最高法院民事判決 108年度台上字第642號上 訴 人 洪靜瑩訴訟代理人 謝崇浯律師被 上訴 人 許育禎上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國106年3月7日臺灣高等法院第二審判決（105年度上字第640 號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊與第一審共同被告謝宏國於民國103年3月
5 日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），謝宏國以新臺幣（下同）1,000萬元，購買伊所有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號○○區○○路○段○○○巷○○ 號未辦保存登記建物（下合稱系爭房地），並共同委任上訴人（地政士）辦理產權移轉事宜。謝宏國於同日交付定金 200萬元，103年4月18日扣除代墊之房屋稅3,840元及土地增值稅135萬2,184元後，所簽交伊發票日為同年6月18日、20日，金額各為300萬元、364萬3,976元之支票2紙（下稱第一次支票），經伊提示未獲付款。謝宏國為取回該支票，除於103年6月22日交付伊現金200 萬元外，另交付伊訴外人建鑫國際有限公司簽發，發票日為103年7月1日、同月4日，金額各為100萬元、364萬3,976 元之支票2 紙（下稱第二次支票），及補償第一次支票未獲付款之損失及貼補利息共15萬元。詎經伊屆期提示第二次支票仍未獲兌現，迄尚有價金尾款464萬3,976元未獲給付，伊始查悉上訴人早於103年4月16日，即將系爭土地所有權移轉登記與謝宏國指定之第三人詹萬興，並於同月18日超額設定抵押權予訴外人宋明璋、蔡文典及余宏仁（下稱宋明璋等人）。上訴人為專業地政士，在尾款給付日（103年5月5 日）前，未徵得伊同意，將土地所有權狀交付謝宏國，並受託辦理抵押權設定登記，違背地政士應維護交易安全之義務，致伊受有損害等情，依民法第184條第1項前段、第544條，及於原審追加依地政士法第26 條之規定，求為命上訴人（與謝宏國不真正連帶）給付伊464萬3,976元，及自104年8月29日起加付法定遲延利息之判決（第一審判命謝宏國不真正連帶如數給付部分，未據其聲明不服）。
上訴人則以：謝宏國簽發記載受款人為被上訴人，金額為未付之價款，註明「禁止背書轉讓」之本票交伊保管，伊於103年4月18日謝宏國簽交被上訴人第一次支票後，始將本票返還，無違系爭契約第5條第3款之約定。依系爭契約第3條第2款、第5條第1款約定，買賣標的物所有權移轉登記早於尾款之交付。況系爭土地上另有未辦保存登記之建物，無法依一般情形向銀行貸款，買賣雙方乃合意由謝宏國另向3個金主融資1,000萬元以支付尾款，並依常態在交屋前先行設定抵押權與融資者，伊依系爭契約約定委任意旨，辦理過戶、設定、點交等事宜，已盡善良管理人之注意義務等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，係以：被上訴人與謝宏國於103年3月5日簽訂系爭契約，以1,000萬元出賣所有系爭房地與謝宏國，並共同委任上訴人辦理產權移轉事宜。謝宏國於同日交付定金200萬元，另扣除代墊房屋稅3,840元及土地增值稅135萬2,184元後，於同年4月18 日簽交被上訴人之第一次支票，經提示未獲付款。為取回該支票，謝宏國於103年6月22日交付被上訴人現金200 萬元及第二次支票，並補償被上訴人第一次支票未獲付款之損失及貼補利息共15萬元，惟第二次支票屆期經被上訴人提示仍未獲兌現。上訴人以被上訴人及謝宏國共同代理人身分，於103年4月16日將系爭土地所有權移轉登記與謝宏國指定之詹萬興後，同月17日為宋明璋等人分別申辦清償期為103年7月16日之普通抵押權1,200 萬元設定登記；與存續期間自103年4月17日起至123年4月16日止之地上權及預告登記，同月18日及21日辦畢等事實，為兩造所不爭。