最高法院民事判決 109年度台上字第1433號上 訴 人 張菀欣訴訟代理人 汪團森律師
林宜君律師被 上訴 人 曹斐琳上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國108年1月22日臺灣高等法院第二審判決（106年度重上字第884號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、本件被上訴人主張：第一審共同被告嘉泉建設股份有限公司（下稱嘉泉公司）在新北市○○區○○段○○○○○○號等29筆土地興建「嘉泉名璽」建案（下稱系爭建案），該公司負責人即第一審共同被告王凱裕、業務經理即上訴人均明知所銷售系爭建案B6棟17樓房屋（下稱系爭房屋）部分，未經領得建造執照，竟共同違反公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第58條第1 項規定，進行銷售，先與第一審共同被告林明珠就系爭房屋、基地持分及地下4層編號74 停車位（下合稱系爭房地），虛偽簽訂民國102年4月30日之房地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），同年6月10日由上訴人提示B6 棟其餘樓層之圖說，充為系爭房屋之設計，伊因而誤信系爭建案之建造執照有系爭房屋，與林明珠、嘉泉公司簽署讓與承諾書及讓與同意書（下稱系爭讓與契約），以新臺幣（下同）1,
690 萬元，自林明珠受讓系爭買賣契約之權利義務，並交付價金90萬元及面額合計800 萬元支票予嘉泉公司收受兌領，致伊受有890萬元之損害。爰依民法第184條、第185條、第188條第1項前段、公司法第23條第2項規定，擇一求為命上訴人給付890萬元及加計自102年6月10 日起算法定遲延利息之判決（上訴人對林明珠之請求，經第一審判決其敗訴，未聲明不服；另請求第一審法院判決命嘉泉公司、王凱裕給付部分，未據該2 當事人上訴於本院，各該未繫屬本院者，不予贅述）。
二、上訴人則以：系爭建案原有系爭房屋之設計，嗣因法令限制，嘉泉公司撤回16樓以上之變更設計，伊僅係業務經理，非公司負責人，不清楚該情形，未以不實事項詐欺被上訴人。伊非系爭建案之起造人或建築業者，且該建案非完全未取得建造執照，僅係變更尚未核准，無管理條例第58條第1 項規定之適用。系爭房地之紅單（即房地優先議價或優先購買權利證明文件之俗稱）原係訴外人康美英所購買，於轉賣被上訴人時，伊協調金主林明珠為被上訴人代墊450 萬元，並由林明珠先簽約購入系爭房地，作為保障，伊僅協助換約、權利讓與及代收被上訴人所交付之890 萬元價金，非契約當事人或出賣人，不負法令或契約之告知義務等語，資為抗辯。
三、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：王凱裕為嘉泉公司負責人，上訴人為該公司業務經理，系爭房屋預售事宜係王凱裕交由張菀欣辦理，嘉泉公司與林明珠簽立系爭買賣契約，被上訴人、嘉泉公司、林明珠於102年6月10日簽立系爭讓與契約，被上訴人已交付價金 890萬元之事實，為兩造所不爭執。管理條例第58條第 1項係為保護公寓大廈預售屋之買受人，故規定應先領得建造執照，方得辦理銷售，核屬民法第184條第2項所定保護他人之法律。王凱裕經營嘉泉公司多年，上訴人自陳擔任嘉泉公司業務部門經理，負責建案之銷售、換約及售後服務，就其執行職務範圍，亦屬公司法第 8條所定公司負責人，均應知悉上開法令對於預售屋買賣之限制。依證人即辦理系爭建案變更設計之建築師陳逸軒所證，系爭建案之建造執照經第3次核准變更設計時，B棟僅為14層樓，101年12月28日申請第4次變更設計，固含17樓之系爭房屋，惟主管機關要求應依規定將原不計入容積之防空避難室部分，納入容積計算，地上樓層面積隨之減少，故於102年9月10日之後，才補正將B棟17樓由7戶變更為5戶，B6棟17樓之系爭房屋因而未經主管機關103年2月21日許可之第4次變更設計所核准，上訴人、王凱裕均有參與上開變更設計之討論，且依上訴人所稱，可知系爭房地之紅單原由康美英以1,245萬元所購買，已付價金1,145萬元，其同意以 1,440萬元出售，惟因有意受讓之被上訴人資金不足，由上訴人協調林明珠代墊 450萬元，為保障林明珠之權利，乃簽立系爭買賣契約，再以 