最高法院民事判決 107年度台上字第31號上 訴 人 曨盛不動產仲介經紀有限公司法定代理人 鄒茂能上 訴 人 詹廷有即詹地政士事務所共 同訴訟代理人 薛欽峰律師
劉又禎律師被上訴人 陳重益訴訟代理人 陳進興律師上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國106年9月12日臺灣高等法院第二審判決（105年度重上字第927號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：兩造於民國102年10月31 日訂立土地開發合建契約書（下稱系爭契約），被上訴人提供坐落新竹縣○○鄉○村段○○○○○○○○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地），伊在該土地上建設後，將各農作區出賣，所得價金由伊分得55% ，被上訴人分得45%。系爭契約期限自簽約時起2年，伊並於訂約時，交付保證金新臺幣（下同）150萬元及面額100萬元之本票。因被上訴人未遷移彈藥庫、靈骨塔，致合建案銷售失敗，且被上訴人未塗銷該土地之抵押權登記，違反系爭契約第8 條約定；伊已依約買受系爭土地，依系爭契約第2條第2項約定，被上訴人應於全部銷售交地交屋完畢或合建契約期滿時，返還保證金，經伊限期催告返還，未獲置理。另依系爭契約第9條約定，被上訴人亦應賠償2倍保證金價額之違約金各等情。爰依民法第250 條規定及系爭契約第2條、第9條約定，求為命被上訴人給付450 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起算法定利息之判決。
被上訴人則以：伊已依約提供完整土地及使用權狀同意書，系爭土地經區分為19塊，因上訴人內部爭議事由，至104年11月1日期滿僅售出其中3塊，餘則乏人問津，依系爭契約第6條約定，伊得請求上訴人將該未售出土地部分按時價承購，並依系爭契約第 7條約定，沒收保證金及解約，自無須返還保證金。伊並未違約，無須以加倍保證金賠償違約金等語為辯。並於原審提起反訴，主張：上訴人逾期未售清土地、承購剩餘土地，伊已依系爭契約第7條約定，沒收保證金及解約。而伊應收取之保證金150萬元，經上訴人扣取仲介費66萬元，實得84萬元，惟上訴人僅售出系爭土地中之3塊，應按比例退還所扣取之保證金555,789元。又上訴人於訂約後，將該土地上原有果樹、花木、小木屋、水電管路等設施破壞廢除，已無法回復地貌，應賠償208,740 元等情。爰依系爭契約第7條約定，求為命上訴人給付764,529元之判決（被上訴人逾此範圍之請求，經原審判決敗訴確定，以下不予贅述）。
上訴人就反訴部分辯以：伊並無違約，對被上訴人不負回復原狀之責任。至仲介費555,789 元屬簽約仲介費，並非銷售土地之仲介費，被上訴人不得請求返還等語。
原審以：被上訴人依系爭契約之約定，應提供系爭土地予上訴人開發、建造、銷售，上訴人則負責合建期間衍生之費用、銷售廣告、仲介等費用，並未約定被上訴人應遷移系爭土地旁之靈骨塔及彈藥庫。被上訴人已依約交付系爭土地，並按兩造認同之方式，以該土地（規劃19塊）銷售其中2 塊所得價金塗銷系爭土地抵押權，並無違反系爭契約第8條約定，上訴人不得依民法第250條規定、系爭契約第9 條約定，請求被上訴人賠償違約金。至上訴人所提本票收據、證人彭文龍，均無法證明兩造另於103年1月16日成立系爭土地買賣契約。而上訴人未依系爭契約第6 條約定，於簽約日起2年內之104年11月1日將系爭土地售清，僅售出其中3塊，復未舉證有何不可歸責事由致未能如期售清或兩造已同意延長期間，又逾期不予承購剩餘部分，已有違約，且逾期達2 個月，亦未復原剩餘土地，被上訴人依系爭契約第7 條約定，催告復原及賠償損失未果，再通知沒收保證金及解除契約，洵屬有據，自得拒絕返還保證金。又上訴人祇須拆除剩餘土地上所添置之地上物，即可復原該土地，被上訴人依民法第213條第3項規定，自得請求上訴人以賠償代該土地之復原。關此復原之費用，以上訴人所提估價單項目及金額208,740 元為可採。另被上訴人本應收取保證金150萬元，因上訴人扣取仲介費66萬元，致實得84 萬元，惟每售出1 塊土地始從售得價金撥出仲介費予仲介人，上訴人為系爭契約當事人，非單純之仲介人，應依比例計算仲介費之分擔，以系爭土地區分19塊，上訴人祇售出其中3塊，僅得扣取此3塊之仲介費，其餘以仲介費為名扣取之保證金555,789 元，應予退還（屬沒收保證金之範圍）。從而，上訴人依民法第250 條規定及系爭契約第2條、第9條約定，請求被上訴人給付450 萬元本息，為無理由；被上訴人反訴依系爭契約第7 條約定，請求上訴人給付764,529 元，為有理由等詞，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法毋庸逐一論斷之理由，因而就反訴部分維持第一審所命上訴人給付208,740 元之判決，駁回上訴人該部分之上訴，並廢棄第一審所為駁回被上訴人反訴請求555,789 元部分之判決，改命上訴人再如數給付，另駁回上訴人就本訴及反訴敗訴部分之上訴。經核於法並無違誤。末查證據調查原由審理事實之法院衡情裁量，若認事實已臻明瞭，自可即行裁判，無庸再為調查。原審既認本件事證已臻明確，未依上訴人之聲請再就彈藥庫租賃契約是否屆期為調查，並無不合。又上訴人並無聲明或陳述有不明瞭或不完足之處，原審就此無依民事訴訟法第199 條第2 項規定行使闡明權之可言。上訴論旨，徒以原審採證、認事、解釋契約之職權行使，並就原審已論斷者，泛言未論斷或矛盾或有悖證據法則，暨其他不影響判決結果之理由，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 17 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 沈 方 維
法官 魏 大 喨法官 周 玫 芳法官 陳 靜 芬法官 張 競 文本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 107 年 1 月 26 日