最高法院民事判決 108年度台上字第757號上 訴 人 洪雪卿訴訟代理人 葉蓉棻律師
任俞仲律師被 上訴 人 楓丹白露社區管理委員會法定代理人 陳昭文訴訟代理人 張獻村律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國107年11月27日臺灣高等法院第二審判決（106年度重上字第335 號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於㈠駁回上訴人請求被上訴人給付逾新臺幣陸萬零壹佰伍拾貳元之訴及追加之訴；㈡駁回上訴人對命其給付被上訴人新臺幣柒拾玖萬零陸佰零捌元本息之上訴；㈢判命上訴人再給付被上訴人新臺幣壹萬伍仟貳佰捌拾捌元本息；及㈣各該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件上訴人上訴第三審後，被上訴人之法定代理人變更為陳昭文，有新北市淡水區公所函可稽，據其聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。
其次，上訴人主張：伊於民國102年1月24日在臺灣士林地方法院（下稱士林地院）101年度司執字第44210號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行事件）中，拍得原為訴外人王閣嘒、余睿信（下稱王閣嘒等2 人）共有坐落新北市○○區○○里○○段○○○○段00000地號（應有部分686/10,000）、000-0地號（應有部分682/10,000）土地，及其上建物即同小段000、000、000、000建號，即門牌新北市○○區00000000號各地下2 層、2層之1房屋（下分稱00號B2、00-0號B2、00號B2、00-0號B2建物，合稱系爭建物），並於同年2月1日領得不動產權利移轉證書。詎系爭建物遭訴外人中聯信託投資股份有限公司（下稱中聯公司）72年間興建楓丹白露社區（下稱系爭社區）時，以區分所有權人共用之變電室、冷氣機房、電機房、揚水設備等設備（下稱系爭水電設備），及儲藏室、廁所、會議室（與系爭水電設備合稱系爭公共設施）無權占用【面積及位置如第一審判決附圖（下稱附圖）一斜線部分，附圖二編號A至D，及附圖三編號A至E部分所示，下稱占用部分】。且該公共設施不定時運轉，發出低頻噪音、電磁波及二氧化碳，致伊無法正常使用，面積達1,069.23平方公尺，而受有損害，得依民法第179條規定，請求被上訴人返還相當於租金之不當得利。並於原審為訴之追加，以被上訴人在士林地院系爭執行事件102年10月8日執行點交時，表示就系爭公共設施占用系爭建物部分，願按每月新臺幣（下同）3萬9,657元計付租金，經伊同意後，兩造成立租賃契約，得先依民法第421條第1項規定；縱認未成立租賃契約，亦得類推適用民法第425條之1規定，請求被上訴人給付租金等情，求為命被上訴人自102年2月1日起至返還占用部分之日止，按月給付伊7萬9,123元之判決。就被上訴人之反訴，則以：系爭公共設施占用系爭建物，致伊無法使用之面積達1,069.23平方公尺，且伊於102年5月間向被上訴人申請清運垃圾亦遭拒絕，可見伊無法使用系爭建物，被上訴人不得請求伊給付管理費、建設基金、購地基金、自來水費等（下合稱管理費等費用）。即令伊應給付管理費等費用，系爭建物位處地下2層，使用效益低於其他區分所有建物，被上訴人依同一標準計算費用，顯失公平等語，資為抗辯【第一審就本訴部分，判命被上訴人自102年2月1日起至返還占用部分之日止，按月給付上訴人2萬7,612元，駁回上訴人其餘之訴；反訴部分，判命上訴人給付被上訴人79萬0,608元本息。上訴人及被上訴人對關此不利己之判決，分別提起一部上訴及附帶上訴。原審就本訴部分，判命被上訴人給付上訴人6萬0,152元，駁回上訴人超過6萬0,152元部分之訴及追加之訴（漏未於主文諭知駁回追加之訴）；反訴部分，駁回上訴人對第一審命其給付79萬0,608元本息之上訴，並判命上訴人再給付被上訴人1萬5,288元本息，駁回被上訴人之其餘附帶上訴。上訴人就所受不利判決部分，提起第三審上訴；被上訴人則未就不利於其部分聲明不服。其他未繫屬本院部分，不予論述】。
