最高法院民事判決 107年度台上字第1695號上 訴 人 邱茂凱訴訟代理人 莊國明律師
柳慧謙律師被 上訴 人 林娉婷訴訟代理人 鄭懷君律師
楊啟源律師上列當事人間請求確認本票債權不存在等事件，上訴人對於中華民國105年8月9日臺灣高等法院第二審判決（104年度上字第1129號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：伊為購買被上訴人所有坐落臺北市○○區○○路○○○巷○○ 號房屋（下稱系爭房屋）及基地（下合稱系爭房地），而於民國103年8月7 日與晨陽不動產經紀股份有限公司、博鼎不動產仲介有限公司（下稱博鼎公司）簽立買賣斡旋契約書（下稱系爭斡旋書），並簽發面額新臺幣（下同）330 萬元本票（下稱系爭本票）交業務員蕭丁元作為斡旋金。惟伊欲購買之系爭房屋為「1樓」全戶建築，與被上訴人擬出售者為1樓與地下室坪數合併計算，意思表示未能一致，故兩造就系爭房地之買賣契約（下稱系爭買賣契約）未成立。又博鼎公司網站刊登之廣告（下稱系爭廣告）未載明總坪數含地下室，蕭丁元亦隱瞞此買賣重要資訊，伊乃於同年月13日撤銷受詐欺簽立系爭斡旋書、簽發系爭本票之意思表示。另蕭丁元未給予伊至少3 日審閱期，亦未說明斡旋契約與要約書之區別及其替代關係，則系爭斡旋書非個別磋商條款部分，均不構成契約內容，蕭丁元交付系爭本票予被上訴人不生成為定金之效果。又系爭本票之發票日、到期日係蕭丁元偽填，應屬無效。倘認系爭買賣契約成立，且伊應負違約之責，則被上訴人沒入系爭本票作為違約金，顯屬過高，應予酌減等情。爰依民法第179條、並於原審追加依同法第249條第4 款之規定，求為：㈠確認被上訴人所持有系爭本票之本票債權不存在。㈡命被上訴人返還系爭本票之判決（未繫屬本院者，不予論述）。
被上訴人則以：依系爭斡旋書第4 條約定，伊在系爭斡旋書之賣方欄簽名，同意以上訴人出價之6,600 萬元出售系爭房地，系爭買賣契約即已成立，系爭本票即生定金效力。上訴人事後反悔不買，依同條第2項約定及民法第249條第2 款規定，伊得沒入代替定金之系爭本票。上訴人於簽立系爭斡旋書前，曾兩度前往系爭房屋現場查看，且蕭丁元曾主動提出記載有地下室面積之產權調查表予上訴人閱覽，絕無欺瞞行為。又上訴人既於不動產確認書簽名，顯已拋棄審閱期之權利，不得事後反悔再為主張等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：上訴人於103年8月
7 日在系爭斡旋書簽名，並簽發系爭本票交付蕭丁元作為斡旋金之用，蕭丁元嗣再將系爭本票交予被上訴人，為兩造所不爭執。上訴人曾於同日上午及下午兩度前往系爭房屋看屋，於看屋時，在客廳即可看出除1 樓外，尚有地下室供作廚房及餐廳使用；且蕭丁元於當日下午，上訴人偕同女友看屋時，亦提出產權調查表供上訴人閱覽，該產權調查表已載明系爭房屋為1 樓及地下室建物，登記面積1樓主建物約為30.05坪、地下室約為20.59 坪，並有地下2層編號28 之坡道平面車位。同日晚上上訴人與蕭丁元在博鼎公司會議室磋商時，蕭丁元提出系爭斡旋書及完整之不動產說明書並就內容加以說明，上訴人閱覽後，在系爭斡旋書及不動產說明書中之不動產標的現況說明書上簽名，而不動產說明書中之建物登記第二類謄本亦明確記載：系爭房屋1 樓面積為167.42平方公尺、地下1層面積為68.08平方公尺，並另有地下2 層編號28號之停車位（權利範圍：715分之15 ），有系爭斡旋書、不動產說明書所附之產權調查表、證人蕭丁元之證言、103年8月7 日蕭丁元與上訴人於博鼎公司會議室洽談系爭不動產過程之錄影光碟錄影內容及譯文及原審勘驗程序筆錄可稽。是上訴人在經蕭丁元解說及自行閱覽不動產說明書後，已明確瞭解被上訴人委託出售之系爭房屋為1樓及地下室建物，並包含地下2層編號28號之停車位，則其於系爭斡旋書簽名，委託蕭丁元代為斡旋之系爭房屋，亦為1樓、地下室建物，及地下2層編號28號之停車位，兩造間就買賣標的物之認知及意思表示並無不一致之情事。又上訴人出價6,600 萬元購買系爭房地，並簽發系爭本票作為斡旋金，委由蕭丁元代為斡旋，則蕭丁元於同日晚上10時許，將上訴人欲以6,
