最高法院民事判決 109年度台上字第1655號上 訴 人 侯粵蓉訴訟代理人 李承志律師
黃文承律師被 上訴 人 劉語如訴訟代理人 傅金圳律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國108年2月19日臺灣高等法院第二審判決（107年度上字第973號），提起一部上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件原審以：兩造於民國106年4月15日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由上訴人以總價新臺幣（下同）550 萬元向被上訴人購買所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），並已給付定金55萬元及第2期款110萬元，合計165 萬元，為兩造所不爭執。查系爭土地曾於106年4月21日因大雨致邊坡小部分崩塌，經被上訴人委請仲介僱工修復；嗣又於同年6月2、3、4日因連續3 日大雨致較大面積崩塌（下合稱系爭瑕疵），則因兩造對修復施工方法及被上訴人是否需負保固責任認知不同而未能達成共識，業據證人即仲介高建華、馮莉雯分別證述屬實，並有修繕後照片及氣象資料可稽，堪信為真。系爭土地為山坡地保育區農牧用地，系爭瑕疵足以減少其通常效用，被上訴人依系爭契約第9 條約定，固負有修繕義務，然無應於一定期限給付不能達契約目的之情形，上訴人未能證明已定相當期限催告被上訴人修繕，且參諸上開證人證言及上訴人與第三人即21世紀不動產仲介黃副總對話錄音內容，可知被上訴人並未拒絕修復，上訴人據此依民法第359條、第256條規定，以106年7月17日函解除契約，自非合法，是其依系爭契約第10條後段約定，請求被上訴人加倍返還已收價金，即乏所據。再者，依系爭契約第2條第3款約定，上訴人應於雙方完稅時給付第3期款165萬元，而新竹縣政府稅捐稽徵局竹東分局業於106年5月24日核發土地增值稅不課徵證明書，被上訴人乃以同年7 月13日存證信函通知於同年月20日前給付，上訴人雖不否認收受該函，然主張其於被上訴人修補系爭土地瑕疪前，得拒付第3期款等語。查系爭契約就第3期款已特別約定於完稅時給付，且被上訴人並未拒絕修復系爭瑕疪，上訴人以此拒付該期款，尚非有據，則上訴人經催告後既未給付第3 期款，被上訴人於106年7月21日依該契約第10條前段約定解除契約並沒收已付價金充作違約金，自屬有據。審酌系爭土地仍屬被上訴人所有，及未因辦理過戶支出相關費用等情，其沒收價金 165萬元充作違約金有過高之情，應酌減為100 萬元為適當，上訴人就核減之65萬元得依不當得利請求返還。綜上，上訴人依系爭契約第10條後段約定及民法第259條第2款、第179 條規定，請求被上訴人給付330 萬元本息，於65萬元本息範圍內，洵屬正當，應予准許，逾此範圍之請求，不應准許，因而將第一審所為上訴人敗訴之判決，一部予以廢棄，改判命被上訴人給付65萬元本息，並駁回上訴人其餘上訴。上訴人僅就其敗訴部分中請求被上訴人給付165萬元本息部分，提起第三審上訴。
查違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。至若當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，則以消滅契約為目的，屬保留解除權之代價，兩者性質迥異。系爭契約第10條約定「本約簽訂後，倘甲方（即上訴人）不買或不按約定日期付款，經乙方（即被上訴人）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約。如乙方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數返還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議」等語，依其文義，前段為違約金之約定，後段載明被上訴人不賣或不照約履行時，得將已收價款返還及賠償同額價款與上訴人後解除契約，則屬保留契約解除權之約定。即必須被上訴人依該後段約定解除契約，上訴人始得據以請求被上訴人返還價金及賠償同額損害金。原審以上訴人經催告後仍未給付第3 期款，認被上訴人得依系爭契約第10條前段約定沒收已付價金充作違約金，並核減為100 萬元，經核於法並無不合。至上訴人主張被上訴人拒絕修繕系爭瑕疵，其得依系爭契約第10條後段解除契約並請求返還價金及違約金等語，則與該契約後段約定不合，自無足採。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，雖非以此為理由，但於判決結果並無影響，依民事訴訟法第477條之1規定，原判決仍應予維持。上訴意旨，指摘原判決關於駁回其請求165 萬元本息之上訴部分違背法令，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 7 月 29 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 梁 玉 芬法官 陳 麗 玲法官 徐 福 晋法官 陳 駿 璧本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 109 年 8 月 4 日