最高法院民事判決 107年度台上字第2349號上 訴 人 蔡榮勝訴訟代理人 謝任堯律師被 上訴 人 蔡德義訴訟代理人 謝秉錡律師被 上訴 人 蔡垂憲
蔡秀敏蔡垂哲蔡玉柱蔡晉昌蔡晉昱林增光蔡宗奇林麗玉蔡宗穎蔡欣怡蔡秀端蔡雅陽蔡悧綾蔡垂暲蔡瓊郁蔡淳凱蔡政翰蔡秀寬蔡秀媚蔡秀芬蔡淑惠蔡嫦鏡蔡勳穎林增宗林艷紅林艷貞林增茂上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國106年1月10日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（105年度上字第208號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由本件被上訴人主張：坐落彰化市○○段○○○○○○○○號土地（重測前為渡船頭段渡船頭小段98、98-3地號，下稱系爭土地）原為伊被繼承人蔡國棟所有，由伊繼承登記分別共有。蔡國棟於民國38年間與上訴人之被繼承人蔡火炉就系爭土地簽訂三七五耕地租約（下稱系爭租約或租賃關係），約定期限至 62年5月，每年租金為稻穀3,114台斤。惟系爭土地於48 年間，因八七水災之不可抗力因素淹沒而滅失，系爭租賃關係當然消滅，不因部分土地浮覆而回復。縱浮覆地可供耕作，然蔡火炉於51年2 月間死亡，原租期於62年5月屆滿後，其繼承人（除上訴人外，林子翔等27 人已於103年5月間同意將承租權讓與上訴人）未辦理變更及續約登記，亦未續為耕作，依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條第2項規定，系爭租約無效。又上訴人長達40 餘年未繳納租金，屢催無效，伊亦得依減租條例第17條第1項第3款、第4 款規定，終止租約等情。爰依租賃物返還請求權之法律關係，求為命上訴人返還系爭土地之判決。
上訴人則以：系爭土地因八七水災形成河川地致無法耕作，顯無收成之可能，依減租條例第11條第2項、第3項規定，應予免租，伊自無欠租，亦與減租條例第17條第1項第4款規定之情形有別。
又系爭租賃關係僅為暫停，於系爭土地浮覆後即回復，被上訴人不得終止租約。況土地無滅失之概念，僅有使用目的變更，被上訴人依法須補償伊後，始得收回系爭土地等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改命上訴人返還系爭土地，係以：被上訴人之被繼承人蔡國棟於38年間將系爭土地出租予上訴人之被繼承人蔡火炉，租期至 62年5月止。蔡火炉於51年2 月間死亡，其繼承人未申辦租約變更登記，經彰化市公所於97年間通知辦理未果。嗣被上訴人於 102年間申請註銷系爭租約時，上訴人提出異議，並於103 年間辦理變更及租約續訂登記。
惟系爭土地於48年間因八七水災遭淹沒成河道，其耕地性質已喪失，顯無法再為耕地租賃之標的物，迄書面租約所載租期屆滿之62年5 月止，並無浮覆而可供耕作之情形，應認該租約至遲於62年5 月間，已因租賃標的物滅失而消滅。縱系爭土地有部分於98年間浮覆，並經上訴人種植水稻，惟浮覆地僅占系爭土地 21%，尚無從使已消滅之系爭租賃關係回復；亦無須再論斷被上訴人其餘終止租約之主張。從而，被上訴人依租賃物返還請求權，請求上訴人返還系爭土地，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下，為民法第773條前段所明定。而依土地法第1條規定，所謂土地，係水陸及天然富源。是土地不因為流水所覆蓋而喪失其土地之本質。次按土地法第 12條第1項固規定私有土地因成為公共需用之湖澤或可通運之水道，其所有權視為消滅，惟該土地並非物理上之滅失，所有權亦僅擬制消滅。當該土地回復原狀時，原土地所有人之所有權當然回復，無待申請地政機關核准，此觀同條第2 項規定益明。至該土地上原有所有權以外之其他權利，於該所有權視為消滅時，亦因失其依附而一併消滅，且上開第2 項僅明定回復所有權，未及於其他，故於土地回復原狀時，其他權利即無從回復。查被上訴人之被繼承人蔡國棟於38年間將系爭土地出租予上訴人之被繼承人蔡火炉，租期至 62年5月止，系爭土地於48年間因八七水災遭淹沒成河道，於98年間有部分浮覆，上訴人並在其上種植水稻等情，為原審認定之事實。則系爭土地遭淹沒成河道，該河道是否屬上開規定所謂「可通運之水道」，即與該土地所有權是否因而視為消滅，其上系爭租賃關係是否亦無所依附而隨之歸於消滅之判斷，所關頗鉅。原審就此未先予釐清審認，已有未洽。茍該河道非屬「可通運之水道」，系爭土地縱遭流水覆蓋，其土地所有權仍不因此而歸於消滅，即未喪失其土地之本質，耕地承租人之一時無法耕作，乃因事實上之客觀障礙所致，除有放棄繼續承租耕作之意思表示外，尚難謂系爭租賃關係當然消滅。乃原審未遑詳查，徒憑系爭土地於48年間因水災遭淹沒成河道，於原租期屆至仍未浮覆，即遽認系爭租約因租賃標的物滅失而消滅，所為上訴人不利之判決，自嫌速斷。又果系爭租約不因系爭土地遭水災淹沒而消滅，則被上訴人依減租條例第16條第2項、第17條第1項第3款、第4款規定，所為系爭租約無效或終止之主張，即應一併加以斟酌。本件事實既有未明，本院無從為法律上判斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，自有理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 30 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 沈 方 維
法官 陳 靜 芬法官 彭 昭 芬法官 蘇 芹 英法官 張 競 文本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 108 年 5 月 17 日