最高法院民事判決 107年度台上字第1255號上 訴 人 將捷股份有限公司法定代理人 林嵩烈訴訟代理人 蔡雅蓯律師複 代理 人 張佳瑜律師被 上訴 人 財政部國有財產署北區分署法定代理人 黃偉政上列當事人間請求返還溢付租金等事件，上訴人對於中華民國105年7月12日臺灣高等法院第二審判決（104年度重上字第834號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人請求給付新臺幣一百六十七萬五千一百八十二元本息之訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：被上訴人就坐落臺北市○○區○○段0○段00000000000000000 地號國有非公用土地（下合稱系爭土地）設定地上權事宜招標，伊得標後，兩造於民國102年12月2日就系爭土地，面積合計 1,298平方公尺，簽訂設定地上權契約書（下稱系爭契約），自102年12月2日起為期70年；權利金為新臺幣（下同）4億7,188萬0,800元，地租每月28萬4,009元。嗣因圖解數化面積與登記面積較差超出容許誤差情形，臺北市古亭地政事務所（下稱古亭地政）於104年1月27日將565地號土地登記原面積1,272平方公尺更正為 1,250平方公尺，被上訴人就減少22平方公尺部分已屬給付不能，伊因此溢付權利金799萬7,980元，及自 102年12月 2日起至104年1月31日止計14個月租金6萬7,368元。系爭契約第4條第1項後段，限制伊不得以任何理由請求返還權利金，為定型化契約條款，既免除被上訴人責任，又令伊拋棄權利，顯失公平，應屬無效。而伊取得地上權之目的為建築房屋，因系爭土地面積問題，及都市計劃樁位與地籍線不符之瑕疵，致伊於相關單位查辦之 6個月期間內，無法申請建造執照，被上訴人應負瑕疵擔保責任，且此顯非訂約時所得預料，被上訴人猶收取該 6個月地租167萬5,182元，亦失公平等情，爰依民法第246條第1項、第111條、第179條、第347條準用第354條、第359條、第227條之2第1項規定，求為命被上訴人給付974萬0,530元，及加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息之判決（上訴人逾此部分之請求，於第一審受敗訴判決，未據其聲明不服，不予論述）。被上訴人則以：系爭契約非定型化契約，亦無違反公平。本件以系爭土地核定底價，總價競標，並約定設定地上權之面積，以訂約時土地登記謄本所載為準，不因實測面積之增、減而異動權利金。上訴人並未短少實際使用範圍，不得請求返還權利金。 565地號土地面積登記縱有錯誤，於更正前不失其效力，伊按登記面積收租，於更正之次月起，重新計租，與契約本旨相符。又依系爭契約第3 條第2項第3款及第19條第2項第4款約定，上訴人應於簽約後 2年內，取得建造執照並開工，乃其契約義務，而非期限利益，並未賦予上訴人得減免地租，伊自得排除瑕疵擔保責任，亦無情事變更原則之適用等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：被上訴人對於國有非公用土地地上權辦理招標，上訴人就系爭土地得標，並於102年12月2日與被上訴人簽訂系爭契約，約定地上權存續期間自當日起為期70年；權利金為 4億7,188萬0,800元，地租每月28萬4,009 元，被上訴人並將系爭土地按登記面積設定地上權予上訴人。上訴人繳清權利金後，被上訴人於103年1月8 日交付土地。上訴人於申請土地鑑界時，經古亭地政函知有圖解數化面積與登記面積較差超出容許誤差情形，暫緩辦理鑑定，嗣於104年1月27日將 565地號土地面積更正減少為1,250平方公尺，被上訴人於同年3月10日在系爭契約記載565地號土地經辦理面積更正登記（更正前：1,272平方公尺；更正後：1,250平方公尺），自同年2月起，每月租金變更為27萬9,19
7 元。系爭地上權既經公開招標，上訴人於參與投標前，得詳細審閱國有非公用土地招標設定地上權投標須知（下稱投標須知）及契約書、非公用土地設定地上權作業要點（下稱作業要點）等文件，倘認契約條款對其不利，可拒絕投標。又系爭契約總價高達4億7千餘萬元，以建築房屋為目的，依投標須知之說明，投標人應自行至現場勘查，得否供建築使用，可自行評估，上訴人資本逾21億元，經營國有非公用財產管理等事業，非屬經濟弱者而毫無議約磋商能力，堪認上訴人已斟酌系爭條款之內容、衡酌市場狀況及經營風險評估始為之。系爭契約第4條第1項後段約定：
上訴人給付被上訴人之上開權利金，被上訴人不負返還之義務，上訴人不得以任何理由請求被上訴人返還等情，審酌兩造簽訂系爭契約根基之原因事實及其經濟目的，且衡諸一般社會之理性客觀認知及經驗法則，並本乎誠信原則，應認上開約定非僅上訴人不得請求被上訴人返還權利金，被上訴人亦不得請求上訴人增加給付權利金，係兩造就權利金為互不找補之約定，上訴人自無顯失公平。又依系爭契約第 5條第4項（原判決誤載為第3項）約定，地上權標的，如因更正、分割、重測、重劃或判決等原因致標示有變更時，應自變更登記之次月起，重新計算地租。被上訴人因此自變更登記之次月即自104年2月起，依更正後之面積重計地租，自無不合，上訴人請求返還104年1月前減少面積之地租，為無理由。系爭契約既非無效，上訴人依民法第111條、第246條第
