最高法院民事判決 107年度台上字第1401號上 訴 人 林寶珠訴訟代理人 陳俊傑律師複 代理 人 蔡菘萍律師被 上訴 人 朱照雄
朱照松曾貴爵上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國105 年
7 月5 日臺灣高等法院第二審判決（103 年度重上字第1009號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人對於被上訴人曾貴爵之其餘上訴，及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：上訴人於民國90年11月12日與被上訴人朱照雄、朱照松（下稱朱照雄等2 人）、訴外人朱照紛之被繼承人朱福來（96年7 月11日死亡）簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向其承租門牌新北市○○區○○路0 段00號房屋（重編前為忠治村堰堤77號）及忠治段862 之5 地號土地（分割前為862 地號土地，下稱系爭房屋及系爭土地，合稱系爭房地），約定租期自91年2 月1 日起至105 年1 月31日止，94至96年、97至99年、
100 至105 年之月租分別為新臺幣（下同）12萬元、14萬元、18萬元。詎上訴人自96年起未依約付租，經朱照雄等2 人於102 年10月7 日代全體繼承人催告給付，未獲置理，爰以起訴狀繕本送達（103 年1 月5 日）為終止租約之意思表示。租約既經終止，上訴人應依民法第455 條規定及系爭契約第3 條約定返還系爭房地，及依民法第767 條規定返還系爭房屋，詎其繼續占用，受有相當月租18萬元之不當得利，總計其積欠97年10月8日起至103年1月5日止之租金，及103年1月6日起至同年2月28日止相當月租之不當利得共691萬6,452元，伊得依民法第179條、第184條規定請求返還等情。求為命上訴人㈠騰空返還系爭房地予朱照雄等2 人及全體共有人，㈡給付691 萬6,452元，及自103年3月4日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付朱照雄等2 人及全體共有人18萬元之判決。嗣於原審審理中，朱照雄等2 人主張伊等與朱照紛業於104年5月23日將上開㈡之債權讓與被上訴人曾貴爵等語，曾貴爵並經兩造同意，聲請原法院准其代朱照雄等2 人承當該部分之訴訟（被上訴人逾上開範圍之請求，業受敗訴判決確定）。
上訴人則以：伊配偶朱朝清於91年9 月17日設立訴外人箱根苑企業股份有限公司（下稱箱根苑公司）後，伊已與朱福來合意變更該公司為承租人，且月租實僅約定為5 萬元。又系爭房地作溫泉會館使用，朱照雄等2 人未交付所有權人同意書等文件（下稱同意書等文件），致無法取得商業登記及溫泉標章，伊得行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金；況朱照雄等2 人非朱福來全體繼承人，其終止租約不合法。再者，朱朝清增建系爭房屋如原判決附圖（下稱附圖）所示B、D、F、H部分（下稱增建部分），面積超過原有A、C、E、G部分（下稱原建部分）606 平方公尺，且將之包覆，應已取得該屋全部所有權，伊非無權占有。縱認伊應返還系爭房地，因伊於系爭房屋內設置溫泉湯屋及住宿房間各約10間，所支出有益費用依民法第431條第1項得請求償還，爰以之與被上訴人之租金債權抵銷等語，資為抗辯。並以伊已依第一審所為准許假執行之判決遷讓系爭房屋為由，依民事訴訟法第395條第2項規定，求為命朱照雄等2人遷讓返還系爭房屋之判決。
原審將第一審所為命上訴人給付逾691萬6,452 元及自103年3月4日起按月給付18萬元部分之判決予以廢棄，改判駁回朱照雄等 2人該部分之訴，並駁回上訴人其餘上訴及請求返還因假執行所為給付之聲明，係以：系爭房屋原建部分為朱福來所有，並於90年11月12日出租予上訴人，租期自91年2月1日起至105年1月31日止，並約定94至96年、97至99年、100至105年之月租分別為12萬元、14 萬元、18萬元，朱福來死亡後系爭租約及房屋由朱照雄等2人及朱照紛繼承為公同共有之事實，為兩造所不爭，並有系爭租約、繼承系統表等可稽。查系爭租約載明承租人為上訴人，上訴人雖提出扣繳單位為箱根苑公司之租賃所得扣繳憑單等，惟僅能證明租金由該公司支付或系爭房地由該公司使用，不足以證明系爭租約之承租人已變為該公司。又依上訴人所提支出證明單、各類所得扣繳暨免扣繳憑單之記載，及證人即朱照松之配偶黃月卿之證言，亦只能證明上訴人支付102 年3、4月之租金數額及當地一般租金行情，尚難認系爭租約當事人嗣後合意變更月租為5 萬元。另系爭租約未記載出租人應交付同意書等文件，且箱根苑公司於租約簽訂後，使用該屋營業已久，其與上訴人從未請求交付該等文件，可見朱照雄等2 人不負交付上開文件之義務，上訴人執此行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金，亦無可取。