最高法院民事判決 107年度台上字第528號上 訴 人 林秀旻訴訟代理人 郭瑋萍律師
吳偉芳律師被 上訴 人 施慶松
陳石明莊子仁共 同訴訟代理人 高奕驤律師被 上訴 人 林原廣上列當事人間請求損害賠償（不動產所有權移轉登記）事件，上訴人對於中華民國105年6 月16日臺灣高等法院第二審判決（104年度重上字第797號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：伊於民國99年6月4日與被上訴人莊子仁、施慶松、陳石明（下稱莊子仁等3 人），及林原廣，就其等共有（所有權應有部分各1/4）坐落臺北市○○區○○段0小段000、000之0地號土地及其上000 建號門牌號碼為臺北市○○區○○街○○號0至0 樓建物（下稱系爭房地），訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由伊以總價新臺幣（下同）6,800 萬元買受該房地所有權全部，當日給付第1期款100萬元，並於同年9 月19日完成契稅繳納。詎被上訴人竟拒絕履約，復將系爭房地以總價1 億6,500元出賣予訴外人林志達，於103年7 月31日辦理所有權移轉登記，顯有可歸責於被上訴人之事由而給付不能，伊扣除應給付之價金6,800萬元後受有損害3,200萬6,500 元。又被上訴人未依約履行，依系爭契約第9條第1項約定，應自99年9 月30日（完成過戶日）起，按買賣總價每日萬分之5即3萬4,000 元計付逾期賠償金，伊僅為一部請求3,200萬6,500元等情，依民法第226條第1項規定、系爭契約第9條第1項約定，（擇一）求為命被上訴人各給付800萬1,625元，及自103年7月31日（系爭房地移轉登記予林志達之日）起加計法定遲延利息之判決（其他未繫屬本院部分，不予論述）。
被上訴人則以：上訴人未依系爭契約第3 條附記五之約定，於99年9月30日前交付尾款6,700萬元，莊子仁等3人爰於同年10月5日發函催告上訴人履約，同月15日發函表明解約之意。99年10月29日，兩造在張立業律師事務所協調，初步達成解約合意，嗣上訴人於同年11月12日委請馬在勤律師發函予被上訴人表示同意解約，並於同月30日取回先前支付之100 萬元。系爭契約業經兩造合意解除，上訴人猶以伊等違約不履行為由，請求損害賠償或給付違約金，均非有據。況上訴人未依約交付尾款6,700 萬元，伊等得依法解約，請求賠償違約金，並與之為抵銷等語，資為抗辯。原審審理結果，以：系爭房地為被上訴人共有，應有部分各 1/4。兩造於99年6月4日簽立系爭契約，約定上訴人以總價6,800 萬元買受系爭房地所有權全部，並即給付第1期款100萬元。系爭契約第3條附記五約定：雙方合意於99年9月30日為本約最遲交屋交尾款日。被上訴人及上訴人分別於99年9 月13日、19日完成土地增值稅及契稅之繳納。莊子仁等3人委請律師於99年10月5日發函催告上訴人給付價金，同月15日發函向上訴人表示解除契約暨請求賠償損害。系爭房屋100年至102年之房屋稅由上訴人繳納，臺北市稅捐稽徵處以103年5月16日函通知上訴人，因未辦理所有權移轉登記，自99年8 月起恢復以所有權人名義課徵房屋稅，並退還上訴人已繳納之前開房屋稅。系爭房地於103年7月31日以買賣為原因移轉登記予林志達等事實，為兩造所不爭。系爭契約第 7條⑴、⑵約定：上訴人如須辦理貸款作為尾款之支付時，應於支付完稅款前完成貸款相關作業，至遲應於支付完稅款日起12個工作日完成貸款手續；如融資金額不足，不足部分應於支付完稅款同時以現金支付，但得保留足以代償被上訴人原貸款之本息及總價款10% 作為尾款。被上訴人原向臺北市北投區農會（下稱北投區農會）貸款約4,700 萬元，於產權移轉完成後，由上訴人辦理之貸款或自尾款中先行代償塗銷抵押權；第13條約定：自簽約日起3個月內，上訴人應完成核准對保手續，如無法於3個月內核准，被上訴人同意無息返還上訴人已支付之價款。稽諸北投區農會103年11月28日、104年1月6日、11月25日函文及附件資料，暨證人林春益（北投區農會承辦員）之證述，可知上訴人於繳納契稅後之99年9月21日向該農會申貸（與系爭契約第7條⑴、⑵之約定不符），經核准5,300 萬元，惟上訴人並未完成申貸作業，且已領回相關資料，申貸時無須賣方印鑑證明書，上訴人未於99年 9月30日前完成申貸程序，有系爭契約第13條約定之情形。稽諸證人馬在勤律師之證述，及上證4 （99年10月29日）錄音光碟及譯文，可知上訴人及林國長係經由林原廣介紹認識馬在勤律師，上訴人未於尾款給付期限前完成申貸程序，因而於99年10月29日在張立業律師事務所協商，出席者包括張立業律師、莊子仁、施慶松、林原廣，及馬在勤律師、林國長，林國長表明與上訴人係夫妻關係（實非夫妻，惟育有子女），兩造已達初步共識，賦予上訴人是否同意解約之選擇權。