最高法院民事判決 109年度台上字第1449號上 訴 人 林美馨訴訟代理人 羅宗賢律師被 上訴 人 美術達觀公寓大廈管理委員會法定代理人 彭成熔被 上訴 人 徐鳯貞
黃宜瑞吳亭罃（原名吳惠美）吳冠蓉施慧美黃敏求張淑真游鈺真上 列八 人共 同訴訟代理人 黃永泉律師上列當事人間請求返還車位等事件，上訴人對於中華民國107 年11月30日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（105年度上字第412號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：
㈠坐落臺中市○區○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）上建
物即美術達觀公寓大廈（下稱系爭大廈），分為A、B棟建物，
A 棟建物之81戶區分所有權人（下稱區權人）所有主建物建號為同段7240號至7320號，共同使用部分建物建號為7238號（下稱7238建物），由該81戶區權人共有。伊於民國103年7月22日經臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）102年度司執字第10450
6 號強制執行事件，拍定取得訴外人川飛工業股份有限公司（下稱川飛公司）所有系爭土地應有部分1萬分之147，及其上7244建號之主建物（門牌號碼臺中市○區○○街○○○○○ 號房屋，暨7238建物應有部分1萬分之147、7239建號建物（下稱7239建物）之應有部分10萬分之17591 （以下合稱系爭房地），並於同年8月13日辦妥所有權移轉登記完畢。
㈡7239建物位在A棟之地下1樓至地下3 樓，其登記主要用途為停
車空間、防空避難室兼停車空間，僅A 棟區權人就該建物有應有部分者，始得使用該空間。7239建物設有61格停車位，建商佳縈建設股份有限公司（下稱佳縈公司）於88年5月4日將7239建物所有權平均移轉登記予A 棟中之63戶區權人共有時，默示約定以該建物應有部分1萬分之123或124，擁有1格停車位為計算基礎，而成立分管契約。伊經拍定取得7239建物應有部分比例10萬分之17591 ，得分管使用14格停車位；因被上訴人否認伊就7239建物上，如原判決附表（下稱附表）二所示編號 1-7之停車位（下稱系爭停車位）有使用權利，各該停車位並依序遭徐鳯貞、黃敏求、黃宜瑞、吳冠蓉、施慧美、吳亭罃及張淑真、游鈺真（下稱徐鳯貞等人）占用，伊自得請求徐鳯貞等人返還。若認7239建物之共有人並未成立分管契約，系爭停車位使用權利應歸屬該建物之全體共有人，伊亦有使用系爭停車位權利等情。
㈢爰先位之訴，依分管契約及民法第767 條規定，求為命：⑴確
認伊對美術達觀公寓大廈管理委員會（下稱美術達觀管委會）有系爭停車位之使用權利；⑵徐鳯貞等人應各就占用之停車位騰空返還與伊之判決；於原審並追加聲明：⑴確認伊對徐鳯貞等人就系爭停車位有使用權利；⑵美術達觀管委會及徐鳯貞等人不得妨礙伊使用上開各停車位。備位之訴則依民法第767 條及第821 條規定，求為命：徐鳯貞等人應各就占用之停車位騰空返還與伊及其他全體共有人之判決；於原審並追加聲明：美術達觀管委會與徐鳯貞等人不得妨礙伊使用系爭停車位（原審判決確認上訴人對美術達觀管委會就如附表二編號8 之停車位有使用權利，被上訴人均不得妨礙上訴人使用該停車位部分，未據被上訴人聲明不服）。
被上訴人美術達觀管委會則以：上訴人並無提起本件確認之訴
