最高法院民事判決 107年度台上字第503號上 訴 人 賴育瑋訴訟代理人 吳麗珠律師被 上訴 人 威盛開發實業股份有限公司法定代理人 周冠華上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國 106年 10月25日臺灣高等法院高雄分院第二審更審判決（106年度重上更㈢字第9號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。
理 由本件被上訴人主張：伊向上訴人購買坐落高雄市○○區○○段○○○號土地（下稱系爭土地），雙方於民國97年2 月15日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），伊已給付上訴人第 1期價金新臺幣（下同）486 萬元，詎上訴人遲不依約交付證件辦理土地所有權移轉登記，致伊無法向銀行申辦貸款以塗銷系爭土地前順位之抵押權（下稱系爭抵押權）或辦理抵押權債務人變更事宜。嗣兩造於同年5月9日再簽立追加特約條款（下稱特約條款），約定上訴人應於同年 6月12日前，將系爭土地所有權移轉登記予伊或伊指定之人，由伊辦畢系爭抵押權塗銷登記。此項約定乃附解除條件之約定，惟上訴人屢經伊催告仍遲不辦理，致伊無法辦理抵押權貸款及塗銷系爭抵押權，故系爭契約於同年 6月12日因該約定條件成就而解除，依民法第259條規定或特約條款第3條約定，上訴人應返還伊已付之價金經扣除伊應負擔兩造間另撤銷建造執照訴訟事件裁判費之餘額440萬1,312元等情。爰求為命上訴人如數給付，並自100年12月29日起加計法定遲延利息之判決（ 未繫屬本院部分，不予贅述）。
上訴人則以：伊以系爭土地向合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合庫）借款6,000 萬元（下稱合庫貸款），因被上訴人未主動撤銷其以系爭土地申請之建造執照（下稱系爭建照），依特約條款第3 條約定，伊得行使同時履行抗辯權，拒絕返還被上訴人已付價金。伊因被上訴人無法申辦貸款以清償塗銷擔保合庫貸款之系爭抵押權登記或變更債務人名義，致伊受有持續支付合庫貸款自 97年7月11日起至100年4月11日止間之利息493萬2,471元（下稱系爭利息）之損害，自得以之與被上訴人債權為抵銷等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為命上訴人如數給付本息之判決，駁回其上訴，以：兩造就系爭土地簽訂系爭契約，被上訴人並已支付第一期價金486 萬元，兩造嗣又簽訂特約條款等情，為兩造所不爭。經核特約條款第1 條約定，被上訴人應於97年6 月12日前辦竣系爭抵押權塗銷登記，逾期無條件解除系爭契約，乃以被上訴人到期未辦竣系爭抵押權塗銷登記，為契約之解除條件，被上訴人既未依該約定履行，系爭契約即因解除條件成就而於97年6 月12日失其效力。特約條款第3 條約定，契約解除條件成就後，被上訴人就主管機關核發之系爭建照及已動工之地上物有先辦理註銷、拆除還原之義務，上訴人始應將已收價金一次無息返還被上訴人。被上訴人未依該約定辦理註銷系爭建照，該建照於100年4月25日因逾竣工期限未申報竣工取得使用執照而失效，上訴人始負退還已收價款予被上訴人之責任。又被上訴人原依系爭契約第3條第2款、第 7條約定，應另行貸款清償合庫貸款，並塗銷該抵押權登記或承受合庫貸款抵付價金，並自取得所有權之日起負擔該貸款利息，惟其於系爭契約失效時，未即撤銷系爭建照，致上訴人未能於97年間出售系爭土地予第三人吳劍源，以價款清償合庫貸款，迨至系爭建照失效後未及 2月後，始於100年6月11日將系爭土地出售予吳劍源，致上訴人繼續支付 97年7月11日至100年4月11日合庫貸款利息493萬2,471元，且上訴人亦因此繳納97年 7月至100年 4月系爭土地地價稅26萬9,178元（下稱地價稅損害），該等支付所生之損害，均與有相當因果關係，被上訴人應負損害賠償責任。次按基於同一原因事實受有損害並受有利益者，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益，民法第216條之1定有明文。再按基於同一原因事實，一方使債權人受有損害，一方又使債權人受有利益者，應於所受之損害內，扣抵所受之利益，必其損益相抵之結果尚有損害，始應由債務人負賠償責任。上訴人於99年 4月13日，以每月租金10萬元出租系爭土地予邱水文，獲有13.5月之租金共 135萬元；又上訴人於100年6月11日將系爭土地以價金7, 567萬元出售予吳劍源，較原出售予被上訴人之價格為 6,486萬元，多獲取價金1,081萬元（下稱系爭土地價差），共1,216萬元，與被上訴人上述違約行為致未能及時出售系爭土地所受損害及利益，顯係基於同一原因事實，則其所受之損害內，扣抵所受之利益後，上訴人並無何損害，自無由請求被上訴人賠償遲延給付之損害，亦無從據以抵銷應返還之系爭契約已付價金。從而，被上訴人依特約條款第3條約定，請求上訴人返還440 萬1,312元本息，應予准許等詞，為其判斷基礎。
按損益相抵，係指損害賠償之債權人基於與受損害之同一原因事實並受有利益，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益而言，此觀民法第216條之1規定自明。債權人倘非基於與受損害同一原因事實並受有利益，自無上開規定之適用。上訴人於原審抗辯因景氣循環因素，100年6月房地產行情較 97年2月間高，伊重行出售系爭土地之價差，並非基於被上訴人未撤銷系爭建照之同一事實所致，不符損益相抵之要件等語（見民事陳報暨準備書狀，原審卷47頁），徵諸一般不動產價格取決市場行情、及買賣雙方合意之常情，該主張似非全然無稽。原審未遑詳查，徒以上開理由認上訴人支出之系爭利息，與系爭土地價差利益係同一事實所致，經損益相抵，上訴人已無可得請求之損害賠償金額，否准上訴人以系爭利息為抵銷之抗辯，即有可議，所為上訴人不利之認定，尚嫌疏略。又上訴人利息、地價稅損害經損益相抵餘額既不明確，則其得與被上訴人已付價金債權為抵銷之金額究為若干，無從確定，自應全部發回查明。上訴意旨指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴人之上訴為有理由。依民事訴訟法477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 3 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 靜 嫻
法官 林 恩 山法官 高 金 枝法官 楊 絮 雲法官 吳 光 釗本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 107 年 5 月 17 日