另依馬在勤律師之證述及其99年11月12日寄予被上訴人4 人（送達代收人張立業律師）函文之主旨欄，載明代上訴人函請被上訴人配合辦理解除契約事宜，說明欄敘明依據上訴人委稱：99年10月29日由其代理人即（配偶）林國長前往張立業律師事務所協調達成協議，由本人（上訴人）決定是否繼續完成原買賣契約，…為慎重起見本人特委請貴大律師代函陳石明、施慶松、莊子仁及林原廣等人告知本人不願繼續履行契約，請於文到後立即配合辦理解除契約相關事宜等語，亦足認上訴人委任馬在勤律師發函予被上訴人，表明同意解約，兩造即達成解約之合意。況依馬在勤律師、證人即承辦系爭房地移轉登記事宜之地政士張瓊惠之證述，林原廣於審理中之陳述，及支票、收據，暨上證6（103年10月21日張瓊惠與施慶松、莊子仁談話）錄音光碟、譯文等件，足見上訴人給付之第1期款（100萬元）係向林原廣借貸，其於99年11月30日領回原給付之100 萬元（支票）後，即交林原廣兌領（此為上訴人所不爭執），益證兩造間系爭契約已經合意解除。林國長證稱上訴人未委任馬在勤律師發函同意解約，非可採信。證人張瓊惠另為證述，僅表明兩造之合意解約非經由其事務所辦理而已，無從據以認定兩造無另行合意解約之事實。上訴人領取100 萬元（支票）之收據及誠業地政士聯合事務所99年10月28日函均係張瓊惠製作，該收據所載「日後若賣方備齊相關文件並履約，本人同意再行支付已領回之價款」，係張瓊惠依主觀認知所為，不足以認定兩造未合意解除系爭契約。至上訴人仍繳納系爭房屋100年至102年房屋稅，僅係兩造完稅後漏未辦理稅捐繳納名義人之變更，不能憑認兩造仍有繼續履約之意。本件依約上訴人應先負申貸完成義務，被上訴人始負交付印鑑證明義務，北投區農會105年1 月8日函文所述與本件無關，無從為有利於上訴人之認定。莊子仁等3 人與林原廣間雖有民、刑事訴訟，惟或與本件無涉，或係在上訴人提起本件訴訟之後為求反制【臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）103 年度自字第114號】，或已達成和解（原法院104 年度重上字第330號），均不影響本件兩造間已合意解除契約之認定。從而，上訴人依民法第226 條第1項規定請求被上訴人賠償損害，或依契約第9條約定請求給付違約金，均不應准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘攻擊方法與所舉證據與判決結果不生影響，不須逐一論駁之理由，因而廢棄第一審所為上訴人勝訴部分之判決，改判駁回其該部分在第一審之訴。
按取捨證據、認定事實及解釋契約屬於事實審法院之職權，若其取捨、認定及解釋並不違背法令及經驗法則、論理法則或證據法則，即不許任意指摘其採證、認定或解釋不當，以為上訴第三審之理由。原審本其採證、認事及解釋契約之職權行使，綜合相關事證，合法認定上訴人未能於系爭契約約定之期限內辦理貸款，而有契約第13條之情形，兩造（上訴人委任林國長，偕同馬在勤律師）先於99年10月29日在張立業律師事務所商議，達成由上訴人選擇是否繼續履行系爭契約之共識。嗣上訴人委由馬在勤律師發函（99年11月12日）被上訴人表明不願繼續履行契約，請被上訴人立即配合辦理解除契約相關事宜，於被上訴人（由送達代收人張立業律師）收受時，合意解除系爭契約，核與系爭契約第13條約定旨意相符。上訴人並於99年11月30日取回所繳第1期款100萬元，其依民法第226條第1項，或系爭契約第9 條約定，請求被上訴人損害賠償或給付逾期賠償金，均無所據，因以上揭理由，為上訴人不利之判決，經核於法並無違背。又原判決已於理由項下說明上訴人其餘攻擊方法，無再逐一論駁之必要，無上訴人所指判決之違背法令。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。至上訴人於上訴本院後，始提出上證21臺北地院刑事庭通知書等件，依民事訴訟法第476條第1項規定，本院不得審酌，併予敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 23 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 王 仁 貴
法官 李 寶 堂法官 林 金 吾法官 蘇 芹 英法官 滕 允 潔本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 107 年 6 月 4 日