之法律上利益，其拍定取得系爭房地，並未包含系爭停車位之使用權。系爭大廈A、B棟建物之地下室，依序各有7239、7210之獨立建號建物，均係停車空間及防空避難室。7239建物與7210建號建物（下稱7210建物）之地下2、3樓相通，其停車空間互通，於管理及使用上具有整體不可分性，A、B棟住戶向建商購買之停車位，並不以其專有部分位置所對應地下室之停車位為限。系爭大廈區權人係以7239、7210建物（下稱系爭2 建物）為一整體規劃，約定就整體停車空間所劃設之停車位，由取得系爭2 建物應有部分之特定人為使用，而存在默示分管契約。被上訴人徐鳯貞等人則以：佳縈公司與A、B棟住戶就A、B棟之地下室停車場成立合併之分管契約，約定停車位之買受人得自由選擇A棟或B棟中系爭2 建物之地下室特定車位，並由A、B棟建物之全體區權人簽訂「美術達觀社區住戶規約」（下稱社區規約）。伊等就系爭2 建物之停車位使用，已經佳縈公司依公寓大廈管理條例規定，與各承購戶成立合併之分管契約，伊等各自使用附表二編號1-7 停車位，並非無權占有。川飛公司向佳縈公司購買餘屋時，繼受該分管契約，上訴人為川飛公司之繼受人，應受該分管契約之拘束等語，資為抗辯。
原審審理結果，以如下理由，維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴：
㈠上訴人於103年7月22日向臺中地院拍定取得系爭房地，而於同
年8月13日辦理所有權移轉登記。系爭房地所在之系爭大廈有A、B 棟建物，起造人為佳縈公司，A棟為地下3層，地上14層建物，有000000000建號共81戶主建物（即專有部分建物）；B棟為地下3層，地上10層建物，有7211、7212、000000000、0000-0000 建號共22戶主建物（即專有部分建物）。A、B棟建物之共同使用部分包括人行道、水箱、樓梯間、機械室、防空避難室、停車空間等公共設施。A棟編列之建號為7238、7239號、B棟編列之建號為7209、7210，均於85年4 月29日辦理第一次登記。又7239、7210建物係供防空避難及停車之用，依序劃設61格、33格停車位，A、B兩棟建物之地下2樓、3樓相互打通，車輛均須經由1 樓出入，並使用同一坡道與車道進出，為兩造所不爭。兩造就上訴人對於系爭停車位有無專用權仍有爭執，上訴人就系爭停車位專用權之存否不明確，自有即受確認判決之法律上利益。
㈡系爭大廈坐落之基地，因被6公尺寬計畫道路貫穿而一分為2，
佳縈公司規劃建築A、B棟建物時，即申請臺中市政府准予依「建物貫穿地下道執行通則」之規定，將該2 棟建物之地下室，經由該6 公尺寬計畫道路用地之地底下而相互貫通，以利停車空間之使用。足見系爭大廈A、B棟建物之地下室停車空間等公共設施之使用與管理，具有整體不可分性。且系爭大廈之全體區權人並合併成立管理委員會，共同訂定社區規約載明全體區權人應共同遵守之事項。
㈢再查：
⑴證人吳彥興證述：當初讓兩棟大樓地下室可以成為共同的停車
場，因為是增設停車空間，要供公眾使用，為管理便利，僅設一出入口。住戶專有部分的位置，與其停車位所在位置無關。證人謝金池證述：當初向建商購屋時，講好要買哪戶房屋、哪格停車位，建商就交付權狀及停車位使用權證明書。
⑵訴外人張昌印係A 棟7241主建物之所有權人，其取得7239建物
應有部分1萬分之248，惟僅有1格停車位；訴外人蘇靜怡為A棟7297主建物所有權人，取得7239建物應有部分10萬分之5931（原審依104 年3月3日變動登記前資料載為10萬分之8596），僅有3格停車位；訴外人吳冠臻為A棟7302主建物之所有權人，取得7239建物應有部分10萬分之1726（原審誤載為1萬分之132），僅有1格停車位。
⑶被上訴人徐鳯貞、黃敏求、黃宜瑞（下稱徐鳯貞3 人）於85年
12月9 日分別向佳縈公司購買7222、7225、7228主建物及其坐落基地時，該3 戶均屬B 棟建物，且各取得7210建物應有部分1萬分之371，惟未取得7239建物之應有部分；然其等持有佳縈公司出具之「柳川麗京」停車位使用權證明書，則記載徐鳯貞之停車位為地下室1樓編號10號、黃敏求之停車位為地下室1樓編號11號、黃宜瑞之停車位為地下室1樓編號9號，上開停車位均屬於A棟之7239建物範圍，而非B棟之7210建物範圍。
⑷綜上，佳縈公司興建系爭大廈之A、B棟建物而對外販售時，將
其地下室打通之系爭2 建物統合作為一停車空間，不論住戶所購買者究為A棟或B棟之專有部分，均可依個人需要購買位在系爭2 建物範圍內之特定停車位，不以購買之專有部分位置所對應地下室之停車位為限。益見佳縈公司與各承購戶成立買賣契約時，約定各承購戶就其購買之停車位有專用權者，與承購戶取得之系爭2 建物應有部分多寡無涉，其後並發給停車位使用權證明書，執以證明承購戶就該停車位之分管專用權自明。上訴人主張每一格停車位，係以取得系爭2建物之應有部分1萬分之123或124作為計算基準，委不足採。
