最高法院民事判決 108年度台上字第1050號上 訴 人 蔡明松訴訟代理人 王世勳律師
武燕琳律師被 上訴 人 紀子楨訴訟代理人 林開福律師上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，上訴人對於中華民國106年5月9日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（106年度上字第92號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由本件上訴人主張：臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）99年度司執字第103477號強制執行事件，依訴外人即債權人彰化商業銀行股份有限公司聲請拍賣訴外人傅湧沼所有18筆土地應有部分各10分之2 ，伊與訴外人張志銘於民國100年7月28日應買，並分別取得應有部分各10分之1 。被上訴人就其中坐落臺中市○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下合稱系爭土地）應有部分10分之2，主張其就系爭土地上未辦保存登記4棟建物（門牌號○○區○○路○段000之0號○○區○○○○街○○巷○○號、同巷0號、0之0號，下合稱系爭建物）有事實上處分權，於同年 8月17日聲明優先承買。然被上訴人於76年 8月21日即將包括系爭土地在內之35筆土地所有權及系爭建物之事實上處分權，以總價新臺幣 2,044萬元售予傅湧沼，已非系爭建物之事實上處分權人，無從主張對於系爭土地應有部分10分之1 有優先承買權等情。爰求為確認被上訴人就系爭土地應有部分10分之1 之優先承買權不存在之判決。
被上訴人則以：系爭建物係訴外人偉祺建設股份有限公司（下稱偉祺公司）於68年1月5日所興建「荔枝園公寓」之集合住宅，嗣經偉祺公司將之讓與伊，伊於76年 8月21日未讓售系爭建物予傅湧沼，仍為系爭建物之事實上處分權人，伊就系爭土地有法定租賃權存在，依民法第425條之1第1項、第426條之2第1項、土地法第 104條第1項、民法物權編施行法第8條之5第3項規定，均有優先承買權，上訴人請求確認伊之優先承買權不存在，為無理由等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為確認被上訴人就系爭土地之優先承買權不存在判決，改判駁回上訴人在第一審之訴，無非以：偉祺公司於67年間，在包括系爭土地內之土地上興建「荔枝園公寓」集合住宅，因偉祺公司財務發生困難，乃於68年1月5日將系爭建物讓與被上訴人，被上訴人因而取得系爭建物事實上處分權。嗣被上訴人於76年 8月21日與傅湧沼簽訂「土地買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），於第1條、第2條明白約定買賣標的限於被上訴人之土地，未包括土地上之建物在內。至系爭買賣契約第11條約定，僅在表明被上訴人負責辦理土地所有權移轉登記，土地上建物之排除，由傅湧沼自行處理而已，即傅湧沼簽訂系爭買賣契約之真意，僅要取得土地所有權，不包括土地上建物之權利。傅湧沼花費鉅資購入上開土地，目的在取得土地之開發、利用，土地上建物未興建完成復有糾紛，未付對價取得土地上建物，無不合理之處。參諸證人即系爭買賣契約之見證人陳進益、辦理過戶之代書宋盛權於張志銘與被上訴人請求確認優先承買權不存在事件（案列臺中地院 100年度訴字第2441號，下稱第2441號事件）第二審中證詞，系爭買賣契約自接洽以至簽約止，其標的範圍僅限於土地，不包括土地上之房屋在內，委請代書辦理相關手續時，亦僅限於土地而已，系爭建物非在被上訴人與傅湧沼之約定內。雖傅湧沼於第2441號事件第一審證稱：土地買賣契約包括房屋，價金含土地及房屋云云，顯與契約明文約定及上開證人證述不符，要無足採。果被上訴人已將系爭建物之事實上處分權讓與傅湧沼，自契約訂立迄系爭土地100年7月28日遭拍定止，近24年間傅湧沼豈有從未占有系爭建物或請求被上訴人交付占有系爭建物之可能？足證被上訴人僅出售系爭土地，不包括土地上之系爭建物在內。事實上處分權之讓與屬物權行為，系爭建物固屬不動產，既無法為移轉登記，仍應以交付占有方式為之。系爭買賣契約係債權契約，被上訴人於訂約後，仍繼續占有系爭建物，縱有容許傅湧沼自行排除土地上建物及處理與土地上建物所有人（事實上處分權人）間之糾紛，不足推論被上訴人同意使傅湧沼取得間接占有，而以占有改定方式為交付之事實。被上訴人與傅湧沼間無移轉事實上處分權之物權契約，縱使被上訴人將系爭建物任由傅湧沼自行處置，亦未發生事實上處分權之移轉，被上訴人仍保有系爭建物之事實上處分權。系爭土地上分別有 5層樓之公寓存在，且被上訴人就系爭土地並無基地應有部分，自得按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍，以相同條件優先承買系爭土地之應有部分10分之1 。從而，上訴人對被上訴人請求確認系爭土地應有部分10分之1 之優先承買權不存在，不應准許等詞，為其判斷基礎。
惟系爭買賣契約第11條約定：「本件土地曾經乙方（即被上訴人）出售並出具土地使用權同意書予偉祺建設股份有限公司興建房屋，嗣因該公司未付清價款，繼而公司解散，負責人魏阿早死亡，致迄今未解決，地上建物仍然存在。本件土地係以低於市價售予甲方（即傅湧沼），故雙方約定乙方只負責辦理土地所有權移轉，不負點交土地之義務。至於地上建物之排除及乙方與偉祺公司或其房屋訂戶間糾紛之處理，均由甲方自行負責處理」，上開土地上所坐落「荔枝園公寓」集合住宅，因偉祺公司財務發生困難，無法興建完成、取得使用執照，以辦理建物所有權第一次登記，致無從辦理建物之所有權移轉登記，形成一亟待解決之問題，被上訴人與傅湧沼雖約定被上訴人只負責辦理土地所有權移轉，不負點交土地之義務，惟被上訴人既容許傅湧沼自行排除土地上建物及與地上建物所有人（事實上處分權人）間之糾紛之處理，其真意是否含有被上訴人不再主張對系爭建物之事實上處分權，任由傅湧沼自行處置？果爾，可否認被上訴人仍保有系爭建物之事實上處分權？非無再進一步推求之餘地。原審未遑詳查細究，遽以上開理由而為上訴人不利之判決，尚嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決為不當，求予廢棄，非無理由。末查，偉祺公司將施工中之「荔枝園公寓」集合住宅中之系爭建物，以變更起造人方式，讓與被上訴人（原判決第 3頁以下），被上訴人是否原始取得系爭建物所有權？被上訴人倘僅售予傅湧沼系爭土地所有權，，被上訴人是否就系爭土地推定有租賃關係？攸關被上訴人優先承買權存在否？案經發回，併請注意研究及之，附此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 26 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 鄭 傑 夫
法官 盧 彥 如法官 吳 麗 惠法官 黃 莉 雲法官 林 麗 玲本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 109 年 1 月 9 日