最高法院民事判決 108年度台上字第775號上 訴 人 集賢大樓社區管理委員會法定代理人 李泰嶽訴訟代理人 蕭萬龍律師被 上訴 人 顏斌傑訴訟代理人 王彩又律師
蔡麗雯律師上列當事人間請求確認使用權存在事件，上訴人對於中華民國106年5月3日臺灣高等法院第二審判決（105年度重上字第154 號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件上訴人之法定代理人於上訴本院後之民國108年4月2 日變更為李泰嶽，經其聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。
其次，被上訴人主張：訴外人鴻都建設股份有限公司（下稱鴻都公司，負責人為劉義常）於民國73年間在桃園市○○區○○段○○○○號（重測前為○○段1283-2地號）土地上，興建地下1層及地上7 層之「集賢大樓」區分所有建物（下稱系爭大樓）。興建完成後，其地下層（面積共781.1 平方公尺，下稱系爭地下室）具獨立出入口，由鴻都公司單獨使用，該公司僅將其中「小型商場」（面積166.25平方公尺）部分辦理所有權第一次登記（同段1579建號，重測前為○○段10689 建號，門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○號地下室），其他部分（防空避難室，面積614.85 平方公尺）雖未辦保存登記，惟具使用上及構造上之獨立性，得單獨作為所有權之客體，亦為鴻都公司原始取得。該公司於74年間將小型商場所有權移轉登記與訴外人鴻庭企業股份有限公司（下稱鴻庭公司，負責人同為劉義常），並將該未辦保存登記部分之事實上處分權交付移轉予鴻庭公司。鴻庭公司自82年8月30 日起，陸續將小型商場所有權應有部分移轉登記與他人，同時將地下室（含小型商場及防空避難室）之特定空間交付他人作為停車位使用。嗣為抵償積欠伊父顏水田之債務，於86年10月2 日，將小型商場所有權應有部分18/28 移轉登記與伊母簡素絹，並交付如原判決附圖（下稱附圖）編號721（1）至721（10） 所示特定停車位置（下稱系爭位置）。簡素絹於95年6月2日將該應有部分移轉登記與伊，伊並取得系爭位置之使用收益權。縱系爭未辦保存登記（防空避難室）部分屬系爭大樓區分所有權人共有，鴻都公司出售區分所有建物時，亦與承購戶就該地下室除裝設機電設備場地以外部分之使用權歸屬鴻都公司，成立分管契約。況該未辦保存登記部分長久以來均由鴻都公司、鴻庭公司占有使用，住戶無為反對之意思，仍可認默示成立分管契約，鴻庭公司自可將系爭位置之收用收益權輾轉讓與伊。詎上訴人於101年10月4日成立後，同年月29日張貼公告，否認伊對系爭位置有使用權，致伊私法上之地位有不安之危險等情，求為確認伊就系爭位置有使用收益權存在之判決（其他未繫屬本院部分，不予論述）。
上訴人則以：系爭地下室主要用途係作為防空避難室及小型商場使用，二者所在位置不同，防空避難室部分依法屬區分所有建物之公共設施，無由鴻都公司及被上訴人單獨取得所有權或使用權之餘地。被上訴人亦不得以小型商場（1579建號建物）之應有部分，作為取得防空避難室使用權之合法權源。鴻都公司未與系爭大樓全體共有人就未辦保存登記部分達成分管協議，亦無默示分管協議之情形。且系爭地下室消防設備未符合停車場之規劃標準，屬違法使用等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明，係以：鴻都公司於系爭大樓74年間建築完成辦理第一次所有權登記時，僅就系爭地下室中小型商場部分辦理所有權登記。防空避難室部分未依內政部訂頒之「建物所有權第一次登記法令補充規定」第10點規定，與全體起造人約定為專有部分以憑辦理第一次所有權登記。參酌鴻都公司與訴外人黃琇禧就系爭大樓區分所有建物於78年1月17日所簽訂預定房屋買賣契約書第8條之約定，足見該公司認系爭未辦保存登記（防空避難室）部分，非其單獨所有。依系爭地下室使用執照圖說所示，該防空避難室在構造及使用上並無獨立性，性質上不得單獨為所有權之客體，應屬系爭大樓全體區分所有人共有。