⑸佳縈公司興建系爭大廈時，將作為停車空間之系爭2 建物貫通
而為整體利用，於各承購戶向其購買停車位時，確定所購買之特定停車位而與之成立分管契約，同時代理各停車位之系爭 2建物共有人，與其他共有人相互締結「各自使用具體特定停車位」為內容之使用借貸契約，參以系爭2 建物作為一整體停車空間使用，復為系爭大廈之全體區權人所明知，足認系爭2 建物之全體共有人已成立分管及使用借貸契約。
㈣徐鳯貞3人為系爭大廈B棟建物之區權人，雖無7239建物之應有
部分，惟其3 人各向佳縈公司購買7222、7225、7228主建物時，確已一併購買各該編號B1-10、B1-11、B1-9停車位。證人吳彥興證述：徐鳯貞3 人提出佳縈公司於88年11月15日出具之「柳川麗京」停車位使用權證明書，確係佳縈公司所出具；對照卷附由證人謝金池、林國樑提出之建物所有權狀、停車位使用權證明書可知，佳縈公司係與承購戶間之買賣契約成立後，始基於買賣契約而發給停車位使用權證明書予承購戶。縱該停車位使用權之出具時間在後，並無否定建物及停車位之買賣契約業已成立，及分管契約已於買賣契約成立時即已存在之事實。上訴人主張徐鳯貞3 人提出之上開停車位使用權證明書並非真正，其等並未分管上揭3 格停車位，委不足採。
㈤張淑真及游鈺真之被繼承人游宗富於91年3月8日，向川飛公司
買受7217主建物，及7210建物之應有部分1萬分之370，並購買編號B3-51、B3-30之2 格停車位，有不動產買賣契約書，及川飛公司89年12月5 日、91年3月8日出具之購買停車位證明書可稽。上訴人雖以上開停車位證明書上之川飛公司印文不符，主張該停車位證明書並非真正云云；惟游宗富確已登記取得7217主建物及系爭土地應有部分，其提出之不動產買賣契約書並載明買受1 格停車位，參以游宗富其後辦理7210建物所有權移轉登記時，其應有部分登記為10萬分之7400，非僅1萬分之370，足證游宗富確係購買取得上開2 格停車位，上訴人所為上開主張，並無足採。
㈥系爭2 建物之共有人間，相互同意他共有人使用整體停車空間
之特定停車位，其後繼受取得建物應有部分之共有人亦可得而知，復歷經10餘年，而形成固定規律之停車秩序迄今，該分管契約具有長久繼續性，客觀上亦具有相當之公示性。上訴人向法院標買系爭房地時，不動產拍賣公告雖記載建物之實際使用現況，應由投標人自行前往查明，惟上訴人自該拍賣公告起至投標時止有將近1 個月時間，自得查明系爭大廈就該地下室停車位之使用有無存在分管之約定。則上訴人嗣經法院強制執行拍賣程序而取得系爭房地，即應受上開分管契約之拘束，使用其前手所受分配之停車位。上訴人主張其無法得知有上開分管契約存在而不受拘束，委無足採。
㈦吳冠蓉係A 棟建物之區權人，其專有部分為7315主建物，7239
建物應有部分為10萬分之492 ，係於100年3月14日向訴外人戴仁傑買受，並於同年月24日移轉登記為所有權人，雙方就附表二車位編號B2-2之車位使用權，另簽定買賣契約。戴仁傑就該車位之使用權係於95年3月9日向羅志成買受，羅志成則於88年11月21日經佳縈公司發給停車位使用權證明書，有各該卷證可參，上訴人空言主張吳冠蓉並未取得編號B2-2停車位之專用權，亦無足採。
㈧施慧美為A 棟建物之區權人，其專有部分為7318主建物，7239
