最高法院民事判決 107年度台上字第1175號上 訴 人 王崇德訴訟代理人 鍾秀瑋律師被 上訴 人 劉慧珍
陳清心葉雅雯王士春劉雪珠李麗容林壎南許靜文蔡文財共 同訴訟代理人 陳水聰律師上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國105年7月20日臺灣高等法院高雄分院第二審更審判決（104 年度上更㈠字第25號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。
理 由本件上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段0 ○段○0000地號土地應有部分297/10000 （下稱系爭土地），及其上未辦理建物所有權第一次登記之門牌高雄市○○區○○○路○○巷○○號亞洲仁愛大廈（下稱系爭大廈）地下1樓，面積2195.47平方公尺之地下室建物（下稱系爭地下室），原為訴外人大總建設股份有限公司（下稱大總公司）出資興建及所有，前經法務部行政執行署高雄分署（下稱執行署高雄分署）公開拍賣，由伊與訴外人王思云等42人（下稱他拍定人）於民國101年4月12日共同拍定，同年4 月27日取得權利移轉證書，嗣於101年5月30日就系爭地下室之65個停車位簽立分管協議（下稱系爭分管協議），由伊取得編號1 、22、23、25、28、34、35、36、39、40、46等11個停車位之使用收益權限。詎被上訴人劉慧珍、林壎南、陳清心、劉雪珠、李麗容（下稱劉慧珍等5 人），蔡文財、許靜文、王士春（下合稱蔡文財等3人），依序占用編號1、23、28、34、35，36、40、46；被上訴人葉雅雯則占用編號22、25之停車位（下合稱系爭停車位），均無正當權源，致伊受有無法使用收益之損害等情，依民法第767條、第179條規定，求為命被上訴人將各自占用之停車位及其坐落基地騰空返還伊，暨均自101年4月27日起至返還停車位及坐落基地之日止，劉慧珍等5人、蔡文財等3人各按月給付伊新臺幣（下同）2,700元；葉雅雯按月給付伊5,400元之判決（未繫屬本院部分，不予論述）。
被上訴人則以：系爭地下室為系爭大廈之區分所有權人所共有，伊等於81年間起直接或經由前手，向大總公司買受停車位永久使用權後，占用系爭停車位迄今。執行署高雄分署於拍賣公告上既明載系爭地下室不點交，拍定人應預見拍定後須容忍原來占有使用狀態。縱認拍定人拍定取得系爭地下室之所有權，仍應類推適用民法第425條第1項買賣不破租賃規定，維持現在占用狀態，伊等並非無權占有，亦無返還不當得利之義務等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其在第一審之訴，無非以：系爭大廈於70年間由大總公司興建，地下一層中之2,195.47平方公尺，未編訂建號辦理保存登記，由大總公司因出資興建而取得所有權，並設置停車空間，於81年間將編號1 、23、28、34、36之停車位依序售與劉慧珍、林壎南、陳清心、劉雪珠、李麗容，85年3月另間將其中158.4平方公尺移轉與王士春，供經營餐廳。嗣執行署高雄分署拍賣大總公司所有系爭地下室及坐落之系爭土地，由上訴人及他拍定人共同拍定，101年4月27日取得不動產權利移轉證書，同年5 月30日成立分管協議，由上訴人分得系爭停車位之使用收益權限；被上訴人各自占用如原判決附表所示編號之停車位等情，為兩造所不爭執。系爭地下室在構造及使用上具有獨立性，被上訴人抗辯為系爭大廈之公共設施，屬全體區分所有權人共有，尚無可採。上訴人買受未辦理保存登記之系爭地下室，取得該違章建築之事實上處分權，惟究與所有權之性質不同，尚無民法第767條第1項規定之適用，亦無類推適用該規定之餘地，無從請求被上訴人各自遷讓返還系爭停車位（建物）。劉慧珍等5 人於81年間自大總公司購得停車位而持有車位使用權利證明書；蔡文財等3 人、葉雅雯則係輾轉自第三人處買受車位使用權。依大總公司與車位買受人簽訂車位買賣契約書第4條、第5條之約定，買賣雙方約定得使用系爭地下室停車，且得讓與停車位與系爭大廈之區分所有權人。劉慧珍、劉雪珠、李麗容、蔡文財、王士春，及陳清心之配偶葉雪芬，葉雅雯之兄葉志偉，現為系爭土地共有人及系爭大廈區分所有權人；林壎南、許靜文之公公曾為系爭土地共有人及系爭大廈區分所有權人，嗣後出賣系爭土地應有部分及系爭大廈區分所有權與訴外人陳雅雯、尤希娜，惟買受人未同時購買停車位，仍同意由林壎南、許靜文繼續使用等情，為上訴人所不爭執。則大總公司將其所有系爭地下室停車位之占有使用權作為交易標的，直接讓與或輾轉讓與被上訴人或其親屬，應屬合法。被上訴人抗辯其等占用系爭停車位，並非無權占用，洵屬有據。