最高法院民事判決 106年度台上字第435號上 訴 人 黃振富訴訟代理人 吳世敏律師
苗繼業律師被 上訴 人 鄭林却
鄭武岳鄭武尚鄭武東鄭武釗鄭惠嘉兼 共 同訴訟代理人 鄭惠蓉（具律師資格）上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國105 年7月6日臺灣高等法院第二審更審判決（104 年度重上更㈡字第18號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊承租被上訴人共有坐落新竹縣竹北市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號耕地（下稱系爭重劃前土地），於民國95年間劃入新竹縣竹北市○○段自辦市地重劃區範圍，於重劃完成後，被上訴人獲配同上段909、918地號土地（下稱系爭土地），並於96年10月1 日辦理土地所有權登記完竣。惟系爭土地均無法耕種使用，已無法達到原租賃目的，伊已終止系爭租約暨請求被上訴人依法各給付按公告現值3分之1計算之補償費新臺幣（下同）225萬5,382元，為其所拒，經新竹縣竹北市○○段自辦市地重劃區重劃會（下稱系爭重劃會）2 次協調，及新竹縣竹北市公所租佃委員會、新竹縣政府租佃委員會調解、調處，均因被上訴人未出席或不同意，致調解、調處不成立。爰依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款、平均地權條例第63條第1 項、第2 項、平均地權條例施行細則第90條、獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法（下稱市地重劃辦法）第37條、土地所有權人辦理農村社區土地重劃辦法（下稱農社土地重劃辦法）第37條、市地重劃實施辦法第46條第2 項規定，求為命被上訴人各給付補償費225萬5,382元及加計法定遲延利息之判決（上訴人另請求確認兩造租賃關係不存在部分，業經第一審判決其勝訴確定）。
被上訴人則以：伊原共有系爭重劃前土地及新竹縣竹北市○○段○○○號耕地，面積合計9,489.87平方公尺，由上訴人及訴外人黃肇禧分租耕種。上開土地均納入重劃範圍，重劃後伊獲配土地減縮為4,744.95平方公尺，上訴人及黃肇禧分別承租3,643.17及1,
101.78平方公尺。黃肇禧在重劃後土地仍繼續耕種，並申請續訂租約登記。則系爭租約既無限制僅能種植水稻，且上訴人承租之土地亦非不能種植其他農作物，未因重劃而不能達到原租賃目的。又上訴人係自行終止系爭租約，與耕地三七五減租條例第17條第2項、平均地權條例第63條第2項、市地重劃實施辦法第46條、市地重劃辦法第37條、農社土地重劃辦法第37條規定不符，自不得依該等規定請求補償費。縱認其得請求給付補償費，亦應按重劃後面積比例計算方屬合理等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其訴，係以：上訴人所承租被上訴人共有系爭重劃前耕地，於重劃完成後，被上訴人係分得系爭土地等情，為兩造所不爭。又查上訴人係以系爭土地無法作為耕作使用，依民法第435條第2項規定終止租約，並經第一審法院判決認定兩造就系爭土地之耕地三七五租約業於99年11月24日終止。則既非出租人依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止，上訴人自不得依同條第2項第3款規定請求被上訴人補償。再系爭重劃前土地非農村社區土地，上訴人依農社土地重劃辦法第37條規定請求被上訴人補償，亦屬無據。至平均地權條例第63條第1項、第2項、平均地權條例施行細則第90條、市地重劃實施辦法第46條第2 項規定，係規範公辦市地重劃前訂有耕地租約之土地重劃後如何處理，本件係自辦市地重劃，應適用市地重劃辦法第37條規定。而上開辦法第37條第1 項規定「自辦市地重劃區重劃前訂有耕地租約之公、私有土地者，重劃後依下列方式處理：重劃後分配土地者，重劃會應於分配結果公告確定後二個月內邀集租約雙方當事人協調，承租人得依本條例第六十三條第二項第一款規定向出租人請求按重劃前租約面積、重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。協調同意終止租約者，重劃會應檢具有關資料函知直轄市或縣（市）主管機關轉請有關機關辦理註銷租約並通知當事人；協調不成者，重劃會應於權利變更登記後，檢具有關資料函知有關機關逕為辦理租約標示變更登記。重劃後未受分配土地者，重劃會就其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一，並函知直轄市或縣（市）主管機關轉請有關機關辦理註銷租約及通知當事人。」，則自辦市地重劃受有土地分配者，無論受分配之土地有無不能達原租賃目的，均須經重劃會邀集租約雙方協調。如協調同意終止租約，即辦理註銷租約，並由承租人請求出租人給付補償金，如協調不成立，則逕為辦理租約標示變更登記，此時不得請求補償金。兩造並非經協調終止系爭租約，上訴人自不得依上開規定請求補償。另未經法律規範之事項，得否類推適用某項法律規定，應先探求某項法律規定之規範目的即立法理由，其次再判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定類推及於該未經法律規範之事項。