最高法院民事判決 108年度台上字第322號上 訴 人 朱運平訴訟代理人 蔡樹基律師被 上訴 人 瑞華事業股份有限公司法定代理人 李岳霖律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國105年12月20日臺灣高等法院第二審更審判決（105年度重上更㈠字第25號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：被上訴人於民國103年4月24日與伊簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將其所有坐落新北市○○區○○段○○○○號土地所有權應有部分10萬分之4萬9992（下稱系爭土地）、及其上0000、0000、0000建號建物即門牌號碼為新北市○○區○○路○○號1至3樓建物（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），以總價新臺幣（下同）850萬元出售予伊，伊已支付買賣價金460萬元。嗣兩造於同年5月28日簽訂補充協議書（下稱系爭補充協議），約定由伊墊付被上訴人應負擔之土地增值稅款，可自未付之價金390萬元中扣抵，被上訴人則應將系爭房地所有權移轉登記予伊。詎被上訴人屢經催告，均不依約辦理系爭房地之移轉登記等情，依系爭買賣契約及補充協議，求為命被上訴人應將系爭房地之所有權移轉登記予伊之判決。
被上訴人則以：系爭買賣契約及補充協議，為兩造通謀虛偽意思表示，均為無效，伊自無移轉系爭房地所有權予上訴人之義務。倘系爭買賣契約有效，惟上訴人僅交付60萬元之價金，尚欠 790萬元未付，經伊催告未履行，伊已於104年9月18日解除系爭買賣契約，自無移轉系爭房地所有權予上訴人之義務。且系爭房屋業經法院查封，伊亦無從辦理系爭房地移轉登記。又縱認伊有辦理系爭房地移轉登記予上訴人之義務，於上訴人給付其餘價金 790萬元前，伊亦得行使同時履行抗辯權而拒絕辦理等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改為判決駁回其訴，無非以：上訴人已表明系爭買賣契約確係其所簽署，縱認非其所親簽，其亦承認訴外人陳逢茂所為，系爭補充協議亦係其授權陳逢茂代理簽訂。被上訴人於103年4月間系爭買賣契約及補充協議簽訂時之法定代理人為王縉帛，有權代表被上訴人訂約。上訴人及王縉帛均表示有訂立契約之真意，至事後價金有無給付及如何交付，以及王縉帛又代表被上訴人另與訴外人高毓茹就系爭房地訂買賣契約，為一物二賣，無從憑認為系爭房地之買賣非出於真意，即難認系爭買賣契約及補充協議為通謀虛偽意思表示而無效。又上訴人主張其就系爭買賣契約簽訂時先已交付斡旋金260 萬元予陳逢茂，另於簽約時交付160萬元，於同年5月底及6 月初各交付現金40萬元，總計交付500 萬元予陳逢茂，但陳逢茂實際只轉交460萬元予被上訴人，王縉帛並將其中400萬元作為陳逢茂之佣金等情，與證人陳逢茂之證詞及系爭補充協議書記載上訴人已支付460萬元價金等語相符，應屬可信。復以系爭買賣契約第2條約定第四期尾款應於103年6月30日支付。而系爭補充協議就上訴人價金尾款之給付約定：「1.…乙方（即被上訴人）本應負擔土地增值稅，今甲方（即上訴人）同意代墊該土地增值稅款，雙方確認無誤，並同意甲方代墊後得自尚未付清之尾款中扣抵。2.雙方同意自簽定本協議書之日起，由乙方移轉上開不動產所有權予甲方，乙方不得再藉故遲延辦理過戶。…」又辦理土地買賣所有權移轉登記時，依法應備妥土地增值稅繳納證明文件，而系爭買賣契約之土地增值稅預估為90萬元，上訴人即應於103年6月30日前先墊繳土地增值稅，或支付90萬元價金予被上訴人供繳納。上訴人並未於上開期限前墊付土地增值稅或支付90萬元，已遲延給付。而被上訴人於104年9月9日函催上訴人給付尾款790萬元，就90萬元土地增值稅數額範圍內仍有催告效力，被上訴人於104年9月18日以上訴人未履行而解除系爭買賣契約，已生效力，上訴人請求移轉登記，即無理由。且系爭房屋業經法院實施查封，被上訴人就系爭房地已喪失處分權能，上訴人請求被上訴人辦理移轉登記，更非可採。而系爭買賣契約既經解除，則被上訴人就買賣部分價金未付所為同時履行抗辯，即無庸審究等語，為其判斷之基礎。
按取捨證據、認定事實，固屬事實審法院之職權，惟其採為認定事實之證據，必須對於應證事項有相當之證明力者，始足當之。否則，即難謂與證據法則無違。本件上訴人依系爭買賣契約請求被上訴人就系爭房地履行移轉登記之義務，被上訴人爭執系爭買賣契約及補充協議未經兩造合意而無效，及上訴人就買賣價金850萬元中僅支付60萬元，經被上訴人催告給付其餘790萬元價金（見原審104年度重上字第7號卷第122頁至123頁），因上訴人未給付而解除契約，並無給付義務。且被上訴人於104年9月9 日存證信函中亦載明係就剩餘買賣價金790 萬元催告給付，並說明其計算方式，似未包含系爭房地移轉時應納之土地增值稅在內（見同上卷第122頁、123頁）。而103年5月28日之系爭補充協議書，雖約定上訴人同意代墊土地增值稅，惟並未記載代墊之金額、期限，以及被上訴人得直接請求上訴人給付土地增值稅金額（見一審卷第6 頁）。則原審未說明其心證之所由得，即逕認上訴人應於103年6月30日前墊付或交付被上訴人增值稅款90萬元，被上訴人上開信函催告給付之內容當然包含90萬元之土地增值稅在內，似與客觀證據並不相合，理由亦有不備。再者，土地所有權移轉，除有依規定得由權利人單獨申請登記之情形外，即應由權利人及義務人共同檢附契約影本及有關文件，於法定期間內向主管稽徵機關申報其土地移轉現值，由主管稽徵機關核定其應納土地增值稅額，並於繳納後辦理所有權移轉登記，此觀土地稅法第49條規定自明。於被上訴人備齊檢附相關所有權移轉文件，與上訴人共同申請移轉登記前，其單方催告上訴人辦理代墊稅款或支付預估稅額，是否合法有據，非無疑義？亦待調查釐清。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。末被上訴人於原審主張系爭房地業經查封，無從辦理移轉登記，惟其僅提出記載系爭房屋經實施查封在案之臺灣新北地方法院民事執行處函為據（見原審卷第174頁至175頁），似未及於土地，復未見有相關記載之登記簿謄本在卷佐參，其實情如何？案經發回，宜併注意及之。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 9 月 26 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 劉 靜 嫻
法官 林 恩 山法官 高 金 枝法官 李 媛 媛法官 黃 麟 倫本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 108 年 10 月 2 日