1,690萬元轉售予被上訴人，該買賣契約附件房屋平面圖所標示17樓係上訴人所為，參照系爭轉讓契約所載，該轉售應經嘉泉公司同意，並由王凱裕、上訴人依其職務範圍安排辦理簽立系爭轉讓契約，堪認上訴人、王凱裕於102年6月10日提示系爭買賣契約書，辦理系爭房地轉售予被上訴人時，系爭房屋僅掛件申請主管機關審查變更設計，尚未經核准建造，當不得作為預售屋之買賣標的，其竟將其他樓層之平面圖，充當系爭房屋之平面圖，辦理轉售，致被上訴人誤以為買受之標的物屬於依法令得預售之建物，因而交付價金 890萬元，上訴人、王凱裕自係共同違反上開保護他人之法律，致被上訴人因嘉泉公司不能給付系爭房屋，受有該款項之損害。從而，被上訴人依民法第184條第2項、公司法第23條第2 項規定，請求上訴人與王凱裕、嘉泉公司連帶賠償890 萬元本息，應予准許等詞，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘主張及聲明證據為不足取及無須再予審酌之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
四、按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，民法第184條第2項前段定有明文。所謂違反保護他人之法律者，係指以保護他人為目的之法律，亦即一般防止妨害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言；或雖非直接以保護他人為目的，而係藉由行政措施以保障他人之權利或利益不受侵害者，亦屬之。查管理條例第58條第 1項規定：「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。」乃課公寓大廈起造人或建築業者為銷售前，應就所銷售房屋先領得建造執照之義務，目的在於保障公寓大廈預售屋之買受人，避免因所購房屋未能取得建造執照，致權益受侵害。是不論以何種方式銷售，均在上開規定禁止之列，縱以預約、預售、含有優先議價權或優先購買權之紅單為名，及就其所衍生權利為同意轉讓者，亦同。此項規定自屬保護他人之法律。原審本於認事、採證之職權行使，綜合相關事證，合法認定上訴人擔任嘉泉公司之業務經理，就系爭建案之銷售、換約等執行職務範圍，屬公司法第 8條所定之公司負責人，系爭房屋並未取得主管機關發給之建造執照，上訴人就系爭房屋安排被上訴人辦理簽立系爭轉讓契約，係違反管理條例第58條第 1項保護他人之法律，致被上訴人因嘉泉公司不能給付系爭房屋，受有 890萬元價金之損害，因以上述理由為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。被上訴人於第一審即主張嘉泉公司、上訴人與王凱裕違反管理條例第58條第 1項規定，出售不存在之系爭房屋，並根據侵權行為之法律關係請求該3人連帶賠償損害（見一審卷第12、14、305頁），其於原審言詞辯論期日主張本件訴訟標的包含民法第184條第2項規定（見原審卷三第 444頁），核屬補充法律上之陳述，非訴之追加，原審就此程序事項雖未論斷，但於判決結果並無影響，依民事訴訟法第477條之1規定，不得廢棄原判決。上訴論旨，猶就原審採證、認事之職權行使暨其他與判決基礎無涉或贅述之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。末查，上訴人於上訴第三審後，始提出時效消滅之抗辯，依民事訴訟法第476條第1項規定，本院不得審酌，又上訴人對於原審命其與嘉泉公司、王凱裕連帶給付之判決，提起第三審上訴，雖提出非基於個人關係之抗辯，惟經本院認其上訴無理由，即無民事訴訟法第56條規定之適用，其上訴效力不及於未上訴之連帶債務人嘉泉公司、王凱裕，毋庸將之併列為上訴人，均併予敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 3 月 4 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 鄭 傑 夫
法官 盧 彥 如法官 吳 麗 惠法官 林 麗 玲法官 張 恩 賜本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 110 年 3 月 12 日