最高法院民事判決 109年度台上字第1663號上 訴 人 賴增華訴訟代理人 賈俊益律師被 上訴 人 朱進中
參 加 人 鳳威不動產經紀有限公司法定代理人 蔣金鳳上列當事人間請求返還斡旋金事件，上訴人對於中華民國108年3月19日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（107年度上字第451號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由本件上訴人主張：被上訴人於民國106年2月16日簽立土地專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售書），將其所有坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○號土地所有權全部（下稱系爭土地）及土地上廠房，委託參加人以每坪新臺幣（下同）3 萬元出售及收受定金，期間至106年5月16日止。參加人承辦員工即訴外人黃文昌向伊佯稱系爭土地得變更為丁種建築用地，廠房可辦理工廠登記，致伊陷於錯誤，於106年2月20日與參加人簽訂不動產買賣意願書（下稱系爭意願書），委託其以總價3,300 萬元向被上訴人購買，並簽發付款人為訴外人京城銀行虎尾分行、發票日同年3 月20日、票號0000000、票面金額300 萬元之支票1紙（下稱系爭支票），交付黃文昌作為斡旋金。伊於同年3月1日將買價提高至3,
600 萬元，並強調系爭土地須可作為建築用地、廠房須可辦理工廠登記（下稱系爭條件），伊始願意買受。嗣伊發現系爭土地屬特定農業區，無從變更為丁種建築用地，廠房亦不能辦理工廠登記，始知受騙，兩造間未成立買賣契約，且伊業以起訴狀繕本之送達向被上訴人為撤銷上開承買之意思表示，被上訴人提示系爭支票兌領300萬元，已失其法律上之原因。被上訴人不得沒收300萬元充作違約金，況該違約金之約定亦屬過高等情，依民法第179條規定，求為命被上訴人給付300萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決。
被上訴人則以：伊於106年3月20日同意上訴人3,600 萬元之買價，依系爭委託銷售書第7條第2項及系爭意願書第4條第1項約定，兩造就系爭土地及廠房已成立買賣契約，系爭斡旋金轉為定金。嗣上訴人反悔不買，屢經催告簽約未果，伊得依民法第249條第2款規定，或系爭意願書第6 條約定，沒收定金充作違約金，上訴人不得請求伊返還等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人於106年2月16日簽立系爭委託銷售書，委託參加人以每坪3萬元出售系爭土地及廠房暨收受定金，期間至同年5月16日止。
上訴人於同年2月20日簽立系爭意願書，委託參加人以總價3,300萬元向被上訴人購買系爭土地及廠房，並簽發系爭支票交付黃文昌作為斡旋金，於同年3月1日更改系爭意願書所載之委買價格為3,600 萬元。參加人由其員工黃文昌、黃麗子承辦系爭買賣事宜，為系爭買賣雙方之代理人，為兩造所不爭執。次查被上訴人於106年3月20日同意上訴人3,600 萬元之買價，並簽立「契約變更附表」確認委賣價格為3,600萬元，依系爭委託銷售書第7 條第2項及系爭意願書第4條第1項約定，斯時雙方就價金達成一致，買賣契約視為成立，參加人代理上訴人將系爭支票交付被上訴人，並簽署賣方定金收款憑證，同日晚間7時24 分以電話通知上訴人買賣成交。系爭意願書未記載須以土地可辦理變更為丁種建築用地或廠房可辦理工廠登記等條件；證人即上訴人員工黃麗子、黃文昌均證稱：上訴人當初並未提出系爭條件，亦未表示條件不符合就不買等語；上訴人與黃文昌、黃麗子之通話錄音，通話時間係在買賣契約視為成立後之106年3月20日晚間7時24 分，且黃文昌及黃麗子於通話中，僅對上訴人承諾可以協助辦理臨時工廠登記及清除石棉瓦，並未承諾系爭土地可變更為丁種建築用地。足見上訴人係在買賣契約視為成立，參加人已將斡旋金轉為定金並交付被上訴人後，上訴人始提出系爭條件，自不影響買賣契約之成立。黃文昌及黃麗子於上訴人簽署系爭意願書前，已提供土地謄本及廠房使用執照等供上訴人檢視；黃文昌並告知上訴人系爭土地為農業區用地，不能蓋工廠。可見參加人並無施用詐術或提供不實資訊，致上訴人誤認系爭土地可變更為丁種建築用地。系爭意願書第6 條約定：「斡旋金轉為定金後如買方有反悔不買情事或違反已約定事項，致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收」。系爭土地買賣契約未能簽訂，係因可歸責於上訴人反悔不買之事由所致，被上訴人得依上開約定沒收定金。系爭定金300 萬元占買賣總價3,600萬元之比例約8.33%，參酌一般不動產買賣常情，及內政部房屋買賣契約書範本所定違約金以不超過房地總價15%為限，難認有過高須酌減之情形。故上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付300 萬元本息，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
查參加人由黃文昌、黃麗子承辦系爭買賣事宜，為系爭買賣雙方之代理人，為原審認定之事實。上訴人於106年3月20日晚間7 時24分與黃文昌、黃麗子通話時，上訴人數度表示：當初講這個條件，就是要能辦理臨時工廠登記，以後要合法變更地目為工業用地，如果這個前提不在的話，那根本就不用買等語；黃麗子回答：對，對，對，請代書寫在買賣契約書等語，黃文昌則回答：辦臨時工廠登記確定是可以的，至於辦理土地變更為丁建，不要告訴賣方，如果賣方知道可以變成丁建的話，一定會反悔這種賣價，土地變更慢慢地再辦等語（見第一審卷9 頁以下）；黃文昌並於原審證稱：系爭買賣包含土地及其上廠房，伊知道上訴人購買土地用途是要蓋工廠，上訴人在簽署系爭意願書前，伊有告知系爭土地是農業用區土地，上訴人確實有要求能夠辦理臨時工廠登記，伊有告知上訴人土地上廠房可以辦理臨時工廠登記等語（見原審卷81頁反面以下）。似見被上訴人之代理人黃文昌、黃麗子早已知悉上訴人要求須符合系爭條件始同意買受系爭土地及廠房。果爾，倘被上訴人不同意系爭條件，能否謂兩造就系爭土地及廠房之買賣條件已達成合意，該買賣契約已成立，自滋疑問。原審未詳查審認，遽謂上訴人係在買賣契約視為成立後，始提出系爭條件，不影響買賣契約之成立，進而為上訴人不利之判決，自有可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 10 月 8 日
最高法院民事第一庭
審判長法 官 陳 國 禎
法 官 李 瑜 娟法 官 陳 麗 芬法 官 黃 書 苑法 官 鄭 純 惠本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 109 年 10 月 14 日