建物應有部分為10萬分之728 。施慧美係於96年間向訴外人戴岳弦買受，買賣契約載明含地下3 層機械式停車位上層編號10號（即附表二車位編號B3-10 停車位），並於同年8月7日辦理所有權移轉登記為其所有。該停車位係戴岳弦於96年1 月19日向廖顯義買受，廖顯義則於96年1 月19日向林芸禾買受，林芸禾就該停車位使用權，則經川飛公司於90年12月14日發給購買停車位證明書。另吳亭罃係由其配偶陳立毅於98年7 月11日向廖顯義買受7270主建物，其7239建物應有部分為1 萬分之82，停車位編號為49號（即附表二車位編號B3-49），並於同年8月17日辦理所有權移轉登記為吳亭罃名下。吳亭罃嗣於同年9月6日由美術達觀管委會發給編號B3-49 之車位證明書，亦有相關卷證可查。上訴人空言主張施慧美、吳亭罃就7239建物之應有部分不足1 萬分之123或124，逕認其等並無各該停車位專用權，亦非可採。上訴人先位之訴，依分管契約及民法第767 條規定，請求確認對被上訴人有系爭停車位之使用權利，被上訴人各將系爭停車位騰空返還與伊，並不得妨礙伊使用各該停車位，並無理由。
㈨徐鳯貞等人依上開分管契約，已取得各該停車位之專用權，其
等占有使用各該停車位，並非無權占有。上訴人主張其為7239建物之共有權人，徐鳯貞等人無權占有各該停車位，委無足採。上訴人備位之訴，依民法第767條及第821條規定，請求徐鳯貞等人將占用之各該停車位騰空返還與伊及其他全體共有人、被上訴人不得妨礙伊使用系爭停車位，亦為無理由。
本院之判斷：
㈠按分管契約，固係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所
訂定之債權契約，惟共有人訂立分管之特約後，將其應有部分讓與第三人，如其分管之事實為第三人明知或可得而知，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力（參司法院大法官釋字第349 號解釋理由書）。
㈡原審本於認事、採證之職權行使，綜合相關事證，合法確定：
系爭大廈A、B棟建物之地下室停車空間等公共設施之使用與管理，具有整體不可分性，A、B棟建物之全體區權人合併成立管理委員會，共同訂定社區規約。7239建物及7210建物均登記為防空避難室及停車空間，7239建物及7210建物雖各自坐落在 A、B棟建物之地下層，惟A、B兩棟建物之地下2樓、3 樓相互打通，車輛均須使用同一坡道與車道經由1 樓進出。佳縈公司興建系爭大廈時，將作為停車空間之系爭2 建物打通作為整體利用，並與各承購戶約定就購買之停車位有專用權而成立分管契約。對照系爭2建物各具獨立之建物所有權，系爭2建物之共有人與系爭大廈之專有部分所有權人，並非完全相同；系爭大廈建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車空間之系爭2 建物管理範圍，訂定由共有人各就特定停車位為使用、收益之分管約定，堪認系爭大廈之系爭2 建物共有人已同意成立分管契約。依上說明，為維持共有物管理秩序之安定性，若系爭2 建物應有部分之受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。
㈢上訴人係經由法院強制執行拍賣程序取得系爭房地（含7239建
物應有部分10萬分之17591 ），自法院拍賣公告時起至投標時止之期間，自得查明系爭大廈就該地下室停車位之使用有無存在分管之約定，即應受上開分管契約之拘束，使用其前手所受分配之停車位。原審因認徐鳯貞等人占有使用各該停車位，並非無權占有，而為上訴人不利之判決，經核於法洵無違誤。上訴論旨，猶就原審採證、認事及契約解釋之職權行使暨其他贅述而與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
㈣末查上訴人於上訴第三審後始主張系爭停車位屬於「臺灣省建
物增設停車空間鼓勵要點」所增設之停車位，依該要點第9 點規定，應提供公眾使用，並無排除他人使用之專用權利，核屬新攻擊方法，依民事訴訟法第476條第1項規定，非本院所得審酌，併予敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 5 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 魏 大 喨
法官 李 寶 堂法官 林 玉 珮法官 謝 說 容法官 李 文 賢本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 110 年 5 月 13 日