最高法院民事判決 108年度台上字第753號上 訴 人 莊國安
陳慧珊莊寶堂共 同訴訟代理人 劉炳烽律師
楊政雄律師上 列一 人複 代理 人 陳美華律師被 上訴 人 吳明勳
吳碧容吳明坤吳明標潘清炎吳錦榮陳進樹江榮聖江佳勇江佳坪上 訴 人 王 的訴訟代理人 鄭任斌律師上 訴 人 柯拔希
柯品堅柯品奇共 同訴訟代理人 郭瓔滿律師
孫浩偉律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國 107年10月31日臺灣高等法院第二審判決（105年度重上字第816號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於㈠駁回上訴人莊國安、陳慧珊、莊寶堂請求被上訴人吳錦榮、吳明勳、吳明坤、吳明標、吳碧容、潘清炎拆屋還地及給付超過原判決附表二所示不當得利之訴與追加之訴；㈡駁回上訴人莊國安、陳慧珊、莊寶堂請求上訴人王的、柯拔希、柯品堅、柯品奇給付超過原判決附表二所示不當得利之訴；㈢駁回上訴人王的、柯拔希、柯品堅、柯品奇其餘上訴，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件上訴人莊國安以次 3人（下稱莊國安等人）主張：伊共有坐落新北市○○區○○段○○○段 000地號土地（下稱系爭土地），對造上訴人王的、被上訴人吳錦榮以次 5人（下合稱吳錦榮等人）、被上訴人吳明勳以次 4人（下稱吳明勳等人）之被繼人吳茂林、被上訴人潘清炎未經伊同意，分別於系爭土地上搭建如原判決附圖（下稱附圖） 2-4(6)、(3)、(2)、(1)所示，門牌號碼
依序為新北市○○區○○路○○巷○弄○○號、00-0號、00號、00號之未辦理建物所有權第一次登記建物（下各以門牌號碼稱之，合稱系爭建物），對造上訴人柯拔希、柯品堅以次 2人之被繼承人柯義明（柯拔希、柯品堅以次 2人下合稱柯拔希等人）搭蓋如附圖2-4(7)所示00號建物旁之圍牆，均無權占有系爭土地，受有利益並致伊受有相當於租金之損害等情，爰依民法第767條第1項、第 179條規定，求為命王的、吳錦榮等人、吳明勳等人、潘清炎、柯拔希等人各拆除如上所述建物、圍牆及返還坐落土地，王的以次4人、吳明勳以次6人並給付如第一審判決附表三、四、五所示不當得利本息之判決【莊國安等人迨於原審始追加請求被上訴人陳進樹以次 4人與吳錦榮共同拆除15-1號建物及返還坐落土地，第一審判決駁回莊國安等人逾上開聲明之不當得利之訴，未據莊國安等人提起第二審上訴；原審維持第一審所為命吳錦榮、吳明勳等人、潘清炎各給付如原判決附表二（下稱附表二）所示不當得利部分之判決，駁回其等之上訴，未據各該當事人聲明不服，不予贅述。莊國安等人請求吳守仁拆屋還地、給付不當得利上訴部分，由本院另以裁定駁回】。
對造上訴人王的以次4人與被上訴人吳明勳以次6人則以：訴外人蔡河彬、吳德川（民國93年10月13日死亡）、江鐵雄（即被上訴人江榮聖以次3人之被繼承人）、蔡等（102年8月4日死亡）、蔡忠直（即蔡宗宏）、梁阿箱（80年 5月21日死亡）、吳茂林、陳秋桐、王椅（74年 6月25日死亡）、蔡竹生及吳錦榮、潘清炎、陳進樹（下合稱蔡河彬等13人）於65年間籌資，與訴外人即蔡樹鴻之被繼承人蔡子琴（93年 4月16日死亡）共同購買系爭土地及同小段0-0、0-0、00、00-0地號土地（下各以該地號稱之，與系爭土地合稱系爭 5筆土地），因屬農地，乃借名或信託登記於有自耕能力之蔡子琴名下，蔡子琴於72年5月9日與蔡河彬等13人簽立同意書（下稱系爭同意書），將系爭土地之特定區域分配予蔡河彬等13人，同意蔡河彬等13人在其上建屋。