最高法院民事判決 一○六年度台上字第四三六號上 訴 人 林 茹 海
邱 𡍼 金島田玉枝即林玉枝長尾裕美林 守 直共 同訴訟代理人 陳 益 軒律師被 上訴 人 林 坤 德
林 鄭 珠鄭 國 鐘王 國 賓王 國 樹陳 金林 明 旺林 明 堂林 明 宗何 登 炎韓 再 森陳韓秀枝吳 林 屘共 同訴訟代理人 蕭 晴 旭律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國一○五年六月二十八日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（一○四年度重上更㈡字第三九號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件被上訴人主張：伊（或伊之被繼承人）與上訴人林守直、島田玉枝即林玉枝（下稱林玉枝）及長尾裕美三人（下稱林守直等三人）之被繼承人林鑽燧間，就各自占用林鑽燧所有坐落重測前台中縣太平市○○路段（下稱○○路段）一○二、一○二之一六、之二六至之二八、之四六、之四七、之五○至之五三地號等十一筆土地（重測後後依序編為台中市○○區○○段七八九、七二
七、七八三、七八四、七九○、八○七、七七六、七七八、七八
八、七八六、七八七地號土地，下稱系爭土地）部分有基地租賃關係。嗣林鑽燧於民國四十二年間遷居日本，於四十七年間死亡，由訴外人林守藩、林守成、林玉枝、林守直（下稱林守藩等四人）繼承；林守藩於七十三年間死亡，由林守成、林守直及林玉枝（下稱林守成等三人）繼承；林守成於一○○年間死亡，其繼承人為長尾裕美及訴外人林英子，又林英子於同年十一月間死亡，由長尾裕美單獨繼承。六十三年十二月二十四日前受林鑽燧委託管理系爭土地之訴外人葉作樂，以林鑽燧名義出售包括系爭土地在內之三十六筆土地（下稱系爭三十六筆土地）予上訴人邱𡍼金，價金為新台幣（以下未註明幣別者，均同）一百零四萬元。渠等所訂之買賣契約〔下稱六十三年買賣契約〕，業經基地承租人訴請法院確認邱𡍼金與林鑽燧間之買賣關係不存在及邱𡍼金應塗銷系爭土地之所有權移轉登記，並獲勝訴判決確定，上開土地於七十三年五月十日回復登記為林鑽燧名義。邱𡍼金乃於七十二年（即日本昭和五十八年）八月二十日與林守藩等四人簽訂和解契約書（下稱系爭和解契約書），約定於邱𡍼金交付林守藩等四人和解金日幣一千萬圓後，六十三年買賣契約仍為有效。林守成等三人復於七十五年二月間授權邱𡍼金辦理土地所有權移轉等手續（含林守藩部分之繼承登記），嗣邱𡍼金於將林守藩之應有部分登記為林守成等三人分別共有後，於七十六年十月十四日將上開土地所有權，以買賣為原因，移轉登記為邱𡍼金與上訴人林茹海（下稱邱𡍼金等二人）共有（應有部分各二分之一）。惟林守藩等四人與邱𡍼金訂定系爭和解契約書，出售系爭土地，未通知伊優先承買，伊於邱𡍼金等二人對伊請求拆屋還地之訴訟中，確知系爭和解契約書內容為買賣契約性質及有依該契約同一條件優先購買權。爰以起訴狀向林守直、林玉枝及長尾裕美（林守成之繼承人）為願依系爭和解契約書同一條件優先承買之意思表示，並提高總價金至八百萬元（即每平方公尺四百二十七元）承買該地，及同意負擔土地增值稅及過戶相關費用等情。爰求為：㈠確認伊分別就各自承租占用之土地〔地號及面積如第一審判決附表（下稱附表）所示〕有優先購買權存在；㈡邱𡍼金應將系爭土地所有權應有部分二分之一之移轉登記塗銷；㈢林守直等三人應將系爭土地按系爭和解契約書同一條件與伊訂立買賣契約（各人買賣之土地地號、面積、價金如附表），並於伊給付買賣價金同時，將伊占用如附表所示土地分割出新地號，於應有部分二分之一之範圍辦理所有權移轉登記予伊等所有（共有）。並於原審追加聲明，求為長尾裕美應就原林守成所有之系爭土地應有部分六分之一辦理繼承登記之判決（未繫屬本院者，不予論述）。