1 項規定，請求被上訴人返還溢繳之權利金及地租，自屬無據。且被上訴人依約受領系爭權利金及租金，非無法律上原因，亦與不當得利之要件不合。又本件投標須知第 1點第㈥項載明：本案標的標脫後，如因法令變更其用途或影響其效用者，得標人得請求終止契約，但不得要求任何補償等語，係兩造就物之瑕疵擔保責任特約其效果，即除前述原因影響其效用而得請求終止系爭契約外，均不得要求任何補償，上訴人依民法第347條準用第354條、第 359條規定，請求被上訴人返還不能使用期間所繳納之地租，要屬無據。又查辦 6個月期間非長，上訴人已占有使用系爭土地，亦得準備其餘申請建造執照之事項，難認發生當初非得預料之劇變，上訴人依民法第227條之2第 1項規定，請求被上訴人返還不能使用期間所繳納之地租，亦乏所據。從而，上訴人依上規定，請求如上所聲明，不應准許等詞，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘攻擊方法及證據，無須再予論駁之理由，爰將第一審所為命被上訴人給付本息部分之判決廢棄，改判駁回上訴人之訴。
關於廢棄發回部分（即上訴人請求不能使用期間繳納之租金 167萬5,182元本息部分）：
按當事人主張之事實，究應適用何種法律？往往影響裁判之結果，為防止法官未經闡明逕行適用法律，而對當事人產生突襲性裁判，法院除令當事人就事實為適當陳述及辯論外，亦應令其就法律觀點為必要之陳述及作適當完全之辯論。倘未踐行此項闡明之義務，使得各盡其攻擊防禦之能事，遽行作為判決之基礎，即與民事訴訟法第199條第1項、第2項及第296條之1第1項規定有違。
是審判長為達成此目的，應就訴訟之法律關係為事實上及法律上之闡明及提出問題，並向當事人發問或曉諭，令其為適當完全之辯論，俾法官藉公開其認為重要之法律觀點，促使當事人為必要之聲明、陳述其法律意見或提出證據。查被上訴人於事實審僅抗辯：依系爭契約第3條第2項第3款及第19條第2項第 4款約定，上訴人應於簽約後 2年內，取得建造執照並開工，乃其契約義務，而非期限利益，並未賦予上訴人得減免地租，伊自得排除瑕疵擔保責任等語（一審卷第 62、63頁、原審卷第109頁），至上訴人所提出投標須知中第 1點第㈥項（一審卷第11頁）是否係兩造就物之瑕疵擔保責任所為特別約定，乃屬訴訟有關之重要爭點，原審就此未依上揭規定曉諭當事人令其為事實上及法律上陳述並為適當完全之辯論，逕認該項為兩造就物之瑕疵擔保責任已特約其效果，兩造應受該約定之拘束，而為不利於上訴人之論斷，於法尚有未洽。上訴論旨，指摘原判決關此部分為不當，聲明廢棄，非無理由。
關於駁回其他上訴部分（即上訴人請求溢付權利金799萬7,980元及租金6萬7,368元各本息部分）：
按地上權同時約定權利金與地租者，其權利金性質應視其給付目的而定。苟權利金交付之目的在設定地上權，其性質應為取得地上權之對價，而與地租無涉。若權利金交付之目的在先行取得部分之租金，則權利金之性質應屬預付之地租。本件投標須知附表已明定系爭地上權之地租為按契約簽訂當期申報地價3.5%，就權利金部分則於第 6點第㈠項明定：權利金底價詳如附表所示，經公開競標後以實際得標金額計收；地上權權利金應依國有非公用土地設定地上權契約書第 4條約定之給付方法繳交（一審卷第11頁背面），而依作業要點第 5點第㈡項則規定權利金底價以土地市價之3成至7成計算。又系爭契約第4條約定：上訴人同意於103年 1月9日前給付被上訴人地上權權利金4億7,188萬0,800元。上訴人給付被上訴人之上開權利金，被上訴人不負返還義務，上訴人不得以任何理由請求被上訴人返還（一審卷第29頁）。再者，投標須知第 1點第㈤項規定：本案標的之土地面積，以簽訂國有非公用土地設定地上權契約書時地政機關所記載者為準，如實測面積與登記面積不符時，得標人不得請求廢標。系爭契約第 1條第 2項復約明：地上權標的標示及面積，以訂立本契約當時，土地登記謄本所載為準。觀其文義，權利金係作為系爭地上權之得標金額，其底價係以土地市價成數計算評定之，且核其性質，應屬取得地上權之代價，而地上權標的及面積，則以訂約時之謄本記載為準。原審因認系爭契約第 4條後段為兩造約定不因實測面積之增、減而互為找補權利金，上訴人得標後，繳交得標金額，並已取得系爭地上權及土地，被上訴人乃基於系爭契約受領權利金，非無法律上原因，而以上揭理由就此部分為上訴人不利之判決，經核於法並無違背。至本院104年度台上字第472號判決之事實與本件情形有間，自無從比附援引。上訴論旨，以原審認事、採證與解釋契約之職權行使暨其他與判決基礎無涉理由，指摘原判決此部分為不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第 1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 22 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 林 大 洋
法官 鄭 傑 夫法官 蕭 艿 菁法官 鄭 純 惠法官 陳 玉 完本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 107 年 9 月 5 日