600 萬元購買系爭房地之意思表示告知被上訴人，經被上訴人應允，並收受系爭本票後，兩造間就系爭房地之買賣價金，亦達成合致，系爭買賣契約即已成立。系爭斡旋書第7 條僅係另約定上訴人應於收受博鼎公司通知後7 日內，與被上訴人完成系爭房地買賣契約之簽約手續，是系爭買賣契約非屬預約性質。上訴人於不動產確認書上簽名並勾選「買賣斡旋契約書」欄位，又於系爭斡旋書上簽名，並簽發系爭本票，已拋棄系爭斡旋書至少3 日審閱期之權利。而依系爭斡旋書第4 條約定，被上訴人接受上訴人系爭斡旋書所載要約條件，同意出售系爭房地，買賣契約即已成立，上訴人透過蕭丁元交付予被上訴人之系爭本票，即轉為系爭買賣契約之定金。系爭本票之發票日及到期日為授權及同意蕭丁元代為填載，並非蕭丁元所偽填。而系爭廣告雖僅記載「樓高 0～1 樓」，惟上訴人於簽立系爭斡旋書及簽發系爭本票時，已明確知悉系爭廣告上開記載係指系爭房屋之1 樓及地下室，並無受博鼎公司及蕭丁元詐欺之情事，亦無錯誤之意思表示可言。上訴人依民法第92條、第88條規定，撤銷簽立系爭斡旋書，及簽發系爭本票之意思表示云云，尚乏依據。兩造間之系爭房地買賣契約業已成立，則被上訴人取得系爭本票，自屬有法律上原因。上訴人復未能舉證證明不能履行系爭買賣契約係非可歸責於其事由，則上訴人依民法第179條、第249條第4 款規定，請求被上訴人返還系爭本票，並無理由。又系爭斡旋書第4條第3項約定：「當斡旋金在賣方同意依本契約書條件出售時，即生定金效力，買賣契約已成立。若買方違約不買，則不得請求返還；若賣方違約不賣，則所收定金應加倍返還…」旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額之預定，而屬違約定金。被上訴人沒入之定金為330萬元，占買賣價金之5％，並未逾內政部90台內中地字第0000000 號函修正之預售屋買賣契約書範本第27條第1 項，關於買方違反有關「付款條件及方式」之規定時，賣方得沒入依房地總價款最高不得超過15％之條款約定。
上訴人未舉證證明兩造約定之違約定金與所受損害在比例上有過高情事，則其主張應予酌減，亦無理由等詞，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘攻擊方法及證據為不足取與不再逐一論駁之理由，因而維持第一審所為此部分上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴。
按認定事實、取捨證據及解釋契約屬於事實審法院之職權，苟其認事、採證及解釋不違背經驗法則、論理法則與證據法則及無悖於法令，即不得援為上訴第三審之理由。本件上訴人於系爭斡旋書簽名並簽發系爭本票作為斡旋金，委由蕭丁元代為斡旋購買系爭房屋，經被上訴人同意以系爭斡旋書所載金額出售系爭房地，並收受系爭本票後，系爭買賣契約即已成立，系爭本票即轉為系爭買賣契約之定金，乃原審合法認定之事實，並有系爭斡旋書、不動產說明書、產權調查表、錄影光碟及證人蕭丁元之證言可稽。原審因以上述理由認上訴人並無受博鼎公司及蕭丁元詐欺之情事，亦無錯誤之意思表示可言，被上訴人取得系爭本票，非無法律上原因，而為上訴人不利之判決，經核於法並無違誤。上訴論旨，猶以原審取捨證據，認定事實、解釋契約之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 15 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 大 洋
法官 陳 玉 完法官 李 文 賢法官 鄭 雅 萍法官 蕭 艿 菁本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 108 年 5 月 29 日