上訴人邱𡍼金、林茹海、林玉枝、林守直、長尾裕美則以：被上訴人於七十三年間，或六十七年間兩造多起訴訟時，即已知悉伊等間有系爭和解契約書之買賣行為，並得以同一條件主張優先購買，然其均未行使。林守成等三人至遲於八十七年五月間即已通知訴外人林清標（即上訴人授權處理優先購買事宜之人）系爭三十六筆土地之出售價金，被上訴人知悉買賣條件，卻怠於行使優先購買權，依土地法第一百零四條第二項規定，已生失權之效果。況林守成等三人於九十七年七月十一日亦以土地所有人身分通知被上訴人給付買賣價金未獲置理，應視為已默示放棄優先購買權；如否，因被上訴人有上開給付遲延情事，伊已於同年月二十四日解除買賣契約，被上訴人再為本件之請求，並無理由。再者，被上訴人知悉系爭土地買賣及條件後，怠於行使優先購買權，迨二十三年後，該地公告現值已調漲十三．六八倍，始主張以數年前之價格優先購買，顯違反誠信原則等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人勝訴之判決，一部予以廢棄，改判駁回其請求長尾裕美、林守直、林玉枝辦理逾系爭土地所有權應有部分二分之一之移轉登記部分之訴，諭知第一審判決主文所示土地地號更正為重測後之地號，並駁回上訴人其餘之上訴；暨就被上訴人追加之訴，判命長尾裕美就邱𡍼金塗銷系爭土地移轉登記中之應有部分六分之一辦理繼承登記，並駁回被上訴人其餘追加之訴，係以：林守藩等四人與邱𡍼金於七十二年間訂定系爭和解契約書，出售系爭三十六筆土地（含系爭土地）。邱𡍼金雖曾於七十五年九月間以林守成等三人之受任人之地位，通知被上訴人得以每平方公尺六千零五十元之價格購買土地，惟其未告知正確之買賣契約條件，被上訴人復無主動查明確實價格之義務，被上訴人縱不為購買之表示，仍不能視為放棄其優先購買權。又八十七年間被上訴人雖授權林清標至日本向林守成等三人行使優先購買權，買受系爭基地，然依林清標攜往日本之授權書、確認書、同意書內容以觀，被上訴人於斯時雖已知悉其得行使優先購買權之買賣契約條件內容，惟因林守成等三人簽署之授權書、確認書，並未提及系爭和解契約書之具體買賣條件，難認已生合法出賣通知之效力。被上訴人就系爭土地既有合法之基地租賃權，則其依土地法第一百零四條第一項規定，即有依系爭和解契約書之同樣條件〔即買賣價金為一百零四萬元及日幣一千萬圓（及負擔相關稅費，下同），買賣標的為系爭三十六筆土地〕優先購買承租基地之權。又被上訴人對系爭土地有土地法第一百零四條第二項規定之優先購買權，係九十五年六月二十七日始經原審九十二年度上更㈠字第五八號拆屋還地事件判決明確認定，則被上訴人於該判決確定後之九十六年八月二十七日起訴行使優先購買權，難謂係長期拖延至土地地價飆漲後始行使，而違誠信原則。另自系爭和解契約書締訂後，土地增值利益已無從歸由土地出賣人或邱𡍼金取得，該和解契約書復無以市價或公告現值計價之約定，是本件買賣價金（即六十三年十二月二十四日之一百零四萬元加計七十二年八月二十日之日幣一千萬圓），應依行政院主計處公布之換算表，換算成被上訴人起訴時間（九十六年八月二十七日）之新台幣幣值約為四百十一萬零七百五十九元折算系爭三十六筆土地每平方公尺為二百十九元。