王的依系爭同意書分配系爭土地 250坪，嗣柯拔希、柯義明於78年6月1日以新臺幣（下同）500萬元向王的購買其中150坪土地，伊為系爭土地實質所有權人，有權占有使用系爭土地。莊國安等人與蔡樹鴻就系爭土地通謀虛偽簽立買賣契約（下稱系爭契約）及所有權移轉登記行為，均屬無效，蔡樹鴻無權處分系爭土地，莊國安等人非善意第三人，自未取得系爭土地所有權。縱認系爭土地非借名或信託登記於蔡子琴名下，蔡子琴依改制前臺灣臺北地方法院板橋分院74年度訴字第825號確定判決（下稱第825號確定判決）應賠償合計 700萬元本息予蔡河彬等13人，蔡子琴及蔡樹鴻迄未賠償，得類推適用民法第 264條規定為同時履行抗辯而為有權占有。又莊國安等人明知上情，以顯不相當價格惡意受讓系爭土地，提起本件訴訟以損害他人為主要目的，係屬權利濫用，並違反誠信原則，不得請求伊拆屋還地等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為命吳明勳以次 6人拆屋還地暨給付各超過附表二所示不當得利本息、王的以次 4人給付各超過附表二所示不當得利本息之判決，改判駁回莊國安等人該部分之訴及追加之訴，並駁回王的以次 4人之其餘上訴，無非以：系爭土地原登記為蔡子琴所有，蔡子琴死亡後，於 102年7月5日以繼承為原因登記為蔡樹鴻所有，蔡樹鴻於同年12月12日以買賣為原因，將所有權應有部分 65/100、30/100、5/100依序移轉登記予莊國安、陳慧珊、莊寶堂所有之事實，為兩造所不爭。莊國安等人於同年10月
3 日與蔡樹鴻簽訂系爭契約，以1億6,500萬元購買系爭土地，至同年12月31日期間合計支付蔡樹鴻1億2,000萬元，加計依系爭契約第12條第3項約定扣抵其自行處理第三人占用情形等費用4,500萬元，已付清全部買賣價金。締約當時，系爭土地遭查封中，蔡樹鴻積欠相關稅費，土地上有非蔡樹鴻或蔡子琴所建多戶未辦建物所有權第一次登記之建物，該等建物占有土地權源不明，蔡河彬等13人與蔡子琴間因系爭土地有多件訟爭，權利關係複雜，為一般人所不願購買。莊國安、陳慧珊依序為訴外人地王不動產投資顧問有限公司（下稱地王公司）董事、董事長，具不動產投資開發專業，趁機壓低系爭土地買賣價格，約定如系爭契約第 3條第3項、第12條第3項有利買方條款，以獲取更大之土地開發利益，依契約自由原則，難因價格過低或契約內容不合理，即認雙方為通謀虛偽買賣。蔡樹鴻將買賣價金交由其親戚即訴外人江金林處理，由江金林與地王公司洽談訂立系爭契約，證人即仲介系爭土地買賣之許耕榕、蕭正輝、江志鴻未參與系爭契約訂立，所為證詞縱相互矛盾，惟無法證明該買賣價金或證人收取之仲介費回流至莊國安等人，自不得據此遽認系爭契約為通謀虛偽意思所為。系爭契約及所有權移轉登記行為非屬莊國安等人與蔡樹鴻通謀虛偽而為，俱屬有效，莊國安等人應為系爭土地之所有權人。無論蔡子琴與蔡河彬等13人就系爭土地有無成立借名登記契約或信託關係，蔡樹鴻因繼承而登記為系爭土地之所有權人，其將系爭土地所有權移轉登記予莊國安等人，核屬有權處分。又00-0號建物為吳錦榮、陳進樹、江鐵雄共同出資興建；00號建物為吳茂林出資興建；00號建物為潘清炎出資興建，蔡樹鴻非該等建物之所有權人或事實上處分權人，無系爭土地所有權及其上房屋之所有權或事實上處分權原同屬一人，嗣後分離之權利狀態存在，被上訴人不得適用或類推適用民法第425條之1規定而謂有權占有系爭土地。