最高法院民事判決 107年度台上字第1026號上 訴 人 游玉緒訴訟代理人 蕭仰歸律師複 代理 人 王韻茹律師被 上訴 人 聯英建設有限公司法定代理人 林英興訴訟代理人 張靜怡律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國105年6月14日臺灣高等法院第二審判決（104年度重上字第532號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：兩造於民國97年間，簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定伊將宜蘭縣宜蘭市○○○段○○○段00○00地號土地（下稱系爭土地），及坐落其上已興建未完工之門牌號碼宜蘭市○○路○○號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），以新臺幣（下同）700 萬元，出售予上訴人；並約定買賣價金分4期給付，即第1期簽約款100萬元、第2期完稅款50萬元、第3期房屋過戶完成款150萬元及尾款400 萬元。詎上訴人僅給付第1期、第2期款，於伊辦理系爭房屋過戶完成後，僅給付第3期款中之120萬元，即以伊系爭房屋未完工為由，扣留其餘之30萬元（下稱系爭30萬元）不付。伊於103年1月7 日以存證信函定期催告上訴人履約（下稱系爭催告函）未果，且其亦不交付土地過戶所須文件。伊乃依系爭契約約定，於同年1月14 日以存證信函通知解除契約（下稱系爭解除契約函），兩造契約既已解除，伊自得請求上訴人回復原狀等情。爰依系爭契約第9條第2項約定、民法第259條、第767條規定，並於原審追加依民法第962 條規定，求為命上訴人將系爭房屋所有權移轉登記予伊；及自系爭房屋遷出，將房屋返還予伊之判決（未繫屬本院者，不予論述）。
上訴人則以：伊已將系爭30萬元交付予被上訴人之代理人林美治。林美治曾任法官，具專業知識及經驗，與被上訴人關係密切，縱未獲授權，亦有民法第169 條規定表見代理之情形。且被上訴人尚有系爭契約第13條所列事項未完工，乃同意伊保留系爭30萬元為擔保。況伊保留該30萬元，係行使同時履行抗辯，並無違約。伊並未拒絕提供辦理土地過戶之文件，乃因系爭土地上設定之抵押權直至97年10月31日始塗銷，致被上訴人遲未能辦理土地過戶事宜。再者，系爭契約特約事項第5 點載明依現況先行交屋，被上訴人法定代理人亦當場交付鑰匙予伊，點交房屋，伊非無權占有，被上訴人之請求，為無理由等語，資為抗辯。並提起反訴，主張：系爭土地係訴外人林紹所有，被上訴人未依約履行移轉土地所有權登記及塗銷其上所設定抵押權之義務，應負債務不履行及物之瑕疵擔保損害賠償責任。伊購買系爭房地之價格為 700萬元，被上訴人於102年9月21日將與該房地同排之72號房地出售予他人之價格係1,800萬元，可見伊原可獲得之差價利益為1,100萬元，扣除伊未給付之尾款400萬元，伊受有700萬元之損失，茲先請求被上訴人賠償400萬元等情。爰依系爭契約第8條、第9 條第3款約定及民法第226條第1項、第216條第1項、第353條、第360條規定，求為命被上訴人給付400萬元，並加計自反訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。
被上訴人就反訴部分辯以：系爭契約業已合法解除，上訴人無從對伊請求系爭土地未過戶之損害賠償。縱土地無法過戶係可歸責於伊，然不動產價值高低及漲跌因素眾多，上訴人復無出售系爭土地之計畫，且該土地上有系爭房屋坐落，亦乏人問津。上訴人請求伊賠償系爭土地漲價預期利益之損害，不應准許等語，資為抗辯。
原審以：兩造簽訂系爭契約，約定上訴人以總價700 萬元買受系爭房地，價金分4期給付。上訴人已給付第1期、第2期款，第3期款約定於房屋過戶完成後，給付150萬元。系爭房屋已於97年5月27日辦妥所有權移轉登記，上訴人交付第3期款中之120萬元，系爭30萬元未給付，惟交付同額支票予林美治，為兩造所不爭執。
