最高法院民事判決 108年度台上字第2227號上 訴 人 陳錦慶訴訟代理人 商桓朧律師上 訴 人 陳錦雄訴訟代理人 曾桂釵律師上列當事人間請求確認租賃關係存在等事件，兩造對於中華民國106年11月14日臺灣高等法院第二審更審判決（105年度重上更㈠字第59號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件上訴人陳錦慶主張：兩造之父陳永福於民國45年間取得坐落新竹市○○段○○段○○○○○○號土地（58年間分割出同小段52 之50地號，下稱系爭土地）所有權後，即於其上興建同小段00建號門牌新竹市○○路○段○○○號房屋（下稱系爭房屋），並於49年間將該房屋辦理所有權第一次登記為兩造之母陳吳分所有。嗣陳永福於54年5月8日將系爭土地贈與伊，陳吳分亦於81年1月4日以贈與為原因，將系爭房屋移轉登記與對造上訴人陳錦雄。系爭房地既曾同屬陳永福所有，兩造先後受讓，依民法第425條之1規定，應有租賃關係存在，伊自得請求陳錦雄自97年4月1日起，按系爭土地申報地價年息10%給付租金。爰依租賃關係，求為命陳錦雄給付新臺幣（下同）473萬0,526元及加計法定遲延利息；自102年4月1日起至系爭房屋登記滅失日止，於每月月終日按系爭土地申報價額年息10%計付租金之判決。嗣於原審主張：倘認兩造就系爭土地有使用借貸關係，因陳錦雄將系爭房屋連同土地出租他人使用，伊已於103年6月11日依民法第472條規定終止是項借貸關係，陳錦雄無任何法律上原因占用土地受有利益，爰追加依不當得利法律關係而為請求。
陳錦雄則以：陳吳分係經陳永福同意於系爭土地上建屋，系爭土地、房屋自始非屬同一人所有，並無民法第425條之1第1 項規定之適用。且系爭房屋縱係陳永福出資興建，亦屬陳永福生前贈與陳吳分之財產，依74年修正前民法第1017條第2 項規定，屬陳吳分之原有財產而保有所有權。又陳吳分使用系爭土地並無支付對價，為無償使用借貸，且得使用至系爭房屋至毀壞不堪使用止，屬定有期限之使用借貸契約，陳錦慶非可任意終止。另伊本於系爭房屋所有權權能出租一樓及外牆，並非允許第三人使用系爭土地，其終止使用借貸契約，亦不合法。再者，陳錦慶主張按系爭土地申報地價年息10% 計算租金或相當租金之不當得利，顯屬過高等語，資為抗辯。
原審以：兩造之父陳永福於45年4 月30日取得系爭土地所有權，系爭房屋則於49年6 月10日辦理總登記為兩造之母陳吳分所有，有土地、建築改良物登記簿足稽。查陳永福於63年5 月間過世後，其繼承人始終未曾主張系爭房屋為其遺產；證人即兩造之弟陳錦發於另案證述因陳錦雄向陳吳分表示希望能分得一些不動產家產，陳吳分與陳錦盛商討後，乃將系爭房屋過戶與陳錦雄，但言明仍由陳錦盛繼續居住至陳吳分往生止等語，並系爭房屋自49年間辦理總登記時起至陳吳分於95年間入住安養院止，均由陳吳分占有、使用、收益，為兩造所不爭，可見陳吳分對於系爭房屋具有支配、處分權等情，該房屋應自始為陳吳分所有。縱系爭房屋之興建資金係由陳永福支出，惟其將該房屋登記為陳吳分所有，應屬贈與，系爭房屋為陳吳分無償受贈取得之財產，依74年修正前民法第1017條第1 項規定，為其原有財產而保有所有權。陳錦慶復未證明陳永福有借用陳吳分名義登記之情，則系爭土地、房屋自始即分屬陳永福、陳吳分所有，並無原同屬一人之情形。至於陳錦雄於第一審雖具狀陳述：「四、五十年前當我們還是小孩時，父親購地建屋，把該系爭土地登記在我弟弟陳錦慶（原告）名下，把地上房屋登記在母親名下，後來又轉登記在被告我的名下」等語，惟其將購買土地與登記與陳錦慶之時點混合敘述，與實際移轉登記情形不符，且均以登記一詞表述所有權異動之狀態，復未敘明陳永福將系爭房屋登記與陳吳分之法律性質為何，應僅係就系爭房地迭次登記狀況為陳述，難認係就陳錦慶主張系爭房屋為陳永福所有，借名登記與陳吳分之事實為自認。系爭土地、房屋既原非同屬陳永福所有，自無民法第425條之1規定之適用，陳錦慶復未證明陳永福與陳吳分間有租賃契約關係存在，自無從請求陳錦雄給付租金。再者，系爭房屋自49年間起至102年5月3日止，均供兩造家人居住使用，102年5月4日後始由陳錦雄單獨占有，陳錦慶自54年5月8日登記為系爭土地所有權人起，從未請求陳吳分給付租金，為兩造所不爭。可見陳永福與陳吳分就系爭房屋之使用系爭土地，係成立無償之使用借貸關係，陳錦慶於受贈系爭土地時知悉該情而同意受贈，應受該債權契約之拘束，始符誠信。