惟被上訴人於第一審表示買賣價金願加價至八百萬元，第一審以八百萬元作為「同樣條件之購買價格」計算被上訴人應負擔之購買價格，被上訴人未提起上訴，則其於原審表示不願加價至八百萬元購買，無從更為較有利之判決。又系爭土地所有權現登記於邱𡍼金、林茹海名下（應有部分各二分之一），林茹海部分經其債權人日盛國際商業銀行股份有限公司向法院聲請假扣押獲准在案，致該部分塗銷登記暫時性給付不能，如被上訴人亦無從請求邱𡍼金塗銷其應有部分二分之一之登記，並命林守直、林玉枝、長尾裕美移轉該部分土地所有權，有違事理之公平，且不足以彰顯行使優先購買權之法律上意義。從而，被上訴人請求確認其就系爭三十六筆土地中各自占用部分之土地有優先購買權存在，並請求林守直、林玉枝、長尾裕美就各該土地按系爭和解契約書同一條件與其訂立買賣契約，邱𡍼金應塗銷其就系爭土地應有部分二分之一之移轉登記，及林守直、林玉枝、長尾裕美應於其給付買賣價金同時，將系爭土地應有部分二分之一分別移轉登記予其所有（共有）；另被上訴人追加請求長尾裕美就林守成所有系爭土地應有部分六分之一應辦理繼承登記，亦有理由等詞，為其論斷之基礎。
按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示及應向本人為意思表示而向其代理人為之者，直接對本人發生效力，為民法第一百零三條所明定。被上訴人於八十七年四月間就林守成等三人所有坐落番子路段之全部土地，出具授權書，授權林清標全權代理處理協商及行使優先購買權等事宜，其於斯時已知悉得行使優先購買權之買賣契約條件內容。嗣林清標於同年五月至日本與林守成等三人洽商，並取得林守成等三人簽署之授權書、確認書，為原審認定之事實。參以林玉枝陳述：伊簽署授權書授權林清標去處理佃農優先購買權的問題等語（見原審重上更㈠卷㈡七、八頁），證人林清標證稱：其至日本與林守成等三人洽商確認書、授權書、同意書之事，林玉枝有交付和解契約書等語（見原審上易卷㈡五四頁面）。如屬實在，似見系爭三十六筆土地之出賣人，已將載有出賣條件之和解契約書通知被上訴人，並由被上訴人之代理人林清標代為受領。則上訴人辯稱被上訴人之代理人至遲於八十七年五月十三日，已受林守成等三人之合法通知，被上訴人即不得再行使優先權等語（原審重上更㈡卷一八六至一八九頁），是否全然無據，非無再進一步推求之餘地。原審以林守成等三人簽署之授權書、確認書，未提及系爭和解契約書之具體買賣條件，即認林守成等三人所為，不生合法通知之效力，自嫌速斷，且有判決不備理由之違法。又倘被上訴人於八十七年五月間即已知悉系爭買賣事實及條件，卻遲至九十六年間始行使優先購買權，有無權利濫用或違反誠信原則等項，亦待釐清。上訴論旨，指摘原判決不利於己部分為不當，求予廢棄，非無理由。末查，被上訴人於原審變更原訴之聲明，被上訴人林坤德、林鄭珠、何登炎、韓再森就其請求所涉之土地面積已為增減變更（原審重上更㈠卷㈠二一三至二二四頁、卷㈡六六至七七頁），案經發回，宜併注意及之。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○六 年 四 月 十二 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 沈 方 維
法官 魏 大 喨法官 詹 文 馨法官 梁 玉 芬法官 周 玫 芳本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○六 年 四 月 二十八 日