最高法院民事判決 106年度台上字第82號上 訴 人 唐榮鐵工廠股份有限公司法定代理人 張復盛訴訟代理人 王芊智律師
蔡錫欽律師被 上訴 人 財政部國有財產署南區分署（即被繼承人林清源之
遺產管理人）法定代理人 黃莉莉被 上訴 人 林祈福
林玳妤王添瑯王建順王麗香黃進成王火全甘麗燕黃進丁林連順上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國104年1月14日臺灣高等法院高雄分院第二審判決（101年度重上字第 81號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。
理 由上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○號、240-3地號土地（下稱系爭土地）為伊所有。被上訴人於系爭土地上分別有未辦保存登記之地上物及通路〔詳如原判決附表（下稱附表）一所示〕，無權占用伊所有如附表一各編號所示土地，伊得請求拆屋還地。被上訴人占用系爭土地，受有相當於租金之利益，致伊受有損害，應返還起訴前5年按申報地價年息10%計算之不當得利等情。爰依民法第767條、第179條之規定，並於原審追加黃進丁、甘麗燕、林連順及財政部國有財產署南區分署（下稱國有財產署）為被告，求為命被上訴人各應將如附表一所示占用位置之地上物拆除，返還土地予伊，並分別給付伊如附表二所示金額及自該表利息起算日欄所示之日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決（逾此部分之請求，未繫屬本院，不予論述）。
被上訴人則以：系爭土地於日據時代為保證責任旭建築信用購買利用組合（下稱旭信組合）所有，臺灣光復後旭信組合更名為保證責任高雄市建築信用合作社（下稱高雄建信）。訴外人王騫興建如附表一編號 1-6建物，由其孫即被上訴人王火全、王添瑯、王麗香、王建順（下稱王火全等 4人）輾轉繼承取得；訴外人黃選興建如附表一編號8-10建物，由被上訴人即其子黃進成、黃進丁與子媳甘麗燕（下稱黃進成等 3人）繼承及輾轉繼承取得；訴外人林貴（即林登貴）興建如附表一編號12建物，由被上訴人即其子林祈福、林連順與孫林玳妤（下稱林祈福等 3人，另與王火全等4人、黃進成等3人合稱王火全等10人）繼承及輾轉繼承取得。王騫、黃選及林貴（下合稱王騫等人）自日據時代即各自承租系爭土地部分面積建屋居住，高雄建信雖將系爭土地讓與上訴人，基地租賃契約仍然存在。上訴人購地時，已知建物之存在，事隔數十年始行使權利，有違誠信原則。另附表一編號13〔即第一審判決附圖（下稱附圖）編號18〕建物為林松所有，被上訴人即林清源之遺產管理人國有財產署並無拆除權限等語，資為抗辯。原審就上訴人請求被上訴人將如附表一所示占用位置之地上物拆除後返還土地，並給付如附表二本息部分，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人該部分之上訴，並駁回其追加之訴，係以：上訴人主張附表一編號1-12占用位置所示地上物即附圖編號2-13為占用人欄所列之王火全等10人所有，應有事實上處分權。上訴人主張附表一編號13（附圖編號18）占用位置之地上物為林清源翻修所有，林清源死後，繼承人均拋棄繼承，國有財產署有事實上處分權等語，惟查該建物為鐵皮磚造一層建物，原房屋稅納稅人為林新烈，林新烈死後，變更為其配偶林陳硯，可見該建物原為林新烈所有。林陳硯於民國69年間死亡，其子林清源、林松均為繼承人，林松雖稱該建物曾經兄長林清源翻修等情，惟據林清源之子林進興、林茂根陳稱：房屋係林新烈所建，因白蟻蛀蝕，始以鐵皮鋪設外部，並未拆除重建，附圖編號17即高雄市○○○路○○號由伊父使用，編號18即同路60號由林松使用等語，林松亦表示60號為其單獨所有，則林清源僅以鐵皮加強建物結構，難認係林清源所建而為其單獨所有，上訴人請求國有財產署就附表一編號13占用部分拆屋還地，並給付不當得利，洵屬無據。
其次，坐落高雄市○○區○○○段○ ○○○○○○號土地於53年間分割出同段第367-12地號等土地，第367-12地號土地於67年間經重測○○○區○○段第240地號土地。而○○○第 367、367-3地號土地原為高雄建信與陳啟峰、陳啟川、陳啟琛、陳啟清、陳啟安、陳啟輝、陳田漳等7人共有，上訴人於 45年間向高雄建信購買第 367-3地號土地之部分應有部分，成為該土地共有人，並經分割取得系爭土地所有權，上訴人主張系爭土地遭附表一編號 1至12所示之占用人無權占有，為其等否認，並辯稱：王騫等人自日據時代起即已租地建屋，提出土地租用租單、地租金表等為證，王騫為王火全等4人之祖父，王騫及王火全等4人之父王金獅、王新發、王新拔均已死亡；黃選為黃全連、黃進成、黃進丁之父，黃選、黃全連已先後死亡，甘麗燕為黃全連之妻；另林貴即林登貴，為林祈福、林祈宏、林連順之父，林貴、林祈宏亦先後死亡，林玳妤為林祈宏之女，是王火全等10人之父祖輩確曾向高雄建信承租土地。