最高法院民事判決 108年度台上字第1948號上 訴 人 林淑貞訴訟代理人 張炳煌律師被 上訴 人 陳淑娟
廖和平李振嘉共 同訴訟代理人 王聖舜律師上列當事人間請求返還土地價金事件，上訴人對於中華民國 106年9月5日臺灣高等法院第二審判決（105年度上字第916號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊為日後供作綠地建築容積移轉，於民國98年9月14日分別與被上訴人陳淑娟、廖和平（下稱陳淑娟等2人）簽訂土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），以總價新臺幣（下同）492萬3,000元買受陳淑娟所有坐落臺北市○○區○○段0○段00000地號土地（下稱內湖土地），另以總價86萬7,000 元買受廖和平所有坐落同市○○區○○段0○段00000地號土地（下稱南港土地，與內湖土地合稱系爭土地）。買賣契約第15條第3 項約定，系爭土地如不符合綠地容積移轉用途，陳淑娟等2 人無條件同意解除該契約，由被上訴人李振嘉為上開買賣契約之連帶保證人。伊已付清價金，陳淑娟等2 人亦於同年10月間辦畢土地所有權移轉登記。嗣伊發現因系爭土地坐落山坡地不符容積移轉用途，買賣土地之目的不能達成，乃於104年4月24日發函催辦回復原狀手續，未獲置理，被上訴人有給付遲延情事等情，依系爭買賣契約第15條第3 項約定，民法第259條第1款、第233條第1項前段規定，及連帶保證之法律關係，求為命陳淑娟與李振嘉連帶給付 492萬3,000元；廖和平與李振嘉連帶給付86萬7,000元，及均自 104年5月5日起加付法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：系爭買賣契約第15條第3項約定僅係民法第359條物之瑕疵擔保責任之重申，並非約定解除權之特別約定。該條項所謂「日後」，係指「簽約後，產權移轉登記及交付前」之期間，系爭土地不符移轉用途，始構成解除契約之事由。然該土地已辦畢所有權移轉登記，且交付上訴人時符合容積移轉之用途，並無物之瑕疵。若上訴人得主張伊等須永遠負因法令變更致系爭土地不符容積移轉之危險，隨時單方行使解除權，將有違民法第373條危險負擔及第365條物之瑕疵除斥期間規定之意旨，亦違反誠信原則，及背於公共交易秩序及社會妥當性。系爭買賣契約既已履行完畢，上訴人自不得再行使解除權、請求返還價金及給付遲延利息，況其行使解除權亦已逾5 年除斥期間等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人分別與陳淑娟等2 人簽訂系爭買賣契約，已付清價金，陳淑娟等2 人亦已辦畢所有權移轉登記並交付土地與上訴人之事實，為兩造所不爭。依系爭買賣契約第15條「特別約定」第3 項約定，被上訴人知悉上訴人買受系爭土地係供日後綠地容積移轉之用，若日後不符合容積移轉用途時，兩造同意無條件解除契約，被上訴人接獲上訴人通知後7 日內辦理購回手續。既約定「雙方同意無條件解除契約」、「接獲甲方（上訴人）通知」，而非「契約發生解除效力」，核係保留解除權之約定，上訴人於系爭土地不符容積移轉用途之條件成就時始取得解除權，且經其行使解除權始生解約之效力。為使權利狀態早日安定，民法第365條第1項因而規定，買受人行使物之瑕疵擔保責任之解除權，自物交付時起經過5年而消滅。系爭買賣契約第15條第3項關於上訴人解除權之約定，係為使系爭土地始終具有容積移轉之預定效用，有物之瑕疵擔保性質，該約定解除權與民法第365 條所定法定解除權具同一法律性質，為免系爭買賣契約於「日後」行使解除權，使法律關係長久不確定，應類推適用第365 條規定，使上訴人之約定解除權自交付物缺乏預定效用時起經過5 年而消滅。蓋倘系爭買賣契約第15條第3 項之「日後」，解為在系爭土地不符合容積移轉用途後得隨時解約，無時間限制，將使系爭買賣契約長期處於遭解除之危險，違反社會一般交易觀念及誠信原則。依臺北市政府99年1 月20日公告生效之「臺北市容積移轉審查許可條件送出基地為公園、綠地、廣場優先受理判斷基準」，系爭土地因坐落山坡地範圍，不符合該優先受理判斷基準第3點第1項規定，自斯時起無法作為容積移轉之送出基地。乃上訴人遲至104年4月24日函知被上訴人解除系爭買賣契約，已逾5 年除斥期間，不生解約之效力。上訴人主張被上訴人得行使民法第257 條規定之催告權，伊之約定解除權不因除斥期間經過而消滅云云，亦無足採。從而，上訴人依系爭買賣契約第15條第3項約定，民法第259條第
1 款、第233條第1項前段規定，及連帶保證之法律關係，請求陳淑娟與李振嘉連帶給付492萬3,000元；及請求廖和平與李振嘉連帶給付86萬7,000 元各本息，均不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過失之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全體之觀察。又契約附有解除條件，與當事人約定保留解除權不同，前者係條件成就時，契約當然消滅，除當事人有特別約定外，原則上不溯及既往。後者則係條件成就時，約定由當事人取得解除權，其是否行使解除權，尚得自行斟酌，須其向對造當事人為解除契約之意思表示後，契約始溯及的歸於消滅，二者法律效果迥異，應予辨明。依系爭買賣契約第15條第3項約定，陳淑娟等2人知悉上訴人購買系爭土地作為日後綠地容積移轉之使用，倘日後該土地不符合容積移轉用途時，雙方同意無條件解除本買賣契約，屆時，陳淑娟等2 人應於接獲上訴人通知後7 日內備齊款項及相關文件辦理購回手續等語（見一審卷第12、16頁）。審酌該買賣契約第3條第1項關於上訴人交付簽約款時，陳淑娟等2 人應交出包括「台北市政府都市發展局核發之容積移轉查詢表公文，2 公頃以下無徵收計畫公文」在內之證件，足認系爭土地供作容積移轉之用，為系爭買賣契約之目的。則系爭土地不符合容積移轉用途，喪失系爭買賣契約目的時，第15條第3 項約明「雙方同意無條件解除契約」，而非「待上訴人為解除契約之意思表示」；再佐以「陳淑娟等2 人接獲通知後即備齊款項及文件，辦理購回系爭土地手續」之約定，能否謂買賣雙方係約定由上訴人取得解除權？尚滋疑義，應進一步辨明。上訴人據此於事實審主張：第15條第3 項約定乃系爭買賣契約之解除條件（見原審卷㈡第27-28 頁），是否不足取？原審未詳查細究，即逕認上開約定係保留上訴人解除權之約定，進而為不利上訴人之判決，自嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 11 月 13 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 王 仁 貴
法官 李 寶 堂法官 滕 允 潔法官 李 瑜 娟法官 林 金 吾本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 108 年 11 月 26 日