被上訴人主張：上訴人未依約給付系爭30萬元，其於103年1月 7日以系爭催告函催告上訴人履約，上訴人於翌日收受，仍拒不履行，乃於同年月14日以系爭解除契約函解除系爭契約，該函於同年月15日送達上訴人。依林美治及證人陳麗情之證詞，佐以林美治寄予上訴人之存證信函，及寄還支票予上訴人訴訟代理人各情，足認林美治未獲被上訴人授權代收該30萬元支票，且被上訴人亦無任何表見事實，或知林美治表示為其代理人而不為反對表示，致使上訴人誤信林美治有代理權之情形，難謂有表見代理之適用。至被上訴人縱於法律行為成立後，知其情事而未為反對之表示，對業已成立之法律行為亦不生影響，難令其負授權人之責任。又上訴人就被上訴人曾同意其保留系爭30萬元供作擔保一節，未能舉證以實其說，自難採信。另上訴人稱其保留系爭30萬元，係行使同時履行抗辯云云，核與系爭契約第3 條約定不符，且該30萬元與房屋完工或土地過戶均非立於對待給付之關係，亦不足採。被上訴人因上訴人尚餘30萬元未依約給付，先以系爭催告函催告，再依系爭契約第9條第2項有關限期催告仍不履行時即得解除契約之約定，以系爭解除契約函通知解除契約，系爭契約業經被上訴人合法解除。被上訴人依民法第259 條規定，請求上訴人移轉系爭房屋所有權登記，且因系爭房屋現由上訴人占有，並請求其應自系爭房屋遷出，將之返還被上訴人，均有理由。其次，系爭契約既經合法解除，上訴人反訴主張被上訴人無法塗銷系爭土地之抵押權登記及辦理土地所有權移轉登記，應依系爭契約第8條、第9條約定及瑕疵擔保、債務不履行法律關係負損害賠償責任，請求被上訴人給付400 萬元本息，為無理由等詞，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法毋庸逐一論斷之理由，因而就本訴部分，廢棄第一審所為駁回被上訴人如上聲明之判決，改命上訴人移轉系爭房屋所有權登記，並自系爭房屋遷出及返還；反訴部分廢棄第一審所為命被上訴人給付400 萬元本息之判決，駁回上訴人在第一審之反訴。
按傳達意思之機關（使者）與代為表示意思之代理人不同，前者其所完成之意思表示，為本人之意思表示，其效果意思由本人決定，後者代理行為之意思表示為代理人之意思表示，其效果意思由代理人決定，表見代理人之意思表示亦然。又民事訴訟採不干涉主義，凡當事人所未聲明之利益，不得歸之於當事人，所未提出之事實及證據，亦不得斟酌之，此觀民事訴訟法第388 條之規定自明。本件上訴人在事實審固曾稱其已將系爭30萬元交付予被上訴人之代理人林美治，縱林美治未獲授權，亦有表見代理情形云云，然未曾為林美治係其使者之主張。原審認林美治未獲被上訴人授權，且被上訴人亦無表見代理情形，雖未就上訴人未主張之林美治是否為上訴人使者一節，予以調查判斷，依上說明，自無可議。次按當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎；在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。而民事訴訟法第279條第1項所規定之自認，除當事人對於他造主張不利於己之事實，在訴訟上承認其為真實者外，倘在受命法官前積極而明確的表示不爭執，性質上亦屬該條所規定之自認。本件被上訴人於原審主張：系爭催告函及解除契約函，依序於103年1月8日、同年月15 日送達上訴人收受之事實，業經上訴人訴訟代理人於原審準備程序時，明確表示「形式上不爭執」（原審卷（二）61頁），原審因認系爭催告函及解除契約函已合法送達上訴人，亦無可議。原審所為就本訴部分，改命上訴人移轉系爭房屋所有權登記，並自系爭房屋遷出，返還房屋；反訴部分改駁回上訴人在第一審反訴之判決，經核於法均無違誤。上訴論旨，仍就原審取捨證據、認定事實、解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，自無理由。末查依民事訴訟法第476條第1項之規定，第三審法院應以第二審判決確定之事實為判決基礎，故在第三審不得提出新攻擊防禦方法。上訴人上訴本院後始提出林美治為上訴人之使者及系爭催告函、解除契約函上訴人未合法收受云云，核屬新攻擊防禦方法，非本院所得審酌，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 1 月 30 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 沈 方 維
法官 魏 大 喨法官 張 競 文法官 黃 莉 雲法官 陳 靜 芬本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 108 年 2 月 19 日