況依拍賣公告記載，再佐以上訴人亦為系爭土地共有人及系爭大廈區分所有權人，其明知系爭地下室係未辦保存登記之建物，大總公司規劃該地下室為停車空間，將停車位使用權併與系爭土地應有部分、大廈區分所有權，出賣與買受人，系爭停車位由系爭大廈區分所有權人或其親屬占用。上訴人主張伊無法藉公示方式，或被上訴人未向伊表明係向大總公司取得合法使用權，尚無明知或可得而知之情形，應受善意保障，並無足採。依臺灣高雄地方法院公證處認證之車位使用權證明書、車位買賣契約書、車位交換讓渡協議書、車位讓渡契約書、車位清潔費收據等件，可知大總公司出售系爭地下室之停車位使用權，乃系爭土地共有人及系爭大廈區分所有權人所知悉，長期未曾變更，且系爭大廈管理委員會針對停車位收取清潔費，系爭停車位之使用約定情形，對系爭大廈區分所有權人而言，具有公示性。大總公司與車位買受人間之車位買賣契約，係以不動產為標的所訂立之債權契約，內容使買受人得長期繼續占有使用系爭地下室，已具備使第三人即同為系爭大廈區分所有權人知悉該狀態之公示作用，即被上訴人係依債權契約使用系爭停車位，非以單純之占有為公示方法，上訴人不得諉為不知，猶願意受讓系爭地下室所有權，為維持法律秩序之安定性，該債權契約對上訴人繼續存在，即上訴人應繼受大總公司與被上訴人間就系爭停車位約定之拘束。則上訴人依民法第767條、第179條規定，請求被上訴人遷讓返還各自占用之該停車位及其基地，並給付不當得利，均不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，此觀強制執行法第98條第1 項前段自明。又民法第767 條規定之無權占有，係指無占有之正當權源，而占用所有人之物。建物雖必須坐落於土地，不能脫離土地而單獨存在，然建物與其基地係各別不同之不動產物權，對建物有使用權與對基地有占有權利，究屬二事。查包括上訴人在內之拍定人向執行署高雄分署拍得原為大總公司所有未辦保存登記之建物（系爭地下室）及坐落之系爭土地，於101年4月27日取得不動產權利移轉證書後，同年5月30日另成立分管協議。劉慧珍等5人於81年間與大總公司簽訂車位買賣契約書；蔡文財等3 人、葉雅雯則輾轉自前手買受車位使用權後，占用系爭停車位迄今，為原審認定之事實。則包括上訴人在內之拍定人自101年4月27日領得不動產權利移轉證書，即取得系爭地下室之所有權，原審謂上訴人取得該地下室之事實上處分權，自有可議。另審諸大總公司與車位買受人間車位買賣契約書第4 條約定：「本買賣地下室停車位，因無產權登記（只寫使用權買賣），甲方（買受人）承買後，乙方（大總公司）嗣後不得再有任何之要求或主張該產權所有之權利，並同意放棄辦理保存登記…」（見一審卷㈠第125、144頁，卷㈡第30頁）；及車位使用權證明書記載：「…茲證明座落高雄市○○區○○段0 ○段0000號土地上亞洲大廈地下層第０號停車位使用權業由本公司出售予０００承買人就上開停車位有永久使用權…」等語（見一審卷㈠第119、121、128、130、134 、
139、142、152 頁，卷㈡第34頁），似見向大總公司買受停車位使用權之劉慧珍等5人，及輾轉受讓停車位使用權之蔡文財等3人、葉雅雯，並未受讓並取得系爭停車位坐落之系爭土地。果爾，大總公司與高雄市○○區○○段0 ○段○0000地號土地之其他共有人間，是否曾成立分管協議？若有，上訴人是否明知或可得而知而應受該分管協議之拘束？上訴人及他拍定人於101年5月30日簽訂停車位使用位置分管協議書（見一審卷㈠第16-21 頁），另就系爭土地成立新的分管契約，約定各自分管停車位占用之土地，則大總公司之前規劃之停車位位置，是否仍得拘束上訴人？均有未明，凡此與被上訴人占有系爭土地是否有正當權源之判斷攸關，自應釐清。原審未詳加調查審認，即逕以大總公司與被上訴人間停車位約定使用之契約，具有公示性，上訴人拍定繼受系爭土地時，大總公司已將系爭停車位讓與被上訴人占有使用，其仍願意受讓，即認該債權契約對上訴人繼續存在，進而為上訴人不利之判決，自嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。末查，上訴人聲明請求被上訴人將各自占用之停車位及其坐落基地騰空返還伊部分，是否明確、具體、適於執行？另上訴人為系爭土地共有人之一，得否依民法第767 條規定請求被上訴人交還停車位占用之土地與自己，宜由原法院注意推闡明晰，附此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 2 月 20 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 王 仁 貴
法官 李 寶 堂法官 滕 允 潔法官 陳 真 真法官 林 金 吾本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 108 年 3 月 5 日