被上訴人則以：伊非系爭公共設施之所有權人，上訴人請求伊返還遭占用部分之不當得利，當事人不適格。上訴人非伊之前請求王閣嘒等2人給付管理費事件（臺灣高等法院97年度上易字第620號，下稱前案）之當事人，又未繼受該2 人之不當得利債權，該案確定判決既判力不及於上訴人，於本件亦無爭點效可言。系爭水電設備係建築物之必要設備，中聯公司興建系爭社區時，既向建管機關申請將之設置在系爭建物內，供全體區分所有權人共用，可見將系爭建物之一部供設置系爭水電設備，為中聯公司與全體區分所有權人之合意，自非屬無權占用。上訴人為系爭社區區分所有權人，對系爭建物內有系爭公共設施之情知之甚詳，依民法第799條之1第4 項及公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第24條第1 項規定，應繼受前手（中聯公司）之權利義務而受拘束。
況伊已依序於103年2月21日、107年8月10日及同年9月8日，終止附圖三編號B、C、D 等部分會議室、儲藏室、廁所之占有。系爭公共設施之存在，未影響上訴人使用系爭建物之其他空間，上訴人稱無法正常使用該建物，絕非事實。士林地院執行點交時，伊並未與上訴人成立任何租約等語，資為抗辯。並於第一審提起反訴主張：上訴人為系爭建物所有權人，未繳納自102年2月起至103年10月止之管理費等費用共80萬5,896元等情，依系爭社區之住戶規約（下稱系爭規約）第11條第1 項及管理條例第21條規定，求為命上訴人如數給付，及其中36萬3,190元自102年11月20日起，44萬2,706元自103年10月17日起，均加付法定遲延利息之判決。
原審就本訴部分，將第一審上訴人勝訴部分之判決一部廢棄，駁回上訴人請求被上訴人給付逾6 萬0,152 元部分之訴及追加之訴；就反訴部分，維持第一審所為命上訴人給付被上訴人79萬0,60
8 元本息之判決，駁回上訴人之上訴，並判命上訴人再給付被上訴人1萬5,288元本息，係以：中聯公司於72年間興建系爭社區時，將系爭水電設備設置於系爭建物內，嗣王閣嘒等2人於94年5月10日；上訴人於102年1月24日，先後經由法院拍賣程序拍定買受系爭建物所有權，上訴人於102年2月1 日取得不動產權利移轉證書等事實，為兩造所不爭。按公寓大廈管理委員會雖非實體權利義務之主體，惟若基於規約或區分所有權人會議決議執行，致他人受有損害，而應負返還利得之責任者，應認被害人得基於程序選擇權，依管理條例第38條第1 項規定及訴訟擔當之法理，列管理委員會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定及實現私權。上訴人請求被上訴人返還所管理維護系爭公共設施占用系爭建物之不當得利，當事人並無不適格。又被上訴人前案對王閣嘒等2 人請求給付管理費，經法院認定其2 人共有之系爭建物遭系爭公共設施占用，對系爭社區全體區分所有權人有不當得利債權，經與被上訴人對王閣嘒等2 人之管理費債權相抵銷，判決被上訴人敗訴確定。上訴人既非前案之當事人，亦未繼受其2 人對被上訴人之不當得利債權，非前案確定判決之既判力所及，亦無爭點效之適用。依中聯公司興建系爭社區申請建照所附之地下2 層平面圖，與附圖一斜線部分及附圖二編號A至D部分之位置一致；附圖三編號A、E部分之揚水設施，雖未標示在平面圖上，惟中聯公司興建系爭社區時即以上開揚水設施供抽送地下2層蓄水池儲水，送至A、C 棟頂樓水塔，再分送各住戶。可見中聯公司原始取得系爭建物所有權時，即在其內設置系爭水電設備，供全體區分所有權人共用，迄至94年間王閣嘒等2 人拍定取得系爭建物所有權前，該公司從未要求被上訴人遷讓返還系爭建物或支付對價，足認該公司與系爭社區區分所有建物之買受人間，存有將系爭建物專有部分之一部約定為共用之默示合意。