最高法院民事判決 107年度台上字第1940號上 訴 人 黃双得訴訟代理人 李志澄律師上 訴 人 茂金建設股份有限公司法定代理人 侯尹博訴訟代理人 陳國雄律師被 上訴 人 黃玉斯訴訟代理人 李志澄律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國105 年10月12日臺灣高等法院第二審判決（104年度重上字第887號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴人之上訴均駁回。
第三審訴訟費用由上訴人各自負擔。
理 由本件上訴人黃双得及被上訴人主張：黃双得及訴外人蘇錦美等人（下稱地主）提供坐落新北市○○區○○○段○○小段9-31至9-
39、9-99、9-104、29-60、29-66、29-67地號等14筆土地（重測○○○區○○段○○○○號，下稱系爭土地），於民國99年1月26日與對造上訴人茂金建設股份有限公司（下稱茂金公司）簽訂合建契約書（下稱系爭合建契約），由茂金公司興建地上15層及地下
3 層電梯住宅大樓（下稱系爭建物）。黃双得依合建比率13.69%應分得系爭建物共223.73坪，由地面層往上分配，得優先選擇購入不足1戶之坪數。嗣其選定○○○區○○路○○巷○○號、16號3樓、16號12樓、18號10樓、18號12樓5戶房屋（面積依序為33.33坪、58.26坪、58.26坪、44.75坪、44.75坪）共239.35坪，雖超出
15.62坪，然因黃双得分得之1樓坪數不足，應按最後分配不足 1戶之樓層（12樓）以每坪新臺幣（下同）30萬元計算找補金額，共為468萬6,000元。扣除車位找補款66萬8,990 元、多分12樓房屋15.62坪找補款468萬6,000 元，再加計茂金公司就伊未使用B2棟2樓露台、1樓陽台，應分別給付22萬9,992元、25萬8,741元後，為486萬6,257元。已於104年1月19日應茂金公司要求給付 791萬3,034元，溢付之304萬6,777元，自得依民法第179條規定請求茂金公司返還。又黃双得將分得之○○路00巷14號房屋（下稱系爭房屋），指定被上訴人為起造人，並於103年9月1 日登記被上訴人為所有權人。詎茂金公司竟自同年12月24日起無權占用該屋作為接待及銷售中心，被上訴人得依民法第767條第1項（於原審追加依民法第269條第1項）規定，請求茂金公司遷讓返還系爭房屋；另依同法第179條規定，請求該公司給付自104年1 月19日起至交還該屋之日止相當於租金之不當得利等情，求為命茂金公司給付黃双得304萬6,777元，及自104年8月1 日起加計法定遲延利息；暨茂金公司遷出並交還系爭房屋，併自104年1月19日起至交還該屋之日止按月給付被上訴人4萬2,000元之判決（其他未繫屬本院部分，不予論述）。
上訴人茂金公司則以：黃双得多分之建物15.62 坪，應逐層計算找補款（1樓多分11.52坪，2樓以上多分4.1坪），依系爭合建契約第3條第2款及99年4 月23日同意書（下稱系爭同意書）之約定，1樓多分部分：4%以內（0.87坪），按每坪60萬元計價，4% 以上（10.65坪）按每坪52萬元計價，共553萬8,000元；2樓以上多分部分：均在4%以內，按每坪30萬元計價，為123 萬元，加計上黃双得應給付之車位找補款66萬8,990元後，共為795萬8,990 元，伊受領該款項無不當得利可言。至1樓陽台、2樓露台部分應由分得及未分得之地主間相互計算找補，與伊無涉。依系爭合建契約第3條第1項約定，相關找補於交屋時同時清算，於黃双得未給付找補金額予伊前，伊自得主張同時履行抗辯權，拒絕交付系爭房屋與其指定之被上訴人。於伊交屋前，被上訴人未占有該屋，自不得依民法第767 條規定請求伊遷讓返還。黃双得尚欠伊超分部分之超過4%之找補款，伊得主張同時履行抗辯權，拒絕交付系爭房屋，非無權占用，亦無不當得利。況被上訴人既非系爭合建契約之當事人，不得依該契約約定請求伊交屋等語，資為置辯。原審斟酌全辯論及調查證據之結果，以：系爭土地之地主於99年