蔡河彬等13人以其於65年間集資 700萬元，委由蔡子琴購買系爭5筆土地作為建廟之用，詎蔡子琴將0-0、0-0地號土地售予他人、以00、00-0地號土地為擔保設定抵押權向第三人借款60萬元，所得款項均侵吞入己為由，訴請蔡子琴將系爭土地及00、00-0地號土地移轉登記為其等所有，及返還侵吞款項3,016萬2,200元本息，第 825號確定判決認定蔡子琴向蔡河彬等13人詐欺取財共 700萬元，應依民法第184條第1項規定，給付蔡河彬等13人700萬元本息。莊國安等人非第825號確定判決之當事人或繼受人，被上訴人亦不得以蔡子琴、蔡樹鴻未履行第 825號確定判決之債務，對莊國安等人主張同時履行抗辯而為有權占有。自系爭契約第11條第 1項、第12條約定內容以觀，莊國安等人於購買系爭土地時知悉系爭建物存在，且已瞭解臺灣高等法院76年度上易字第2306號刑事判決（下稱第2306號刑事判決）內容及臺灣新北地方法院76年度執字第777號、95年度執字第21935號強制執行事件（下稱第777號、第21935號執行事件）卷內相關資料，蔡樹鴻負有提示、告知系爭土地遭建物占有之相關資訊、資料、文件予莊國安等人之義務。參諸第2306號刑事判決記載：蔡子琴明知系爭土地所有權狀在蔡河彬手中，於73年 4月間謊報所有權狀遺失，申請補發新狀，嗣因詐欺案遭羈押，於74年 9月13日利用保外就醫機會，勾串訴外人葉楠等7人成立假債權，虛偽設定1,710萬元之抵押權，葉楠等 7人均遭判決偽造文書罪確定；蔡子琴因中風，嗣經判決有罪但免除其刑確定。第777號、第21935號執行事件之執行債權人為吳德川、江鐵雄、蔡等、蔡竹生、蔡忠直、梁阿箱、吳錦榮、潘清炎、吳茂林、陳進樹、蔡河彬（下合稱吳德川等11人），債務人為蔡子琴，執行名義為第 825號確定判決，且76年 2月10日查封筆錄記載：系爭土地上建有青天宮廟宇，違建一排約 6間，債權人代理人稱係債權人所建，故不予查封等語；93年 7月14日執行筆錄記載：系爭土地現有數十棟未辦保存登記建物，並有青天宮廟宇，債權人兼代理人蔡河彬陳稱地上未辦保存登記建物係債權人各自搭建占用，另有債務人蔡子琴找第三人自行搭建等語。可認莊國安等人購買時知悉系爭土地上部分建物為吳德川等11人所建，吳德川等11人出資購買系爭土地，且主張信託登記為蔡子琴名義，所有權狀在蔡河彬手中，經第2306號刑事判決確定在案，吳德川等11人之建物應係經蔡子琴同意或本於信託等債之關係而占有系爭土地。佐以系爭同意書內容，蔡河彬、潘清炎證詞與吳守仁於另案證詞大致相符，足徵蔡河彬等13人係經蔡子琴同意於系爭土地上興建建物，本於債之關係而占有系爭土地，非屬無權占有。蔡樹鴻知悉蔡子琴與蔡河彬等13人因系爭土地所生紛爭，於95年 3月29日、96年1月18日聲請閱覽第777號、第 21935號執行事件卷，明知其無法對蔡河彬等13人於系爭土地上之建物主張無權占有，系爭土地復遭查封，乃圖出賣系爭土地。依系爭土地鄰近同段土地102年4月、103年5月間之實價登錄資料分別為每坪17萬8,000 元、20萬元，換算系爭土地市價介於4億5,472萬1,025元至5億1,092萬2,500元間，與系爭契約買賣價格相差達2至3倍，遑論買賣價金尚須扣除 4,500萬元作為莊國安等人自行處理第三人占用系爭土地之排除及塗銷抵押權所需費用，莊國安等人實係利用蔡樹鴻無力處理系爭土地及其上建物之情況，給付買賣價金使蔡樹鴻得以清償積欠蔡河彬之執行款項，塗銷系爭土地查封登記，而以低價購得系爭土地，並已查明系爭建物占有系爭土地之情形，遂於取得系爭土地所有權不到 1個月時間即 102年12月27日旋提起本件訴訟。