上訴人為系爭社區區分所有權人，又居住多年，對於系爭建物內有系爭水電設備知之甚詳。區分所有權人會議並於101年11月12日決議：迨法院第3次或第4 次拍賣程序，投標買回系爭建物，上訴人竟於第2 次拍賣程序即投標買受系爭建物，自應受上開默示合意（契約）拘束。上訴人主張被上訴人無權占用系爭建物，應非可採。另被上訴人自102年2月1 日起，以附圖三編號B（會議室）、C （儲藏室）、D（廁所）占用系爭建物部分，雖於103年2月21 日將B部分隔間拆除，於107年8月10日將C部分清空，於107 年9月8日將D部分公告停止使用，始終止占有，然其並無占用之正當權源，上訴人依民法第17
9 條規定，請求被上訴人返還至其終止占有之日止，按兩造不爭執之以每月每平方公尺74元計算之不當得利6萬0,152元，為有理由，應予准許，逾該金額之其餘請求，則不應准許。至系爭公共設施以外部分，因系爭建物登記為防空避難室、機房，上訴人使用縱有不便，亦非可歸責於被上訴人，上訴人主張其不能使用，尚無足取。參酌系爭執行事件之筆錄內容，士林地院於102 年10月8 日僅確認40號B2建物內消防設備拆除後點交與上訴人，至24號B2、24-1號B2、40-1號B2建物之系爭水電設備，不在點交範圍，上訴人同意就未拆除設備之部分出租與系爭社區。然執行筆錄並未記載全體區分所有權人或被上訴人同意向上訴人承租，證人蘇宗仁之證述與事實不符，不可憑採。上訴人主張兩造成立租賃契約，亦無所據。上訴人既知悉中聯公司與系爭社區區分所有建物買受人間有上開默示合意，猶投標買受系爭建物，應受該約定之拘束，與民法第425條之1規範之情形不同，欠缺類推適用基礎，上訴人類推適用該規定，請求被上訴人給付租金，仍屬無據。依系爭規約第11條第1 項規定及97年度區分所有權人會議決議，系爭社區之區分所有權人每月每坪應繳納管理費50元、建設基金10元，及自來水費每戶160 元。系爭水電設備即附圖一斜線，附圖二編號A至D，及附圖三編號A、E等部分，共占用343.14平方公尺，非由上訴人專用，不應計算管理費等費用。系爭建物總面積1,902.49平方公尺，扣除系爭水電設備占用之343.14平方公尺後，為471.7坪（1,559.35平方公尺），據以計算上訴人自102 年2月至103年10月止（21個月）應繳納管理費等費用，共80萬5,896元，扣除第一審判命上訴人給付之79萬0,608 元本息後，上訴人應再給付被上訴人1萬5,288元本息等詞，為其判斷之基礎。
按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，僅於特定人間發生法律上之效力，惟倘特定當事人間以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人明知或可得而知者，縱未經以登記為公示方法，不妨在具備使第三人知悉該狀態之公示作用，與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀時，使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，產生「債權物權化」之法律效果。查中聯公司於72年間建竣系爭建物原始取得所有權時，在該建物內設置系爭水電設備，供區分所有權人共用，從未要求遷讓返還或支付對價，應解為中聯公司與系爭社區區分所有建物買受人間就上情有默示合意。系爭建物嗣由王閣嘒等2人於94年5月10日，再由上訴人於102年1月24日先後拍得其所有權。法院於前案以：被上訴人以系爭公共設施無權占用系爭建物負有給付不當得利之債務，與王閣嘒等2 人應給付管理費之債務相互抵銷為由，判決被上訴人敗訴確定，為原審認定之事實（見原判決第7、9、11頁）。惟中聯公司與系爭社區區分所有建物買受人間存有將系爭建物（專有部分）之一部提供共用之默示合意，斯時管理條例尚未公布施行（84年6月28日始公布），民法第799條第3項及第799條之1第4項亦未修正施行（98年1 月23日修正公布），其性質屬債權契約，僅於當事人間有其效力。