依系爭契約第3 條、第5條及第7條之約定，再佐以兩造所陳，足認系爭房地第二期買賣價金800 萬元係約定由謝宏國以現金支付，買賣雙方依該契約第5條第1款約定交付辦理產權移轉登記之文件後，即得將該房地所有權移轉登記與謝宏國或其指定之第三人。故上訴人於謝宏國交付第二期買賣價金800 萬元前之103年4月16日，將系爭土地所有權移轉登記與謝宏國指定之詹萬興，尚無不合。系爭契約第5條第3款係規範上訴人應確認被上訴人（賣方）已獲尾款之給付後，始得將原受託保管謝宏國（買方）為擔保履踐尾款給付義務之本票返還，足認上訴人有協助被上訴人獲得尾款支付之義務，此亦為台北市地政士公會105年12月19 日函文所肯認。惟上訴人竟於尾款約定給付日（103年5月5日）屆至前之同年4月17日，逕依謝宏國指示，以系爭土地為宋明璋等人設定他項權利，並於103年4月18日知悉謝宏國簽交第一次支票作為尾款清償方式後，在該支票發票日屆至前，即將系爭土地所有權狀交與謝宏國，致被上訴人原得援此督促謝宏國履踐尾款給付義務之法律上防禦方法喪失，衡諸一般經驗法則，顯未盡善良管理人之注意義務，為有過失。謝宏國簽交被上訴人以給付尾款之第一次支票經提示未獲付款，其對被上訴人所負尾款給付義務並未消滅。被上訴人尚有尾款464萬3,976元未獲支付，雖已另對謝宏國行使權利，惟迄未受償而受損害，依民法第544 條規定請求上訴人如數給付（賠償）本息，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查原審於105年12月6日以：「假若買方A向賣方B購買不動產，雙方約定買賣價金由買方A 以現金給付，無須以不動產貸款所得作為買賣價金之一部，而共同委請地政士C 辦理契約內相關手續之情形下，請就下列問題說明：㈠若買方A 於取得不動產所有權時，尚未就買賣價金之給付義務為完全履行，在契約內無相關規範之狀況下，地政士C得否逕依買方A之指示，以尚在其所持有中所有權名義人為買方A 之所有權狀，為第三人設定抵押權？㈡關於賣方B尚未獲償之買賣價金部分，地政士C是否應於依買方A 指示辦理前，通知賣方B知悉上情並獲其同意？㈢是否應於賣方B之買賣價金全部受償後，方得將該不動產所有權狀及抵押權證明文件原本交付買方A？」函詢台北市地政士公會（見原審卷第163頁），該公會於同年月19日函覆稱：「…㈠在尚未就買賣價金之給付為完全履行，且在契約內無相關規範狀況下，應是買方A 未履行對待給付義務情形，以尚在其所有權人為B（非A名義），為第三人設定抵押權。㈡地政士應通知賣方B，雙方再協議。㈢當應於B買賣價金全部受償後，方得將該不動產所有權交付買方A 。三、以上所述情況，係為地政士辦理買賣所有權移轉登記通常之相關作業方式…」等情（見同上卷第164、165頁），似見原審函詢與上揭公會函覆及本件謝宏國有以支票支付買賣價金之事實，並非完全相同。果爾，上訴人於事實審抗辯：所詢假設性問題與本件有所出入，不應作為參考等語（見同上卷第175、190、192 頁），是否全無足取？尚滋疑義。原審未詳予究明，即據該函覆為上訴人不利之論斷，已有未合。又上訴人於事實審辯稱：系爭土地雖已設定抵押權與第三人，被上訴人仍得依債務不履行之法律關係，解除系爭契約請求返還系爭房地，非謂一旦設定抵押權，所有權人之損害即為抵押物之全部價額。第一審以未兌現之支票金額計算被上訴人之損害，即有未合。且被上訴人就其損害之發生，亦與有過失等語（見同上卷第193、194頁），與倘上訴人應負損害賠償責任，賠償之範圍為何？所關頗切，自屬重要之防禦方法。原審未於判決理由項下說明其取捨之意見，即逕為上訴人不利之判決，亦有判決不備理由之違誤。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 17 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 王 仁 貴
法官 滕 允 潔法官 林 金 吾法官 周 玫 芳法官 李 寶 堂本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 108 年 7 月 26 日