最高法院民事判決 107年度台上字第1797號上 訴 人 洪信忠訴訟代理人 陳守東律師被 上訴 人 洪俊翔
洪志恆洪美玲洪維陽洪嘉陽洪 海洪耀文洪耀德洪勝義洪偉誠洪浤銘洪信家洪文揚洪文璋共 同訴訟代理人 汪團森律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國105年8月31日臺灣高等法院第二審判決（103年度上字第803號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：坐落新北市○○區○○段 ○○○○號土地（重測前為臺北縣中和市○○段○○○○段 000地號，下稱系爭土地）為伊共有，上訴人並無占有之正當權源，其所有如第一審判決附圖（下稱附圖）所示 A、B之磚造房屋（含A房屋四周及上方之鋼骨結構支架【下稱系爭鋼骨支架】，A、B磚造房屋合稱系爭地上物）占用系爭土地，而受有相當於租金之不當得利，應負拆屋還地及返還不當得利之責。倘認系爭地上物係訴外人洪永和所有，系爭鋼骨支架為上訴人翻修架設，上訴人對該地上物並無事實上處分權，亦應將系爭鋼骨支架拆除，自系爭地上物遷出並騰空返還該部分土地予伊等情。爰依民法第767條、第179條規定，先位之訴求為命上訴人將系爭地上物拆除，騰空返還該占用之土地並給付各如第一審判決附表（下稱附表）Ｃ欄所示金額，及自民國102年10月8日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，暨自102年9月19日起至騰空返還該土地之日止，按月給付各如附表Ｄ欄所示金額；備位之訴求為命上訴人將系爭鋼骨支架拆除，自系爭地上物遷出並騰空返還該部分土地之判決（被上訴人逾上述部分之請求，經第一審為其敗訴判決後，未據聲明不服；該未繫屬本院部分，均不予贅述）。
上訴人則以：系爭土地及地上物原係訴外人洪乞於39年7月3日向第3 人劉竜月之被繼承人劉氏好購買，嗣於劉竜月繼承後才完成土地部分之移轉登記，系爭地上物於當時即已存在，並由訴外人洪三火居住使用而為事實上處分權人。洪三火之系爭土地所有權應有部分於59年4月17日經法院拍賣而由第3人取得，依民法第425條之1規定，系爭地上物對於系爭土地即有法定租賃權存在，伊於洪三火死亡後單獨繼承而取得系爭地上物之事實上處分權，對於系爭土地即有占有之正當權源等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人該部分敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人現為系爭土地之全體共有人，洪三火原為系爭土地之共有人之一，其所有權應有部分於59年4 月17日經法院拍賣而由第3人取得。附圖所示A、B 地上物占用系爭土地之面積依序為43.23平方公尺、21.41平方公尺，均係未辦保存登記之建物，並非洪三火所興建，惟洪三火於其所有權應有部分遭法院拍賣前，為系爭地上物之事實上處分權人，洪三火死亡後，則由上訴人單獨繼承系爭地上物並實際占有使用而有事實上處分權，為兩造所不爭。系爭土地原係第 3人劉氏好所有，劉氏好於35年5月2日死亡，其繼承人劉竜月於36年5月29日辦畢繼承登記後，於39年7月3 日以買賣為原因將系爭土地移轉登記予訴外人洪石角、洪振祿、洪錦祥、洪三火4人（下稱洪石角4人）取得，應有部分各1/
4 。依證人王台福之證述、新北市中和戶政事務所覆函、財團法人工業技術研究院之航照圖及新北市政府稅捐稽徵處中和分處函附之新北市○○區○○路○○○巷○弄○ 號房屋稅籍資料，均不足以認定系爭地上物係由劉氏好所興建。上訴人無法證明系爭地上物係由劉氏好於系爭土地上興建，其抗辯系爭土地及地上物原同屬劉氏好所有，而由洪乞向劉氏好一併購買取得，委不足採。系爭土地原係劉竜月於39年間移轉予洪石角4 人共有，上訴人並未證明系爭地上物係由劉竜月出售予洪石角4 人而共有。上訴人自承系爭地上物為洪三火單獨取得事實上處分權，則洪三火之系爭土地所有權應有部分於59年4 月17日遭法院拍定時，系爭土地原屬洪石角4 人共有，系爭地上物之事實上處分權則為洪三火單獨所有，該土地與地上物顯非同屬一人所有，與民法第425條之1規定及本院48年台上字第1457號判例意旨所稱土地與土地上房屋同屬一人所有之情形不同，難認系爭地上物對系爭土地有租賃關係存在。上訴人不能證明其所有系爭地上物對於系爭土地有合法占有權源，被上訴人依民法第767條第 1項、第179條規定，先位之訴請求上訴人拆除系爭地上物，將該占有之土地返還予被上訴人及給付各如附表Ｃ欄所示金額之本息，暨自102年9月19日起至返還該占有之土地之日止，按月給付各如附表Ｄ欄所示金額，洵非無據等詞，為其判斷之基礎。
按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第
1 項前段定有明文。其立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。因此法條雖明揭係讓與所有權，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質之所有權無殊，應認就無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處分權者，亦有適用。又所稱「土地及房屋同屬一人所有」包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，以符合立法之規範目的。故土地共有人倘經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋同時或先後出賣者，除當事人另有約定外，仍應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。查洪三火之系爭土地所有權應有部分於59年4月17日遭法院拍定而由第3人取得時，系爭土地為洪石角 4人共有，系爭地上物之事實上處分權人則為洪三火，為原審認定之事實。如果無訛，雖土地與地上物之所有人並非完全相同，然洪三火既同時為系爭土地之所有人及系爭地上物之事實上處分權人，依上說明，仍係「同屬一人」之範疇，倘洪三火經其他共有人全體同意興建系爭地上物，除別有約定外，自應推斷土地承買人默許地上物所有人繼續使用土地。原審就此持相反見解，遽為上訴人不利之判斷，駁回上訴人就被上訴人先位請求之上訴，不無可議。原判決關於先位之訴部分既應廢棄發回，備位之訴部分即無可維持，應一併發回。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第447條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 大 洋
法官 陳 玉 完法官 蕭 艿 菁法官 李 媛 媛法官 李 文 賢本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 107 年 11 月 14 日