最高法院民事判決 108年度台上字第1003號上 訴 人 臺北市政府工務局衛生下水道工程處法定代理人 李建賢訴訟代理人 黃旭田律師
陳景筠律師被 上訴 人 陳紹基上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國 107年12月11日臺灣高等法院第二審判決（106年度重上字第150號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：被上訴人在伊所管理坐落臺北市○○區○○段○○段000、000及000-0 等地號市有土地（下稱系爭土地）上，興建如第一審判決附件（下稱附件）所示AB、AC、AD、AE、AF、
AG、AH、Y1、Y3、Z等地上物 (下稱系爭地上物)，另占用附件所示AA（停車場）、Z（臨 10-1號及菜園）部分，其無正當權源占用系爭土地，獲有相當租金之不當得利，致伊受有損害等情。爰依民法第767條、第179條規定，求為命被上訴人拆除系爭地上物後，將占有之系爭土地騰空、返還，並給付新臺幣（下同）3195萬5508 元本息，及自民國102年12月21日起至返還系爭土地之日止，按月給付53萬9783元之判決。另於原審以臺北市政府於78年1月25日原始取得系爭土地所有權，擴張請求被上訴人給付 22萬7535元本息，及自 105年1月1日起至106年2月28日止按月再給付10萬4649元、106年3月1日起至同年12月31日止按月再給付 16萬7425元、107年1月1日起至同年3月31日止按月再給付12萬9378元、107年4月1日起至返還上揭土地之日止按月再給付 16萬8972元。
被上訴人則以：伊為系爭土地耕地375 租約之承租人，臺北市政府於77年間，為興辦汙水處理場濱江街維護場工程徵收系爭土地時，未一併徵收伊於徵收前已存之系爭地上物、土地改良物及農作改良物，該徵收程序未合法，未取得系爭土地所有權。縱伊不得興建系爭地上物，仍應一併徵收。惟臺北市政府以土地徵收已撤銷為由，拒絕徵收系爭地上物，並以原土地所有人未繳回補償金，函知伊毋需繳還佃農補償費，伊仍得繼續使用系爭土地。伊非無權占有系爭土地，亦未獲得不當利得等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改為判決駁回其訴，係以：於89年 2月土地徵收條例公布施行前，關於徵收土地或撤銷徵收之相關規定有未臻周全者，得以該條例相關規定為法理而適用之。系爭土地被徵收時，所適用之土地法第 225條規定，徵收土地時，其改良物應一併徵收，非指於徵收土地之同時徵收。所謂應一併徵收之改良物，指該建築改良物係依法令建造者而言，若建築改良物之建造係違反法令者，徵收機關即無一併徵收發給補償費之義務（修正後土地法第 215條第1項第3款、第4款、第3項；土地徵收條例第5條第3款、第4款、第3項規定參照）。另依系爭土地被徵收時土地法第233條、第235條規定，被徵收土地之所有權人，對於其土地之權利義務，於應受之補償發給完竣時終止，在補償費未發給完竣前，有繼續使用該土地之權。上開規定，於徵收土地改良物時，應為相同之解釋（土地徵收條例第21條規定參照）。徵收土地之補償費已發給完竣，應一併徵收之土地改良物所有權人不得以改良物尚未徵收發給補償費為由，認需用土地人尚未取得徵收土地所有權。查系爭土地原為葉炳煌、葉中川、葉周招治（下稱葉炳煌等 3人）所共有，其等與被上訴人及訴外人陳清正、陳清祿（下稱陳清正等2人）訂有耕地375租約。
系爭地上物為被上訴人興建之違章建築，於77年辦理徵收前已存在，基於系爭耕地租約，於系爭土地上興建系爭地上物，屬有權占有。另臺北市政府於77年間申請徵收系爭土地，經內政部核准，臺北市政府於77年11月30日公告徵收。葉炳煌等3人已於78年1月25日領取土地徵補償費，土地承租人於 78年1月14日領取佃農補償費完畢，原耕地租約經臺北市政府逕為辦理註銷登記。嗣臺北市政府認無徵收必要，經內政部准予撤銷徵收後，函知原土地所有權人及承租人繳回所領補償費，俾憑辦理回復所有權登記事宜，惟土地所有權人並未依限繳回，故以徵收為原因，於 87年9月23日辦理系爭土地登記為臺北市所有，並以上訴人為管理機關。另臺北市政府函知土地承租人毋須繳還佃農補償費，依內政部87年訂頒之撤銷土地徵收作業規定，耕地租約不予回復。臺北市政府僅先行徵收包括系爭土地在內之土地，對地上物則未一併徵收，而視其興辦事業之需要，再行辦理徵收。系爭地上物均為違章建築，於77年辦理徵收前已存在，被上訴人為事實上處分權人。上訴人於徵收系爭土地時，已有系爭地上物存在，上訴人擬定之徵收土地計畫書，亦就地上物為另案辦理徵收之規畫，則於77年間辦理徵收時，除上訴人能證明系爭地上物屬依法令規定不得建造之建築改良物外，臺北市政府應有一併徵收發給補償費之義務，不因已徵收之土地經撤銷徵收而有不同。