參酌兩造曾於100年間共同將系爭房屋1樓約20平方公尺部分出租與訴外人國光客運股份有限公司（下稱國光客運公司），租期自100年2月1日起至102年1月31日止，每月租金3 萬5,000元由兩造均分，並由國光客運公司分別匯入兩造帳戶，有租賃契約書可證。衡之陳錦慶於98年回國後知悉陳錦雄為系爭房屋之所有權人，未向其要求支付使用系爭土地之對價或主張其他權利，猶與其共同出租系爭房地予國光客運公司，並均分租金獲利，應默示同意陳錦雄無償使用系爭土地，而與其另成立使用借貸關係。而陳錦雄於國光客運公司上開租約屆期後，自102年2月間起將系爭房屋1 樓及外牆部分出租予第三人，亦有房屋租賃契約等可憑，且為兩造所不爭。該承租人雖僅承租系爭房屋，實亦同時使用系爭土地，則陳錦雄獨自出租該房屋一樓及外牆部分收租獲利，與允由第三人使用系爭土地無異，依民法第472條第2款規定，陳錦慶以103年6月10日補充上訴理由狀㈠終止兩造間之使用借貸契約，經於同年月11日送達與被上訴人，亦為兩造所不爭，兩造間之使用借貸關係應於該日終止。則陳錦雄自同年月12日起繼續占有系爭土地，即屬無權占有，而受有相當於租金之利益，並致陳錦慶受有損害，陳錦慶自得請求其給付不當利得。審酌系爭土地位於商業區，交通便利，附近商業繁榮，生活機能佳等情，認以系爭土地申報地價年息8%計算陳錦雄占有系爭土地之不當得利為適當。則陳錦慶請求自103年6月12日起，以系爭房屋占用系爭土地面積133平方公尺，按系爭土地當年度申報地價年息8% 再除以12據以計算相當租金不當得利之數額，核屬有據。綜上，陳錦慶依不當得利規定，請求陳錦雄自103年6月12日起至系爭房屋登記滅失之日止，每月月終日按系爭土地申報地價年息8%再除以12計算給付相當於租金之不當得利，洵屬正當，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。因而將第一審所為陳錦慶敗訴之判決，一部予以廢棄，改判命陳錦雄應自103年6月12日起至系爭房屋登記滅失日止，每月月終日給付陳錦慶按上開建物面積133平方公尺，乘以當年度系爭土地申報地價年息8% 再除以12計算之金額，並駁回陳錦慶其餘上訴及追加之訴。
查陳錦慶於第一審即主張陳永福購買系爭土地後，即於其上興建系爭房屋，以陳吳分名義辦理所有權登記，嗣後系爭土地、房屋異其所有人，推定兩造間就系爭土地成立租賃關係等語（見一審竹簡字卷第5至7頁、第155頁反面至156頁），則陳錦雄於102年5月15日答辯狀陳稱：陳永福購地建屋，把系爭房屋登記在陳吳分名下等詞（見一審竹簡字卷第41頁），似已就陳錦慶主張系爭房屋係陳永福出資興建之事實為自認。則於其未依法撤銷自認前，法院即應受該自認之拘束，此並經本院前次發回意旨予以指明。原審徒以陳錦雄上開陳述僅陳明系爭房地迭次登記狀況，而認並非自認，已有可議。次查，陳永福出資興建系爭房屋，贈與陳吳分，為原審所認定。果爾，系爭房屋未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權似屬於出資興建之原始建築人即陳永福所有。則陳錦慶主張系爭土地、房屋原同屬陳永福所有等語（見一審竹簡字卷第155頁反面至156頁），是否毫無可採，非無斟酌之餘地。原審就此未詳加審究，遂認陳錦慶上開主張為不可採，亦嫌速斷。末查，兩造曾於100年間共同將系爭房屋1樓約20平方公尺部分出租與國光客運公司，所得租金由兩造均分，亦為原審所認定。則陳錦雄似未全然否認陳錦慶得因系爭房屋使用系爭土地而獲取利益，似此情形，能否猶謂兩造間就系爭土地係成立無償之使用關係，洵非無疑。原審就此未詳加研求，逕認兩造就系爭土地係成立使用借貸關係，進而分別為兩造不利之判斷，並有可議。兩造上訴論旨，各自指摘原判決於其敗訴部分違背法令，求予廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 12 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 陳 駿 璧法官 梁 玉 芬法官 邱 璿 如法官 陳 麗 玲本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 109 年 2 月 21 日