室、及兒童遊戲室」，未經許可擅自將原核准用途「停車空間」變更使用為上開場所及增設外牆等為由，處分建築物所有權人罰鍰，並命依原核准圖說恢復原狀或補辦手續等情，為原審認定之事實。果爾，社區自設停車位之空間於領得使用執照後，如不屬免計容積部分，非不得合法申請變更原核准用途為社區公設區域，即該空間2次施工，並不當然係違法施工，預售房屋契約第3條約定：上訴人將社區自設停車位委由被上訴人代為規劃公設區域，未提及是否違法2 次施工，且依社會通念，上訴人向被上訴人購買房地包含社區自設停車位及將該空間委任為規劃公設區域，是否非以合法施工為前提，而有容忍非法施工，願承擔公設區域遭拆除風險之合意，洵非無疑。則上訴人主張上開第 3條約定之真意，乃被上訴人負有合法申請社區自設停車位變更用途並施作為公設區域之義務，似非全然無據，洵待進一步推求釐清。原審未遑查明，逕以上開第3條約定係委由被上訴人違法2次施工，其不負瑕疵擔保與不完全給付責任，而為上訴人不利之判決，尚屬速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 21 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 靜 嫻
法官 林 恩 山法官 高 金 枝法官 楊 絮 雲法官 吳 光 釗本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 107 年 1 月 2 日