最高法院民事判決 108年度台上字第1526號上 訴 人 紀金鳳
賴淑華涂育菁陳映甄共 同訴訟代理人 邱清銜律師被 上訴 人 游修明訴訟代理人 林仕訪律師
蔡頤奕律師上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國106年7月18日臺灣高等法院第二審判決（105年度上字第1390 號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊與上訴人紀金鳳於民國103年2月26日訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），紀金鳳以新臺幣（下同）2,805萬9,900元購買伊所有坐落桃園市○○區○○段○○小段373-1、374-1、443、443-1、896、904、905、906地號土地（下稱系爭土地），同年7月7日又同意補附特約事項條款（下稱特約條款），103年8月間再依紀金鳳要求，增列買方為上訴人涂育菁、賴淑華、陳映甄。伊於同年8月21 日依約移轉系爭土地登記與上訴人共有，並完成點交及特約條款約定之事項，詎上訴人竟拒付尾款485萬9,900元等情，依民法第367條規定及系爭契約第3條、特約條款第7款約定，求為命上訴人如數給付，及自104年9 月28日起加付法定遲延利息之判決（其他未繫屬本院部分，不予論述）。
上訴人則以：系爭土地為農業用地，應具得為興建農舍使用之通常效用。伊等曾告知被上訴人購買該土地日後欲興建農舍，被上訴人於簽約前未曾表示該土地無法興建農舍，伊等迄104年2月13日始悉該土地遭鄰地套繪，即通知被上訴人前往代書事務所商討解決方案，當場並請求減少價金，被上訴人表示會盡速找前手解決，伊等同意若解除套繪，則不請求減少價金。惟被上訴人迄未解除系爭土地套繪，致無法興建農舍使用，買賣標的具物之瑕疵，伊等得依民法第359條規定請求減少價金972萬0,096 元，毋庸給付尾款等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其等上訴，係以：被上訴人已於103年8月21日移轉系爭土地登記與上訴人共有，104年2月28日點交，上訴人尚有尾款485萬9,900元未為給付；該土地因遭鄰地套繪而無法興建農舍之事實，為兩造所不爭。系爭土地地目為田或林，土地使用分區為特定農業區，使用地類別屬農牧用地，乃土地法及農業發展條例規定之直接生產用地及耕地，依一般交易觀念所應具備之效用，當為得供種植農作物之耕作使用或為其他生產之漁牧使用。內政部依區域計畫法第15條第1 項規定訂定非都市土地使用管制規則（下稱系爭管制規則）第3 條、第6條第3項規定，編定使用地類別為「農牧用地」者，容許使用項目除農作使用、林業使用外，雖包括農舍及其他供農牧生產相關設施等其他10項。惟系爭管制規則係就區域計畫公告實施後不屬第11條之非都市土地，由主管機關就該等土地之容許使用範圍所為管制規範，其中除農作使用及林業使用外，其他容許使用項目均設有附帶條件，不能遽認該管制規則所規定之容許使用項目及細目，即屬農牧用地之通常效用。農地本應農用，搭蓋農舍仍應以耕作或便利耕作，藉供堆置農具、肥料或臨時休息之用。上訴人抗辯購置系爭土地係著眼位處靜謐，適宜建屋居住，難認其等所稱興建農舍乃該土地之通常效用。觀諸系爭契約及特約條款，並無系爭土地應得興建農舍之相關記載，上訴人自承兩造並未約定該土地得為興建農舍，縱依證人即承辦代書莊東和、石世昌之證述，亦無從證明兩造間有系爭土地應得興建農舍之約定，尤難遽認嗣後已合意變更契約，以興建農舍為買賣系爭土地之目的，或該土地應具得興建農舍之效用。上訴人既不爭執系爭土地得供農作使用，應無欠缺通常之效用，自無庸減少價金。從而，上訴人依民法第367條規定及系爭契約第3條、特約條款第7 款約定，請求上訴人給付尾款485萬9,900元本息，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查證人莊東和證稱：在買賣雙方簽約完用印的空檔，有聽到買方提到農地建蔽率的問題（見一審卷第57頁）；證人石世昌證稱：
（事後協商過程）被上訴人跟仲介李先生（即李建清）說要去找上一手地主去解除套繪（見一審卷第59頁）。參酌被上訴人不爭執在協調時有表示要找前手解除套繪，及支付解除套繪的行政費用（見一審卷第151、152頁），暨系爭契約第8條第2項約定：「有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理」（見一審卷第10頁）等情，得否僅以系爭契約及特約條款並無系爭土地得興建農舍之相關記載，即認兩造並未有該土地得興建農舍之約定？尚滋疑義。原審未詳予調查審認，即逕為上訴人敗訴之判決，不免速斷。次查非都市土地依其使用分區之性質，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、墳墓、特定目的事業等使用地；各種使用地容許使用項目、許可使用細目及其附帶條件如附表一，系爭管制規則第3條、第6條第3 項分別定有明文。該管制規則附表一「各種使用地容許使用項目及許可使用細目表」規定，編定使用地類別為「農牧用地」者，容許使用項目除農作使用、林業使用外，尚包括農舍及其他供農牧生產相關設施等其他10項。而系爭土地之土地使用分區為特定農業區，使用地類別屬農牧用地，既為原審所認定（見原判決第4、5頁）。而該土地係因遭鄰地套繪致無法興建農舍之事實，又為兩造所不爭。則倘兩造有約定系爭土地得供用以興建農舍，上訴人於事實審一再抗辯：系爭土地迄未解除套繪，致無法興建農舍使用，具物之瑕疵等語（見一審卷第68、80頁，原審卷第109、110、111、128、129 頁），是否全無足取？自應予釐清。原審未詳予究明，遽為上訴人不利之判斷，亦有可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 11 月 6 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 王 仁 貴
法官 滕 允 潔法官 林 金 吾法官 李 瑜 娟法官 李 寶 堂本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 108 年 11 月 11 日