上開租單雖載承租地號為○○○段第 367號，惟其等倘非承租第367-3地號，衡情應無一致占用第367-3地號土地建屋居住之理，租約所載承租第367地號應為第367-3地號之省略記載。又上訴人主張依王火全等10人提出土地租用租單所示，王騫等人租用之地坪數分別載明約55坪（合約182.05平方公尺）、43.3 坪（合約142.33平方公尺）、17坪（合約56.27平方公尺），惟王火全等4人、黃進成等3人、林祈福等 3人目前占用系爭土地之面積分別為108平方公尺、102.43平方公尺、 36.9平方公尺，與該租單所載面積有明顯差距，無法作為合法占有權源之證明云云。惟租單既註明係約略坪數，即表示訂約時未經測量，王騫等人於特定位置建屋居住，長達10年以上，高雄建信未表示其占用與承租範圍不符，租期屆滿後，仍繼續收租，可見係以承租人實際占有位置為租約範圍，並為不定期限繼續契約。上訴人另主張縱認有不定期租賃契約存在，因原始建物已達不堪使用之狀態而消滅云云。惟觀諸王騫等人之租單所載，僅記載租用土地，並未約明租賃用途，且租期暫定 1年，難認承租人有以特定房屋使用基地為目的，自不得限制承租人不能在承租範圍修建或重建房屋，不得遽謂租賃當事人之真意為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。從而，上訴人依上揭規定請求如上所聲明，為無理由等詞，為其判斷之基礎。
按民事訴訟法第199條第2項規定，審判長應向當事人發問或曉諭，令其陳述事實、聲明證據，或為其他必要之聲明及陳述，其所聲明及陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之。此為審判長因定訴訟關係之闡明權，同時並為其義務，故審判長對於訴訟關係未盡此項必要之處置，違背闡明之義務者，其訴訟程序即有重大瑕疵，而基此所為之判決，亦屬違背法令。原審一方面認定附圖編號18之地上物原為林新烈所有，其子林清源、林松均繼承其所有權，林松雖抗辯該地上物經林清源翻修云云，惟據林清源之子林進興、林茂根陳稱僅以鐵皮鋪設外部，並未拆除重建等語，據此似認該地上物仍屬林新烈之全體繼承人所有。一方面又謂林松表示該地上物為其單獨所有云云，而為上訴人不利之論斷，前後已有扞格，且林松既抗辯該地上物經林清源翻修，何以又稱係其單獨所有，亦待澄清，此攸關該地上物處分權之歸屬及當事人適格與否之調查，原審於言詞辯論期日未行使闡明義務向兩造為發問或曉諭，令兩造就此事項為必要之聲明或陳述前，即認上訴人無法以林清源為訴求對象，而駁回上訴人之訴，其所踐行之訴訟程序自有重大瑕疵。次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎。查王騫等人有向高雄建信承租土地興建系爭地上物，為原審認定之事實。而黃選之土地繳款收據記載「房地號碼」字句，王火全及黃進成於原審復迭次抗辯其先祖王騫等人與高雄建信等租地建屋關係等語（原審卷㈠第59頁、卷㈢ 第551頁）。系爭土地既用以建屋，且租金收據亦有建物之相關記載，則系爭租賃契約是否僅為一般租賃契約，而非基地租賃契約？亦非無進一步研求之必要，原審遽以系爭租約不能限制承租人修建或重建房屋，當事人真意係不受基地租賃期間至特定房屋不堪使用為止之限制，尚有可議。再者，土地承租人僅得就其承租之範圍為使用、收益，倘其逾越承租範圍，占用未承租之土地而為使用、收益，即屬無權占用。原審雖認定王騫之租單記載其租用面積182.05平方公尺，王火全等 4人占用系爭土地108平方公尺。黃選之入金單、租單記載租用面積 142.33平方公尺，黃進成等3人占用面積為 102.43平方公尺。林貴之租單記載56.27平方公尺，林祈福等3人占用系爭土地之面積為36.9平方公尺等情，惟參諸第一審法院於100年5月11日係就附表一所示地上物占用系爭土地部分請地政人員測量繪製附圖（一審卷㈠第227頁），嗣原審復於103年1月7日勘驗系爭土地，依其勘驗筆錄所載，附圖編號2-6（即附表一編號1-3、8、9）、9-11（即附表一編號 4-6）、13（即附表一編號12）、18（即附表一編號13）地上物，均有部分尚坐落在訴外人柯欐潔等人之土地等語（原審卷㈢第 478頁），則系爭地上物全部興建面積究竟若干？與上開租單是否均有關連？興建面積與租單記載面積之差距如何？原審未詳加研求，徒以租單所載面積僅屬粗估，遽認在系爭土地占有位置均在租賃範圍之內，未免速斷。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 13 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 林 大 洋
法官 鄭 傑 夫法官 蕭 艿 菁法官 林 金 吾法官 陳 玉 完本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 106 年 9 月 27 日