再者，系爭房屋原建部分係朱福來興建取得所有權，箱根苑公司則依附原建部分而增建，二者自地下室至地上4 樓室內均無以牆壁相隔而為連通狀態乙節，為兩造所不爭，並經勘驗屬實，參以朱照松持第一審判決聲請臺灣臺北地方法院以103 年度司執字第140422號假執行時，執行法院亦認增建部分係系爭房屋之一部分，而一併執行點交予朱照松，有勘驗筆錄、照片及執行案卷等可佐，足見增建部分係依附於原建部分，以助其效用而未具獨立性之次要建築，無使用上之獨立性，屬原建部分之附屬建物，依民法第 811條規定，應由朱福來取得其所有權，並由朱照雄等2 人與朱照紛繼承。按承租人遲付租金達2 個月以上總額者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約，此觀民法第440 條第1、2項規定即明。上訴人自96年起至102 年積欠租金783萬元，欠租達2個月以上，經朱照紛授權朱照雄等2 人於102年10月7日代全體繼承人催告其於10日內支付租金，仍未支付，乃以起訴狀繕本送達終止租約，有存證信函等為證，應認系爭租約於103 年1月5日上訴人收受起訴狀繕本時合法終止。租賃關係既已消滅，上訴人應返還系爭房地。又其尚欠97年10月8日起至103年1月5日止之租金，連同自103年1月
6 日起至103年2月28日止無權占用系爭房地受有月租18萬元之不當得利共691萬6,452元，及自103 年3月4日起至返還系爭房地之日止，每月亦受有不當利得18萬元，朱照雄等2 人及朱照紛自得請求其給付，惟渠等業於104年5月23日將該金錢債權讓與曾貴爵，曾貴爵為是項請求，洵屬有據。又上訴人應遷讓返還系爭房地，有如前述，則其依民事訴訟法第395條第2項聲明請求被上訴人返還因假執行所為給付即遷讓返還系爭房屋，即屬無據。綜上，被上訴人依民法第455 條前段、第767條、第179條規定及系爭租約第3條約定，請求上訴人遷讓返還系爭房地予朱照雄等2人及全體共有人，及給付曾貴爵691萬6,452 元，暨自103年3月4日起至返還系爭房地之日止，按月給付18萬元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回；另上訴人請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，不應准許，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。
關於廢棄發回部分：
原審謂上訴人於系爭租約終止後之103 年1 月6 日起仍占用系爭房地為無權占有，受有相當月租18萬元之利益，致朱照雄等2 人及朱照紛受有該損害，故應負返還是項不當得利之義務云云。惟依卷附土地登記謄本記載，系爭土地為中華民國所有（見一審卷㈠第16頁）。果爾，朱照雄等2 人及朱照紛既非該土地所有人，能否謂渠等因上訴人無權占用致受有不能使用該地之相當租金之損害，尚非無疑。原審就此未詳加研求，遽認渠等亦得請求該部分之不當得利，已有可議。次查，承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。民法第431條第1項定有明文。上訴人主張為系爭房屋設置溫泉湯屋、住宿房間各約10間，係其支出之有益費用，爰依上開規定與被上訴人之租金債權抵銷等語（見原審卷㈠第164 頁），攸關其是否尚須給付租金及金額多寡，係屬重要之防禦方法，原審恝置未論，並有可議。上訴論旨，指摘此部分於其不利之原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
關於駁回其他上訴部分：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條定有明文。查系爭租約業經朱照雄等2 人於103 年1 月5 日合法終止，為原審認定之事實。則原審認朱照雄等2 人得依上開規定，請求上訴人返還系爭房地與全體公同共有人，爰為上訴人該部分敗訴之判決，並駁回其依民事訴訟法第395 條第2 項所為聲明，經核尚無不合。至原判決於此部分贅列之其他理由，無論當否，要與裁判結果不生影響。上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第477 條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 26 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 吳 謀 焰法官 吳 青 蓉法官 林 麗 玲法官 周 舒 雁本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 108 年 1 月 7 日