系爭地上物如屬應一併徵收，因尚未徵收，被上訴人未喪失系爭地上物所有權，得繼續為從來之使用。依臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例（下稱北市拆遷補償條例）第 1條、第3條、第7條、第10條規定，符合該規定之違章建築應為拆遷補償。門牌號碼台北市○○區○○街○○○巷○弄○○號房屋（下稱7號房屋）為違章建築，坐落在系爭土地上如標示E 所示之土地上，為北市拆遷補償條例所認之既存違章建築。 7號房屋既屬北市拆遷補償條例所定之既存違章建築，自係應與系爭土地一併徵收之建築改良物。包含 7號房屋在內之系爭地上物，均屬須補償之違章建築，屬應與系爭土地一併徵收。臺北市政府先行徵收取得系爭土地，俟視其興辦事業之需要，再行辦理徵收補償及拆遷系爭地上物，雖無不可。嗣系爭土地經撤銷徵收，葉炳煌等 3人未繳回徵收價額，系爭土地維持原登記，但系爭地上物未一併徵收，被上訴人未喪失系爭地上物之事實上處分權，得繼續為從來之使用，被上訴人占有系爭土地，非無權占，自無不法侵害上訴人管理系爭土地之所有權。上訴人依民法第767條第1項規定，請求被上訴人拆除系爭土地上之系爭地上物，返還系爭土地，及依民法第 179條之規定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，均屬無據等詞，為其判斷之基礎。
惟查原審一方面認應與徵收土地一併徵收之改良物，指該建築改良物係依法令建造者而言，若建築改良物之建造係違反法令者，徵收機關無一併徵收發給補償費之義務（修正後土地法第 215條第1項第3款、第4款、第3項；土地徵收條例第 5條第3款、第4款、第 3項規定參照）；一方面又謂為違章建築之系爭地上物依北市拆遷補償條例第 1條、第3條、第7條、第10條規定，應發給拆遷補償。就違章建築應否發給補償費，其論述前後兩歧。本件係於77年間所為之土地徵收，而北市拆遷補償條例則於 106年始立法，原審未敘明事後立法之北市拆遷補償條例，為何可溯及且優先於徵收當時之土地法、土地徵收條例而適用，即謂系爭地上物未依北市拆遷補償條例一併徵收，被上訴人有占用系爭土地之正當權源，已嫌速斷。次按耕地 375減租條例之承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間。倘承租人在承租耕地上建築房屋或供其他非耕作目的之使用，均應解為非自任耕作，依同條例第16條第
2 項規定原訂租約無效。準此，縱有耕地租約存在，除農舍外，承租人未必有權在耕地上興建建物。查系爭土地原為葉炳煌等 3人所共有，其等與被上訴人及訴外人陳清正等 2人訂有系爭耕地375租約，在 77年間辦理系爭土地徵收前，被上訴人已在系爭土地上興建系爭地上物，土地被徵收後，葉炳煌等 3人已領取土地徵收補償費，土地承租人亦領取佃農補償費完畢，原耕地租約經臺北市政府逕為辦理註銷登記，為原審認定之事實。果爾，倘系爭地上物並非農舍，且原地主未同意被上訴人在系爭耕地上興建地上物，無論係註銷租約登記或租約無效，系爭土地已無耕地租約關係存在。則系爭地上物是否屬於農舍？原地主是否同意興建系爭地上物？攸關被上訴人是否有權占用系爭土地，有調查釐清必要。又土地徵收條例第21條第 2項規定所稱之「得繼續為從來之使用」，僅係回復原來使用狀態而已。倘被上訴人占有系爭土地原屬無權占有，政府依法徵收而原始取得土地所有權後，屬於無權占有之系爭地上物，不因土地之被徵收反而變成有權占有。上訴人主張：「被上訴人之耕地租約業經依法註銷，無從基於佃農身分而占有，亦不得以地上物未經補償為由主張其為合法占有，其未證明有其他合法權源，自屬無權占有」等語（見原審卷㈡第93至94頁），是否全然無據，非無研求餘地。原審未予調查審認，遽認辦理土地徵收前，被上訴人有耕地租約存在，興建系爭地上物，即有占有權源；系爭地上物屬既存違章建築，應與系爭土地一併徵收，系爭地上物尚未徵收，被上訴人未喪失其事實上處分權，得繼續為從來之使用，其占有系爭土地，非屬無權占有，而為不利上訴人之判決，不無可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 28 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 劉 靜 嫻
法官 高 金 枝法官 李 媛 媛法官 黃 麟 倫法官 林 恩 山本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 109 年 6 月 4 日