最高法院民事判決 108年度台上字第2679號上 訴 人 黃何麗瑟訴訟代理人 羅 瑞 洋律師被 上訴 人 羅 翊 菱
羅 鈺 蓁羅 水 源共 同訴訟代理人 苗 繼 業律師
吳 世 敏律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國106年12月12日臺灣高等法院第二審判決（ 104年度上易字第836號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人其餘上訴及命被上訴人於上訴人給付新臺幣貳佰貳拾陸萬貳仟柒佰伍拾捌元之同時，將土地辦理分割並移轉登記予上訴人所有，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：坐落新竹市○○段○○○○○○○○○○○○號土地為伊共有，上訴人所有門牌新竹市○○路○○號之未辦保存登記 5層建物（下稱系爭建物）無權占有如原判決附圖（下稱附圖）編號甲、甲1、乙、乙1所示部分（下稱系爭土地）越界建築，合計36平方公尺，上訴人將系爭建物隔為套房出租，應按系爭土地申報總價額年息10%計算，返還民國102年7月起訴前5年相當於租金之不當得利新臺幣（下同） 10萬6,667元，並自102年8月起至上訴人取得系爭土地所有權登記止，按年給付伊2萬2,038元等情，先位聲明依民法第179條規定，求為命上訴人給付10萬6,667元，並自102年8月起至系爭土地辦理分割並移轉所有權登記予上訴人之日止，按年給付伊2萬2,038元之判決；並於原審主張上訴人就越界建築之房屋如無法拆屋還地，伊亦得請求價購系爭土地等情，追加備位聲明，求為命於上訴人給付伊226萬2,758元之同時，將系爭土地辦理分割，並將該部分所有權移轉登記予上訴人所有之判決（被上訴人先位請求拆屋還地及逾上開部分之不當得利，於原審受敗訴判決，未據聲明不服）。
上訴人則以：系爭土地為訴外人李遠俊向地主即訴外人徐統妹價購取得，並與伊夫黃繹謙出資合建房屋，伊非無權占有，亦無不當得利。徐統妹曾訴請伊拆除同路25號房屋返還土地，業經原法院73年度上更㈢字第140號（下稱第140號）、本院74年度台上字第2373號判決認定伊有權占有，駁回徐統妹之請求確定在案，被上訴人因繼承取得系爭土地，應受前案判決拘束。且伊縱有越界建築，亦無故意或重大過失，徐統妹對於越界之事並未提出異議，依民法第796條第1項規定，被上訴人不得請求伊拆除建物，否則即屬權利濫用。其次，系爭土地使用區分為兒童遊樂場用地，被上訴人收回猶無法開發，所為請求之不當得利實屬過高。又伊至多僅須價購系爭建物占用之土地，不含甲1、乙1之空地等語，資為抗辯。
原審維持第一審就上開給付不當得利部分所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，及依被上訴人追加備位之訴，命被上訴人於上訴人另給付226萬2,758元之同時，將系爭土地辦理分割，並移轉所有權登記予上訴人，係以：系爭土地原為訴外人徐統妹所有，嗣由其子女羅樹榮、羅翊菱、羅鈺蓁繼承，羅樹榮部分再由羅水源繼承。上訴人之夫黃繹謙與九華建設有限公司（下稱九華公司）負責人李遠俊合建房屋，並由李遠俊與羅樹榮於67年 5月 5日訂立系爭協議書，約定：「立協議書人羅樹榮（以下簡稱甲方）與李遠俊（以下簡稱乙方）為雙方土地界線不甚清楚，在未經省地政局測量隊測量前，雙方議定如左事項：一、本土地界線，由李遠俊申請省地政局測量隊前來測量，以該隊測出之界線為界，在未測定前，甲方同意乙方，以乙方測定之界線整理土地，並由乙方暫付新臺幣20萬元整作為購地保證金，以備在測定後乙方超出界線部分，…計每坪新臺幣2,000元購買超出面積土地（面積以測定後算出之面積為準，多退少補），但經測量，如無超出界線，則甲方無條件歸還保證金及不足土地…」然未載明土地地號，無從證明為系爭土地，且係約定以日後土地測量結果，再行計算買賣範圍、面積與價金，又據證人即九華公司經理鄭厚坤證述：因整地之前曾經地政事務所測量，當時羅樹榮對該測量結果不滿意，要求另請省地政局測量。但因整地在即，故與羅樹榮簽訂系爭協議書，約定給付保證金，俟省地政局測量結果依房屋實際佔用面積計算補償金，並就保證金多退少補…是在簽協議書之後所興建…擋土牆下面的土地都是九華公司向羅樹榮所買受，擋土牆上面的土地為羅樹榮所有…俟房屋興建完成後，將房屋連同其基地一併出賣與買受人。當時的法律知識不足，並未因協議書所示辦理所有權移轉登記等語；李遠俊則證稱：後來羅樹榮、徐統妹認為系爭協議書之價金太便宜，拒絕就越界部分辦理過戶，證人黃繹謙復證稱：李遠俊向徐統妹、羅樹榮買地，和伊合建房屋，房屋兩側各有空地，伊和李遠俊各分一塊，伊分得那塊即蓋系爭建物等語，顯見李遠俊與羅樹榮尚未就買賣標的與價金達成合意，買賣契約並未成立。另系爭建物無房屋稅籍與門牌設立登記資料，依其為 5層建物，隔為套房出租，應有用電需求，而其電錶裝錶日期為79年 7月17日，從而被上訴人所稱系爭建物於前案判決時尚未興建，上訴人未得被上訴人同意，即自行興建等語，應屬可採，上訴人辯稱本於買賣契約有權占有系爭土地云云，即屬無據。