莊國安等人既知悉吳茂林、潘清炎及吳錦榮、陳進樹、江鐵雄之建物係基於上開債之關係而占有系爭土地，對蔡子琴及蔡樹鴻非屬無權占有，利用其土地開發專業，以低價惡意受讓系爭土地所有權，獲取更大之土地開發利益，斟酌上開當事人間之意思、交易情形及建物使用系爭土地之狀態等一切情狀，堪認莊國安等人對吳明勳等人、潘清炎及吳錦榮等人行使民法第 767條物上請求權業已違反誠信原則，並係以損害他人為主要目的，自不得請求拆屋還地。證人蔡樹鴻、江金林、蔡淑女、蔡招治、蔡樹燭、蔡榮元之證詞，不能為莊國安等人係善意第三人之認定。系爭同意書上全無關於王的之記載，蔡河彬等13人與蔡子琴間上開民刑事訴訟及執行事件內，均無王的、柯拔希、柯義明出資購買系爭土地或基於何法律關係占有系爭土地之記載，王的以次 4人未能證明其有占有系爭土地之權源，莊國安等人對王的以次4人行使民法第767條物上請求權復無違反誠信原則或屬權利濫用，自得請求王的拆除13號建物、柯拔希等人拆除圍牆及分別返還占用之土地，另得依民法第 179條規定，請求王的以次 4人返還無權占有系爭土地所獲得相當於租金之利益。莊國安等人固不得請求吳明勳等人、潘清炎、吳錦榮拆屋還地，惟其等與莊國安等人間未存有任何法律關係，其因而獲得利益造成莊國安等人無法使用土地受有損害，莊國安等人仍得依不當得利法律關係請求返還無權占有系爭土地之不當得利。斟酌系爭土地坐落新北市五股區，附近無公車、捷運，地上建物係違章鐵皮屋，依其繁榮程度、利用情形及占有人所受利益，以系爭土地 102年申報地價年息3%計算相當於租金之不當得利為適當，莊國安等人得請求如附表二所示不當得利本息。從而，莊國安等人依民法第767條第1項、第179條規定，請求王的以次4人拆除如上建物及返還占用之土地；王的以次 4人、吳明勳等人、潘清炎、吳錦榮各給付如上所述不當得利本息，應予准許；逾此部分之請求，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按判決書理由項下，應記載關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見，民事訴訟法第226條第3項定有明文，法院為當事人敗訴之判決，而其關於攻擊防禦方法之意見有未記載於判決理由項下者，自為同法第469條第6款所謂判決不備理由。又表意人與相對人通謀而為虛偽之意思表示者，其意思表示無效，為民法第87條第 1項前段所明定。準此，因出於通謀虛偽意思表示所成立之買賣債權契約及其所有權移轉登記之物權行為自應認為無效。縱使虛偽意思表示之一方（買受人），已因無效之法律行為（包括債權行為及物權行為）完成土地所有權移轉登記，仍不能取得所有權，該虛偽買受人當然不得本於所有人之地位，行使民法第 767條之物上請求權。依鄰近同段土地102年4月、103年5月間之實價登錄資料（一審卷二第127至128頁），換算系爭土地市價介於 4億5,472萬1,025元至 5億1,092萬2,500元間，與系爭契約買賣價格相差達2至3倍，遑論買賣價金尚須扣除 4,500萬元作為莊國安等人自行處理第三人占用系爭土地之排除及塗銷抵押權所需費用，仲介系爭土地買賣之證人許耕榕、蕭正輝、江志鴻未參與系爭契約訂立，為原審認定之事實，綜觀許耕榕、蕭正輝、江志鴻證詞（原審卷四第 5頁以下），許耕榕證稱成交價高於委託價，蕭正輝證稱委託價高於成交價，互有矛盾；關於仲介費 3人依序證稱賺價差、1坪1萬元、成交價 20%，截然不同；另證述仲介過程僅介紹買賣雙方認識，不介入買賣專業內容，證人未參與促進買賣成立之事務，竟收取仲介費2,550萬元，為成交買賣價金15.45% ，遠逾不動產仲介經紀業報酬計收標準規定（原審卷三第85頁）之實際成交價6%，且許耕榕、蕭正輝於江金林匯予仲介費 800餘萬元後，短時間內即提領一空；江志鴻證稱仲介費 800餘萬元係以現金交付等語，能否謂無背於經驗法則？