究竟上訴人是否係向中聯公司買受區分所有建物之買受人，而為該債權契約之當事人？倘若不是，上訴人就系爭建物為王閣嘒等2 人之繼受人，參諸前案確定判決（98年5月12日宣判）認定王閣嘒等2人對被上訴人以系爭公共設施占用系爭建物，具有不當得利之債權；再佐以士林地院核發上訴人之不動產權利移轉證書，就系爭建物所有權之「備考」欄記載：「建號178、132為防空避難室；建號179、133為防空避難室、機房」（見一審卷㈠第12-13頁），並無其2人或前前手中聯公司（無償）提供系爭建物之一部設置系爭水電設備或公共設施之記載。類此情況，能否謂中聯公司與系爭社區區分所有建物買受人間無償提供專有部分之一部作為使用之默示合意，具有與登記般之「公示」作用，而謂上訴人應受該債權契約之拘束？尚滋疑義。原審未遑詳予調查審認，遽謂上訴人應受該債權契約之拘束，而為其不利之判決，已屬速斷。稽諸原審之勘驗筆錄記載：「附圖二編號D 部分之緊急發電室…啟動緊急發電機，啟動時噪音甚鉅，並有機電設備排風扇排出熱氣，該緊急發電室設有一窗口，窗口設置有抽風扇…機電人員表示該排氣管係用以排放柴油引擎燃燒時所產生之廢氣，排氣管接至窗口外1 公尺，未設置煙囱」，「附圖二編號A 部分（冷氣機房），勘驗時機電設備啟動時嗡嗡聲持續不斷，有設置鐵捲門」，「附圖三編號A 之揚水設施：用以抽取地下蓄水池水源至頂樓消防水塔、民生用水水塔，勘驗時設備內持續傳來水流聲，該部分設施設有木門與其他部分區隔」，「附圖一變電室，其內包含受電設備、發電設備及緊急發電機組…設有木門與其他部分區隔，勘驗時呈開啟狀態，其內設有一窗口排風扇、排氣管等。發電設備於勘驗時持續發出低頻的嗯嗯聲」等語（見原審卷㈠第211- 212頁），似見系爭水電設備啟動時，有緊急發電機發出之噪音甚鉅，排放（柴油燃燒之）廢氣，冷氣機電設施發出嗡嗡聲，發電設備發出低頻嗯嗯聲。而系爭建物為系爭社區區分所有建物A、C棟之地下室，眾多住戶有不定時使用上開設備之可能；另參以前案確定判決以：24號B2、24-1號B2建物大多數面積均為系爭公共設施所使用，依客觀情形，似難做個人使用為由，計算被上訴人占用王閣嘒等2 人所有系爭建物之面積為1,069.23平方公尺（見一審卷㈠第29頁）。據此，上訴人於事實審一再主張：系爭建物內充斥著機電噪音，高壓電磁波及二氧化碳，使伊無法安心使用該建物，僅以木門或鐵捲門阻隔，不足以隔絕噪音，遑論設備運轉時產生之震動，伊無法安心正常使用（見一審卷第166頁反面、257頁，原審卷㈡第55-5
8、187-188、509、619-622頁），並提出低頻噪音之影響、向電磁波說不、電磁波知多少等文章為憑（見原審卷㈡第69、99-104頁），是否毫無足取？而被上訴人占用之範圍，扣除原審認定其已終止占有之附圖三編號B、C、D部分（面積依序為22、5、3 平方公尺）外，是否仍由被上訴人實際使用？亦有未明。原審悉未詳查細究，即以系爭建物為防空避難室、機房，上訴人縱然使用不便，非可歸責於被上訴人，進而為不利上訴人之判決，亦嫌疏略。末查系爭社區區分所有權人每月應繳納之管理費等費用，應按其專有（含約定專有）部分計算，以提昇居住品質，為原審所認定（見原判決第20頁）。上訴人所有系爭建物因系爭水電設備啟動而受影響之面積未臻明確，與上訴人剩餘之專有部分面積，及據以計算其應繳納之管理費等費用若干，所關頗切，均仍待事實審法院調查審認，非本院所得判斷，自有將被上訴人（反訴）請求上訴人給付管理費等費用併予廢棄發回之必要。上訴論旨，指摘原判決關此不利部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 12 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 王 仁 貴
法官 魏 大 喨法官 滕 允 潔法官 李 瑜 娟法官 林 金 吾本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 109 年 2 月 21 日