惟該地下室包含小型商場及防空避難室（除機電設備場所外），自74年建築完成後即由鴻都、鴻庭公司占有使用，經營傢俱行、餐廳及供鴻庭公司辦公室、倉庫之用。82年間鴻庭公司將占有之系爭地下室全部改作（28個）停車空間，陸續以移轉（出賣）小型商場（即1579建號）所有權應有部分與系爭大樓住戶及其他第三人方式，供作停車空間使用迄今。此情為客觀上可得知悉，系爭大樓全體住戶竟長期容忍，未予干涉，非不得認全體住戶對系爭未辦保存登記部分（除機電設備場所外），已默示成立分管契約而由鴻都公司取得約定專用權。況依上訴人提出之93年「集賢大樓住戶公共設施使用及設備意見調查表」（下稱系爭調查表），有關系爭地下室議題2、3、4 之文義，並未否認被上訴人之父顏水田就系爭未辦保存登記部分有使用權，且議題4 猶稱希望其讓出多餘空間與大樓共同管理。再佐以證人蕭慶信證稱其自98年起至101年12月10 日曾向顏水田承租系爭地下室2 個停車位等情，亦足推知系爭大樓全體區分所有權人及住戶自該大樓興建完成後，就系爭未辦保存登記部分默示成立分管契約，由鴻都公司取得約定專用權。證人即上訴人前任主任管理委員徐明輝之證述，不能證明系爭大樓住戶曾有收回接管系爭未辦保存登記部分。上訴人不得於101 年依公寓大廈管理條例成立管理委員會並經核准報備後，反於上開全體住戶間默示分管契約，否認鴻都公司取得之約定專用權。被上訴人就小型商場所有權應有部分達18/28，本件僅確認10 個停車空間範圍。依證人劉建智（劉義常之子）、黃琇禧之證述，及黃琇禧82年3月19 日向鴻庭公司購買系爭地下室編號12號停車位簽訂之不動產買賣契約書、複丈成果圖，足認系爭位置屬被上訴人約定分管之範圍，既為上訴人否認，被上訴人請求確認就該位置有使用收益權存在，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用，除別有規定外，固可認為共有人間已合意成立分管契約，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。反之，如建商與各承購戶未有共用部分由特定共有人使用之約定，而逕將共用部分交由特定共有人使用時，自不得僅因承購戶買受房地未有異議，即推論默示成立分管契約。查系爭地下室之未辦保存登記部分（防空避難室）屬系爭大樓全體區分所有權人共有部分，為原審認定之事實（見原判決第6頁）。上訴人在事實審提出鴻都公司於77年2月24日與訴外人徐明輝簽立之（系爭大樓區分所有建物）不動產買賣契約書，抗辯：該契約書上無任何鴻都公司保留地下室所有權意思之條文，顯見鴻都公司出售大樓時簽約版本不只一種，根本沒有與向其購買大樓之住戶全體達成保留（防空避難室）所有權之約定等語（見原審卷第62-63頁，第69-70頁）。所舉證人徐明輝亦證述：鴻都公司未告知其地下室使用情形，且住戶對防空避難室均由鴻都公司使用，確有質疑等語（見同上卷第173 頁及反面），凡此與鴻都公司是否與承購戶成立分管契約，取得系爭未保存登記部分之專用權，所關頗切，自屬重要之防禦方法。原審未於判決理由項下說明其取捨意見，遽為上訴人不利之判決，已有判決不備理由之違法。又系爭調查表議題3、4，既分別記載「地下室公共設施空間除了…外，現在停放在防空避難室的車主按大樓管理法規應不停放車子。」，「地下室擁有私人停車位的車主及顏先生共有產權（…），只有166.25平方公尺，占用地下室空間50點多坪，…」（見原審卷第205 頁），是否不能認系爭大樓住戶針對停放在防空避難室之車輛，是否有權停放，提出質疑？原審未通觀議題全文，摭拾部分文字，即謂系爭大樓全體區分所有權人及住戶就防空避難室有「默示分管協議」，而為上訴人敗訴之判決，亦屬速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 26 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 王 仁 貴
法官 李 寶 堂法官 林 金 吾法官 陳 真 真法官 滕 允 潔本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 108 年 7 月 5 日