惟查系爭土地分割自272、281地號土地，其使用分區為兒童遊樂場用地，有土地登記謄本、新竹市都市計畫土地使用分區及公共設施用地證明書可憑，被上訴人收回系爭土地後，不能為一般建築使用，效益甚小，而系爭土地以 106年度公告現值加計 4成（即一般土地徵收標準），價值為226萬2,758元，上訴人拆除系爭土地上之建物部分則需費用657萬2,772元，有臺灣省結構工程技師公會鑑定報告書可證，是以拆除建物對上訴人損害甚大，被上訴人請求上訴人拆屋還地，為權利濫用，不應准許，惟被上訴人得請求上訴人返還相當於租金之不當得利。審酌系爭土地坐落位置及其上建物用途等情，以申報地價總價額年息8%計算為適當，故被上訴人得請求返還97年 8月至102年7月起訴時之不當得利10萬6,667元，及自102年8月1日起至將系爭土地辦理分割並移轉所有權登記予上訴人之日止，按年給付2萬2,038元。又上訴人並非法律專業人士，衡諸常情應不知李遠俊與羅樹榮間買賣契約並未成立，以為系爭土地亦在購地範圍內，故非因故意或重大過失逾越地界。而徐統妹及被上訴人始終住在鄰地，被上訴人自陳：上訴人在前案判決後與其洽談交換土地，其尚未同意，上訴人即自行興建系爭建物等語，足證其至遲於79年系爭建物完成時，已知悉越界建築情事，而未即時異議，依民法第 796條第1 項規定，被上訴人不得請求上訴人移去或變更其房屋，惟其依同條第2項規定，請求上訴人按106年系爭土地公告現值加計
4 成即226萬2,758元購買系爭土地，相較鄰近地區之成交價，應屬合理。故被上訴人請求上訴人於給付226萬2,758元之同時，其將系爭土地辦理分割及移轉所有權予上訴人，應屬有據。從而，被上訴人依不當得利之法律關係及民法第796條第2項規定，請求如上聲明，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查系爭協議書約定：「立協議書人羅樹榮（以下簡稱甲方）與李遠俊（以下簡稱乙方）為雙方土地界線不甚清楚，在未經省地政局測量隊測量前，雙方議定如左事項：一、本土地界線，由李遠俊申請省地政局測量隊前來測量，以該隊測出之界線為界，在未測定前，甲方同意乙方，以乙方測定之界線整理土地，並由乙方暫付新臺幣20萬元整作為購地保證金，以備在測定後乙方超出界線部分，每坪以新臺幣 1,000元購買超出之農業用地，並加付每坪新臺幣1,000元之作業過失賠償金，計每坪新臺幣2,000元購買超出面積土地（面積以測定後算出之面積為準，多退少補），但經測量，如無超出界線，則甲方無條件歸還保證金及不足土地。……」等語，有該協議書可憑（一審卷㈡第14頁），上訴人於事實審抗辯：系爭建物之擋土牆（駁崁）亦為李遠俊整地時所建，系爭土地包含在系爭協議書合意之鄰地使用範圍，第 140號判決書亦載羅樹榮陳稱李遠俊將其土地鏟平長150公尺左右、寬6公尺左右，其要賠償，李遠俊寫好協議書給其蓋章等語，已提出李遠俊發送羅樹榮之存證信函、判決書為證（原審卷㈠第 63-66頁、一審卷㈠第 47-52頁），證人鄭厚坤亦證述：系爭協議書所謂乙方測定之界線即為九華公司興建之駁坎，擋土牆下面的土地都是九華公司向羅樹榮買受，如果到現場可以確定界線等語（原審卷㈠第78、79頁），上訴人所辯似非全然無據，原審逕以系爭協議書未載明土地地號為由，而為不利上訴人之論斷，已有可議。次按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準。而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。系爭協議書係九華公司負責人李遠俊與上訴人之夫黃繹謙整地建屋時，因與鄰地界址不明，李遠俊遂與系爭土地所有人徐統妹之子羅樹榮議妥所簽，為原審認定之事實，再參諸鄭厚坤所陳因整地在即，故與羅樹榮約定給付保證金，俟依房屋佔用面積計算補償金，多退少補等語，依此情形，能否謂系爭協議書不得作為李遠俊、黃繹謙占有使用之權源，李遠俊與羅樹榮間究有無成立契約關係？尚非無疑。原審未遑調查釐清，探求立約當事人之真意，徒以系爭協議書尚未成立買賣契約，而為不利上訴人之認定，亦有可議。又按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋，惟鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之，此觀民法第796條第1項本文、第2 項規定自明。且依民法物權編施行法第8條之3規定，上開規定於98年民法物權編修正前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之。查系爭建物占有系爭土地如附圖所示甲、乙部分，為兩造所不爭執，倘李遠俊、黃繹謙因系爭協議書而就系爭土地非無占有權源，被上訴人是否仍得依上開規定請求價購土地，即待商榷。而甲1、乙1部分似非房屋坐落之土地，則上訴人於原審抗辯：其僅願買系爭建物占用部分，其餘部分返還被上訴人等語（原審卷㈠第199、215頁），即與上訴人所需價購範圍攸關，原審就此恝置未論，遽命上訴人一併價購甲1、乙1部分，尤有未合。
上訴論旨，指摘原判決不利於其部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 4 月 15 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 鄭 雅 萍
法官 李 文 賢法官 陳 毓 秀法官 王 金 龍法官 陳 玉 完本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 109 年 4 月 27 日