果爾，王的以次 4人抗辯系爭契約及系爭土地所有權移轉登記行為係莊國安等人與蔡樹鴻通謀虛偽所為，是否全然無據？非無再予研酌之餘地。原審以依契約自由原則，難以買賣價格過低或買賣契約內容不合理，蔡樹鴻將買賣價金交由其親戚江金林處理，無法證明該買賣價金或上開證人收取之仲介費回流至莊國安等人，逕認系爭契約及所有權移轉登記行為皆非通謀虛偽所為，似嫌速斷，並有判決不備理由之違法。次按民法第 148條係規定行使權利，應依誠實及信用方法，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，倘非以損害他人為主要目的，亦無違反誠實及信用之方法，即難謂係違反誠信原則或權利濫用。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的？應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失極大者，基於權利社會化之基本內涵，雖非不得認為係以損害他人為主要目的；然在自由經濟市場機制下，當事人倘斟酌情況，權衡損益，為追求其經濟效益或其他正當之目的而締結買賣契約，並據以行使其依法取得之權利，除係以損害他人為「主要」之目的，因此造成他人及國家社會極大之損害，而違背權利社會化之基本內涵與社會倫理外，尚難遽指其為權利濫用。依93年 7月14日執行筆錄記載：系爭土地現有數十棟未辦保存登記建物，並有青天宮廟宇，債權人兼代理人蔡河彬陳稱地上未辦保存登記建物係債權人各自搭建占用，另有債務人蔡子琴找第三人自行搭建等語，足認系爭土地上自斯時起已存在建物數十棟，占有權源不明。原審參酌鄰近同段土地實價登錄資料，認定系爭契約買賣價格低於市價達2至3倍。惟該鄰近土地上有無建物？如有地上建物，建物數量及占有土地情形是否與系爭土地情況相似？攸關系爭土地買賣價格是否遠低於市價？莊國安等人是否以低價惡意受讓系爭土地所有權，以行使物上請求權損害被上訴人之權利為主要目的？且有違誠信原則？原審就此未闡明令兩造陳述意見、聲明證據，並詳予調查審認，而以上述理由為莊國安等人不利之判斷，尚嫌疏略。又15-1號建物由訴外人承大空調工程有限公司承租使用；29號建物由訴外人林觀保承租經營鐵工廠；31號建物由訴外人品興膠業有限公司承租作工廠使用，有105年度司執字第88093號強制執行事件卷內106年3月27日執行筆錄可稽。上開建物如供工廠廠房使用，非供住宅使用，建物所有權人或事實上處分權人占有系爭土地可以享受特殊之商業利益，應返還之利益即相當於土地租金不受土地法第97條規定之限制。原審認莊國安等人請求不當得利仍有該規定適用，駁回莊國安等人請求王的以次4人、吳明勳以次6人給付超過附表二所示不當得利本息，亦屬可議。莊國安等人、王的以次 4人上訴論旨，各自指摘原判決對己不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴人之上訴均為有理由。依民事訴訟法第 477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 20 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 鄭 傑 夫
法官 盧 彥 如法官 吳 麗 惠法官 張 恩 賜法官 林 麗 玲本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 109 年 3 月 5 日