1 月26日與茂金公司簽訂系爭合建契約，由地主提供該土地與茂金公司興建系爭建物；黃双得依合建比率可分得系爭建物為223.73坪，嗣其選定之5戶房屋（共239.35坪）超出15.62坪；黃双得指定被上訴人為系爭房屋起造人，於103年9月1 日登記被上訴人為該屋之所有權人，茂金公司迄未交付該屋；黃双得已於104年1月19日給付茂金公司找補款共791萬3,034元等情，為兩造所不爭。依系爭合建契約第3條第2項有每層找補之約定，而上開約定並無「最後分配不足之1整戶始為找補」、「最後分配不足1整戶係指地主所選1戶」之用語，是黃双得主張超分之15.62坪應以選定最後1戶所在樓層（12樓）之找補單價每坪30 萬元計算，不足採信。依黃双得之陳述，及證人黃献鍾（黃双得之子）之證述，暨審酌系爭合建契約、系爭同意書、104年1月19日合建房屋點交書，均由黃献鍾代理黃双得簽立等情，堪認黃双得就系爭合建契約相關事宜均授權黃献鍾代理為之，應受上開文書約定之拘束。依系爭同意書第4條關於「合建契約書[第3條第2 款]，若雙方不能分配整數時，雙方同意以各宗土地應分得銷售坪4%以內依合約找補，超過4%則依本棟建築全5戶與茂金建設平均購買成交價90%買賣」之約定，及黃献鍾（代理黃双得）與茂金公司103年11月7日簽訂之協議書（下稱系爭協議書）關於「打9 折後以新臺幣伍拾貳萬元（每坪）與地主相互找補」之記載，並無「（係指2-15樓部分）」等字樣。參以系爭合建契約之地主於99年6 月18日即已選屋，系爭協議書又記載「系爭建物已完工，已給水給電，已可交屋」，可見斯時黃双得所選房屋之樓層及面積業已確定，茂金公司對於黃双得所選5戶，除系爭房屋係1樓外，其餘所選2-15樓之4戶房屋面積未逾應分得之4%範圍，無計算超過4% 部分找補之必要，僅（位於1樓之）系爭房屋有計算超過4% 部分找補款問題；再佐以系爭合建契約第3條第1款有關「找補於交屋時同時清算」之約定，茂金公司所分得之16戶迄未出售，該公司因交屋在即，就系爭同意書第4條約定之「超分超過4%部分依其與任5戶平均成交價90% 計算找補款」乙事無法確定，方於交屋前再簽訂系爭協議書，就超分超過4%部分均以52萬元計算找補款；暨審諸系爭合建契約第3條第2項所列1至15樓各層每坪之找補金額（1樓為60萬元，其餘各樓層30萬元以下），打9折計算未逾52萬元，僅有1樓打9折（54萬元）後與52萬元接近等各情，足徵包括1樓之超分超過4%部分約定以每坪52萬元計算找補款。依上，黃双得超分之
15 .62 坪，依系爭合建契約第3條第2項、系爭同意書第4條，及系爭協議書之約定，就超分4%以內者，按1樓每坪60萬元，2至15樓（除4 樓為每坪29萬元外）則按每坪30萬元計算找補款，超分超過4%部分，則按每坪52萬元計算找補款。據以計算：⑴1 樓：
黃双得可分得21.81坪，選定之系爭房屋33.33坪，超分11.52 坪，於4%以內（0.87坪）按每坪60萬元計算，為52萬2,000 元，超過4%部分（10.65坪）按每坪52萬元計算，為553萬8,000 元，合計606萬元。⑵2至15樓：其可分得201.92坪，選定4 戶共206.02坪，超分4.1坪在可分得之4%（8.08 坪）以內，按每坪30萬元計算，為123萬元。兩造雖不爭執黃双得未使用B2棟2樓露台及1 樓陽台，應取得找補款22萬9,992元、25萬8,741 元（共48萬8,733元），惟茂金公司抗辯黃双得應向選定陽台、露台之地主訴外人李素真、蘇錦美請求。查系爭合建契約之兩造為甲方（地主），乙方（茂金公司），找補與交屋時同時清算，應係由地主與茂金公司為之，非地主與地主間相互找補。況茂金公司於另件訴請地主李素真給付找補款事件（臺灣新北地方法院104年度重訴字第394號），亦主張李素真應給付其1樓陽台之找補款105萬0,684 元，扣除李素真未使用B2棟2樓露台之找補款17萬5,392元之情，經法院認定為可採，有該判決及確定證明書可稽。足認黃双得未選定1樓、B2棟2樓露台之找補金，應由茂金公司給付。準此，黃双得應給付超分建物之找補款為606 萬元，加計兩造不爭執之車位找補款66萬8,990 元，再扣除茂金公司應給付之陽台、露台找補款48萬8,733元後，應為747萬0,257元。黃双得於104年1 月19日已付找補款791萬3,034元，溢付44萬2,777元，其依民法第179條、第182條第2項規定，請求茂金公司返還44萬2,777 元及自受領找補款後之104年8月1 日起加計法定遲延利息，洵屬有據，應予准許，逾此部分之請求，則不應准許。