與法律漏洞有別者，乃立法政策之考量，縱因立法政策錯誤而未為規範係屬不當，亦屬立法論上之問題，並無類推適用之餘地。耕地三七五減租條例第17條第2項之適用，以租約經出租人依同條第1項第5 款規定終止為前提，其立法目的乃為平衡出租人、承租人雙方權利義務，難認承租人自行終止租約後，得類推適用同條例第17條第2項第3款規定請求出租人補償。而自辦市地重劃係由參加市地重劃之土地所有人，根據獎勵重劃辦法自行組成自辦市地重劃區重劃會，本於私法自治原則作成土地重劃分配，具有高度之自治性與相當之自主性。若經自辦重劃會協調不成雙方未合意終止租約者，其租賃契約當然繼續，出租人應否給付補償費，事涉租賃契約之雙方當事人權利義務變動事項，既非土地重劃業務當然範圍，本不屬中央主管機關被授權立法之範疇，自無隱藏性之法律漏洞。況自辦重劃會未被賦予平均地權條例施行細則第89條第1項第2款所定「不能達原租賃目的」認定之權限，亦無從類推平均地權條例第63條第1項、第2項規定求償。綜上，上訴人依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款、平均地權條例第63條第1項、第2項、平均地權條例施行細則第90條、市地重劃辦法第37條、農社土地重劃辦法第37條、市地重劃實施辦法第46條第2 項規定，請求被上訴人各給付補償費225萬5,382元及其利息，洵非正當，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按重劃後關於重劃前耕地租約之清理，如係公辦市地重劃，依平均地權條例第63條第1項及同條例施行細則第89條第2款規定，直轄市或縣（市）政府於認定該重劃後分配之土地不能達到原租賃之目的，即得逕為註銷租約，承租人並得依平均地權條例第63條第2項第1款規定向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地公告土地現值3分之1之補償。惟倘係自辦市地重劃，市地重劃辦法第37條僅規定「…重劃會應於分配結果公告確定後二個月內邀集租約雙方當事人協調，承租人得依本條例第六十三條第二項第一款規定向出租人請求按重劃前租約面積、重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。協調同意終止租約者，重劃會應檢具有關資料函知直轄市或縣（市）主管機關轉請有關機關辦理註銷租約並通知當事人；協調不成者，重劃會應於權利變更登記後，檢具有關資料函知有關機關逕為辦理租約標示變更登記。…」。則於重劃後所分配之土地已不能達原租賃目的，承租人於重劃會協調時依上開規定請求平均地權條例第63條第2項第1款規定補償，如出租人拒不到場或到場後不同意終止租約致協調不成時，應否終止租約及如何請求補償，並無規定。此固因自辦重劃依平均地權條例第58條第2 項規定授權範圍為重劃會組織、職權、重劃業務、獎勵措施等事項，有關租賃契約私權事項原不在其列，且自辦重劃會未被賦予平均地權條例施行細則第89條第 1項第2 款所定「不能達原租賃目的」之認定權限。然平均地權條例第63條第2項第1款，係為保護佃農權益所設之規定，倘耕地於自辦重劃分配之土地實際上業經直轄市或縣（市）政府認定不能達到原租賃之目的，而於重劃會協調時，出租人不到場或到場後不同意終止租約致協調不成時，如猶任租約仍繼續存在，不允承租人請求補償，造成市地重劃因由公辦或自辦，承租人未能享受同等待遇，自失公平。故於自辦重劃有上開情形，承租人如以土地不能達到租賃之目的為由終止租約，基於同一法律理由，承租人非不得類推適用上開平均地權條例規定請求出租人補償，以求貫徹。查系爭重劃會曾於96年8月8日、17日依市地重劃辦法第37條規定召開耕地租約協調會，邀集兩造協調，有系爭重劃會函可稽（見原審更㈠卷1 第285、286頁），上訴人主張被上訴人於第一次協調會未到場，鄭林却於第二次協調會到瑒，惟拒絕補償云云（見同上卷第282頁）。再依新竹縣政府98年1月13日函所示，被上訴人重劃完成後獲配之918 地號內有部分建物，且以礫石居多，不適合水稻之用，909 地號因不直接面臨給水及排水路，不適宜耕作水稻之用，2 筆土地均不適宜原租約繼續耕作，應可終止租約，亦有該函可稽（見一審卷2第94頁、原審更㈠卷1 第267頁）。且系爭租約業經上訴人以無法作為耕作使用，依民法第435條第2項規定，於99年11月24日合法終止等情，為原審所認定。
則系爭重劃會召開之協調會，因被上訴人未出席或不同意致協調未成，系爭土地業經新竹縣政府認定不能達原租賃目的，且經上訴人以無法供耕作使用合法終止租約，依上說明，上訴人非不得類推適用平均地權條例第63條第2項第1款規定，請求被上訴人補償。原審就此未詳為審酌，遽以前揭理由，為不利上訴人之認定，不無可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 27 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 吳 謀 焰法官 周 舒 雁法官 楊 絮 雲法官 吳 青 蓉本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 107 年 1 月 8 日