最高法院民事判決 107年度台上字第1704號上 訴 人 益通光能科技股份有限公司法定代理人 溫清章訴訟代理人 陳建勳律師被 上訴 人 基益企業股份有限公司法定代理人 吳疆宇訴訟代理人 莊信泰律師上列當事人間請求給付不當得利等事件，上訴人對於中華民國105年9月29日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（104 年度重上字第5號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。
理 由本件於第三審上訴程序中，上訴人之法定代理人於民國106年6月27日由徐信群變更為溫清章，有上訴人公司變更登記表在卷可稽，溫清章聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敘明。
次查被上訴人主張：兩造於101年2月22日簽訂租賃契約書，伊出租臺南市○○區○○段第00及00地號及臺南市○○區○○路0段
000 號部分建物（下稱系爭房地）予上訴人，每月租金為新臺幣（下同）203萬2,698元（未含營業稅），租賃期限至102年12月31日止。上訴人於租期屆滿後未返還租賃物，僅於103年2月10日交付213萬4,333元（含營業稅）予伊，伊得依系爭租約之約定，請求上訴人給付違約金。倘系爭租約無效，上訴人自無權占有系爭房地，伊因而每月受有相當於租金203萬2,698元之損害等情，先位依系爭租約，求為命上訴人給付違約金853萬7,332元本息；備位依不當得利之法律關係，求為命上訴人給付自103年2月起至同年4月止共計3個月之不當得利640萬2,999元，及自103年5月22日起至清償日止，按年息百分之5計算利息之判決。嗣於原審主張：就如原判決附件（下稱附件）藍色部分所示人行道及車道，如法院認上訴人有通行權，伊得依民法第787條第1項規定請求上訴人支付償金；就如附件橘色部分所示第16-12建號建物占用第00地號土地及第16-10建號建物內之34個停車位，如法院認兩造間依民法第425條之1規定應成立租賃關係，伊得依該法條規定請求上訴人給付租金等情，追加求為命上訴人給付4,878萬4,752元，及自105年5月7日起至清償日止，按年息百分之5計算利息之判決（被上訴人先位請求上訴人給付違約金853萬7,332元本息，及備位請求上訴人給付超過609萬8,094元本息部分，業受敗訴判決確定，不予贅述）。
上訴人則以：被上訴人於訂約當時為伊之法人股東兼董事，系爭租約未經伊之監察人承認，依公司法第223 條規定不生效力。伊為供貨之需，於95年間與被上訴人簽訂租約，承租被上訴人所有臺南科技工業區本田廠區（下稱本田廠區）Ｂ棟、Ｈ棟廠房，設置可使用15年以上之無塵室。又於98年間向被上訴人購買同廠區第16-12建號建物及第00地號土地、第16-10建號建物（即停車場雨棚），在停車場雨棚上設置太陽光電發電系統，雙方之真意在於停車場雨棚得使用期限內，伊得繼續無償使用基地。伊雖未購買Ｂ棟、Ｈ棟廠房坐落之基地即第00、00地號土地，惟兩造真意為在無塵室及太陽光電發電系統（下稱無塵室等設施）可使用年限內，如伊願繼續承租，被上訴人應同意出租，或轉換為不定期租賃契約，或以無塵室等設施可使用年限為租賃期間之定期租賃契約，兩造間目前仍然存在合法有效之租賃關係，被上訴人之請求，於法無據等語，資為抗辯。
原審維持第一審就上開部分所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，及依被上訴人追加之訴，命上訴人給付被上訴人4,878萬4,752元及自105年5月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，係以：兩造於101年2月22日簽訂系爭租約，上訴人向被上訴人承租系爭房地，租賃期間自101年2月15日起至102年12 月31日止，每月租金203萬2,698 元；被上訴人於簽訂系爭租約時，為上訴人之法人股東兼董事，於90年12月19日至100年6月間經董事互選為董事長，並指定訴外人吳世章代表行使職務；系爭租約未經上訴人之監察人承認，全部無效；98年間被上訴人將本田廠區第00地號土地、第16-12建號建物（即Ｎ棟廠房）及第16-10建號建物（停車場雨棚）出售予上訴人。次查兩造訂立系爭租約前所訂之租賃契約均為定期租賃，難認兩造間有預知定期租約如有無效原因則轉化為不定期租約之意思存在，亦無同法第112條規定之適用。又系爭租約第7條明文約定，契約屆期除被上訴人同意繼續出租外，上訴人即應遷空返還房屋，並無以無塵室等設施之使用年限作為租賃期間之意思，復經上訴人建置無塵室等設施時之董事長吳世章證實。上訴人得依民法第787條第1項規定主張袋地通行權，通行使用被上訴人所有坐落第73地號土地上如附件藍色部分所示之人行道及車道，被上訴人得依上開法條規定請求上訴人支付償金每月7萬3,117元。上訴人占有使用如附件橘色部分所示第16-12建號建物所占用之第00地號土地，及第16-10建號建物內坐落第00、00地號土地上之停車位，依民法第425條之1第1項規定，其對之有租賃關係，被上訴人得依同法條第2項規定，請求上訴人給付租金每月9萬3,784元。其餘房地部分，被上訴人得依不當得利之法律關係，請求上訴人每月給付186萬5,797元。
被上訴人依前開法律關係，請求上訴人給付609萬8,094元及4,878萬4,752元，自屬有據。綜上所述，被上訴人主張系爭租約已因租期屆滿而消滅，應為可採。故被上訴人依不當得利之法律關係及民法第787條第1項、同法第425條之1規定，請求上訴人給付609萬8,0 94元（103年2月起至103年4月止之不當得利）本息，及追加請求上訴人給付4,878萬4,752元（103年5月起至105年4月止）本息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查原審先謂系爭租約未經上訴人之監察人追認，全部無效；繼謂被上訴人主張系爭租約已因租期屆滿而消滅，應為可採，先後論列不一，已有判決理由矛盾之違法。次查第一審係依不當得利之法律關係，命上訴人給付被上訴人609萬8,094元本息。而原審係認上訴人就附件藍色部分所示土地，有袋地通行權，應給付被上訴人償金；就附件橘色部分所示第16-12建號建物所占用之第00地號土地，及第16-10建號建物坐落第00、00地號土地上之停車位有租賃關係，應給付被上訴人租金。則第一審依不當得利之法律關係命上訴人給付上開金額部分，自有未洽。乃竟維持第一審就該部分所為判決，駁回上訴人之上訴，亦有可議。又民法第425條之1規定之租賃關係，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，同條第2項規定甚明。此項訴訟，係屬形成之訴。原審未敘明兩造就租金數額如何不能達成協議，及被上訴人如何訴請法院核定，逕認定其租金之數額，命上訴人給付，並嫌速斷。再依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上原因而受利益，致他人受損害為其要件。故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人房地，可能獲得之相當於租金之利益，應以無權占有人客觀上所受之利益為衡量標準。原審係認被上訴人不得依無權占有之法則請求上訴人返還占有前開藍、橘色所示土地及停車位部分其所受之利益，乃未依上開規定衡量其無權占有其他部分房地所受利益為若干，逕認兩造原訂租金扣除所認定之上開償金及租金後之數額，為上訴人所受相當於租金之利益，爰為上訴人不利之判斷，尤有未合。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 15 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 陳 國 禎
法官 鄭 雅 萍法官 李 文 賢法官 吳 青 蓉法官 陳 真 真本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 107 年 11 月 26 日