再者，黃双得依系爭合建契約之約定，指定被上訴人為其可分得而選定之系爭房屋之起造人，被上訴人並於103年9月1 日登記為該屋之所有權人。茂金公司自同年12月24日起予以占用，作為接待及銷售中心，為兩造所不爭。依系爭合建契約第3條第1項後段約定，找補於交屋時同時清算，黃双得既已於104年1月19日給付茂金公司找補款791萬3,034元，該公司自斯時起不得再行使同時履行抗辯權，而負有交屋之義務，況被上訴人係系爭房屋之所有權人，其依民法第767 條第1 項規定，請求茂金公司遷讓交還該屋，為有所據。茂金公司無權占有系爭房屋，致被上訴人不能使用收益而受有相當於租金之損害。審酌該屋之位置，生活機能良好，規劃為店舖樓層，謄本登記為商業用，茂金公司將之作為接待中心，不受土地法第97條關於自住房屋租金最高限額比例之限制，再參諸李熙隆建築師事務所之不動產鑑估報告書之鑑定意見，認該屋104年1至6 月租金行情為4萬6,000元餘元等一切情狀，被上訴人依民法第179 條規定，請求茂金公司自104年1月19日起至交還該屋之日止，按月給付被上訴人4萬2,000元，為有理由，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法及舉證與判決結果不生影響，毋庸逐一論駁之理由，因而將第一審所為黃双得及被上訴人敗訴之判決（除確定部分外）一部廢棄，改判命茂金公司給付黃双得44萬2,777元本息，及該公司應遷出交還被上訴人系爭房屋，暨自104 年1月19日起至交還該屋之日止按月給付被上訴人4萬2,000元，駁回黃双得請求茂金公司給付260萬4,000元本息部分之上訴。
按取捨證據、認定事實及解釋契約屬於事實審法院之職權，若其取捨、認定及解釋並不違背法令及經驗法則、論理法則或證據法則，即不許任意指摘其採證或認定、解釋不當，以為上訴第三審理由。又鑑定，係具有特別知識之第三人，在訴訟程序上陳述關於特別法規或經驗定則之意見，而以其陳述作為證據之用；鑑定人，由法院選任適當之人為之。依建築師法第16條規定，建築師受委託人之委託，辦理建築物及其實質環境之調查、估價、鑑定等業務，自當包括建築物及建築土地之估價，暨依該估價所為租賃行情之鑑定。原審本其認事、採證及解釋契約之職權行使，綜合相關事證，合法認定黃双得超分15.62 坪之找補款，依系爭合建契約第3條第2項、系爭同意書及系爭協議書之約定，在4%以內：1樓（0.87坪）按每坪60萬元計算，為52萬2,000元，2 至15樓（4.1坪）按每坪30萬元計算，為123萬元，超過4%部分，1 樓（
11.52坪）按每坪52萬元計算，為553萬8,000 元；另加上黃双得應給付之車位找補款66萬8,990 元，再扣除茂金公司應給付之露台、陽台找補款48萬8,733元後，共為747萬0,257 元，黃双得已於104年1月19日交付791萬3,034元，溢付44萬2,777 元，得依不當得利法律關係請求茂金公司返還。被上訴人於103年9月1 日登記為系爭房屋之所有權人，茂金公司占用該屋，自104年1月19日收受上開找補款後，即無法律上之權源，被上訴人請求該公司遷交該屋，為有所據。審酌一切情狀及參酌第一審法院選定適當之李熙隆建築師事務所提出之不動產鑑估報告書意見，認茂金公司占用系爭房屋每月所受相當於租金之不當得利為4萬2,000元，因以上揭理由，分別為不利於黃双得、茂金公司之判決，經核於法並無違背。上訴人上訴論旨，係就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，暨其他與判決結果無關之贅論，各自指摘原判決不利於己部分違背法令，聲明廢棄，均非有理。
據上論結，本件黃双得及茂金公司之上訴，均為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項，第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 21 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 王 仁 貴
法官 陳 駿 璧法官 李 寶 堂法官 滕 允 潔法官 林 金 吾本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 107 年 12 月 3 日