最高法院民事判決 109年度台上字第1764號上 訴 人 芊威建設有限公司法定代理人 邱鈺崴上 訴 人 黎傳福共 同訴訟代理人 田俊賢律師被 上訴 人 林俊宏
余美潔劉武憲共 同訴訟代理人 温令行律師被 上訴 人 柯昱光
李翊揚上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國 108年1月22日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（106年度重上字第92號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由本件被上訴人林俊宏、余美潔、李翊揚、劉武憲、柯昱光主張：伊等於民國103年7至9 月間，分別與上訴人簽立預售屋土地、房屋買賣契約書（下稱土地契約、房屋契約），向上訴人芊威建設有限公司（下稱芊威公司）依序購買「芊威逸品」預售屋之C棟7樓、D棟4樓、B棟8樓、B棟10樓、C棟8 樓（下合稱系爭房屋）及向上訴人黎傳福購買上開房屋坐落之苗栗縣○○鎮○○段○○○○○○○○○號土地應有部分（下合稱系爭土地），已分別給付買賣價金新臺幣（下同）154萬元、157萬元、177萬元、178萬元、154 萬元。104 年11月間，伊等發現該建案大門出入口未興建階梯，又未依約施作D棟4樓、B棟8樓、B 棟10樓之套房窗戶，即要求上訴人改善，否則解除契約，並主張同時履行抗辯，詎上訴人並未改善，反以伊等未依約給付買賣價金為由解除契約，並於105年7至
9 月間將系爭房屋土地分別轉售第三人，伊等自得解除契約，請求上訴人返還已繳價金並給付按已繳價金3%計算之違約金。經扣除黎傳福已清償如原判決附表（下稱附表）四所示金額，爰依系爭買賣契約之約定、民法第359條、第227條準用第226條、第259條第2款、第179條等規定，求為命：芊威公司依序給付林俊宏、余美潔、李翊揚、劉武憲、柯昱光40萬8,000元、40萬9,800元、30萬1,200元、47萬9,700元、25萬1,700元，及均自105年11月23日起至清償日止按年息5%計算利息；黎傳福依序給付林俊宏、余美潔、李翊揚、劉武憲、柯昱光72萬4,500元、74萬4,000元、67萬8,536元、83萬2,500元、60萬2,777元，及均自107年3月8日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。
上訴人則以：否認系爭建案有被上訴人所指之瑕疵，且依房屋契約之約定，被上訴人於伊申請使用執照時有先繳納第7 期價金之義務，自無從主張同時履行抗辯，況被上訴人從未對伊主張行使同時履行抗辯權。被上訴人既未依約給付第7 期價金，伊已分別函催被上訴人應於函到10日內繳納，逾期即解除契約，並沒收已繳全部價款，經被上訴人於105年2月26日收受該催告函，仍未於期限內繳款，系爭買賣契約業經伊合法解除，並依約沒收已繳價款，被上訴人本件請求即屬無據等語，資為抗辯。
原審維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：林俊宏、余美潔、李翊揚、劉武憲、柯昱光於103年7至
9 月間，分別與上訴人簽立系爭買賣契約，向芊威公司依序購買系爭房屋及向黎傳福購買系爭土地，總價依序為743萬元、762萬元、846萬元、854萬元、750萬元，已分別給付價金154萬元、157萬元、177萬元、178萬元、154萬元等情，為兩造所不爭，並有系爭買賣契約可參，應堪信實。次查依芊威公司法定代理人所稱，104 年間系爭房屋大門出入口僅有施作無障礙坡道供通行，經客戶多人反應後，芊威公司始於105 年初辦理變更設計，取得雜項執照後才拆除部分無障礙坡道欄杆，興建階梯等情，堪認系爭建物於104 年11月16日建築完成時，經由無障礙坡道始得通行之使用者，係與其他住戶共用出入通道，該項不便已足減少原契約預定之效用，確已構成物之瑕疵。另被上訴人主張李翊揚、劉武憲、余美潔分別承購之B棟8樓、B棟10樓、D棟4 樓，均有套房對外窗戶減作之瑕疵，已據提出竣工照片為證，核與系爭建案建造執照及使用執照所附圖面相符，上訴人亦承認上開窗戶確有減作之事實，而窗戶之減作顯已減損屋內採光、通風，自屬瑕疵甚明。再依林俊宏104 年11月16日存證信函、余美潔同日存證信函、劉武憲同年月18日存證信函，足認系爭建案於上訴人交屋前，即經被上訴人發現有上開瑕疵，芊威公司既未承諾提出無瑕疵物或擔保除去該瑕疵後給付，被上訴人自得行使瑕疵擔保之權利。復查林俊宏、余美潔、李翊揚、劉武憲、柯昱光雖未繳納第7 期買賣價金11萬元、12萬元、13萬元、13萬元、11萬元，然芊威公司104年10月3日、105年1月4日、105年1月8日通知函，均難認已合法催告被上訴人繳納第7期款，而林俊宏104年11月16日存證信函、余美潔同日存證信函、劉武憲同年月18日存證信函，均請求芊威公司修繕系爭建物上開瑕疵，並要求解除買賣契約，自有在瑕疵修繕完畢前拒絕繳納買賣價金之意思，應有向芊威公司表達行使同時履行抗辯權之意思。上訴人雖於105年2月16日分別寄發71、66、61、64、70號存證信函予被上訴人，然斯時系爭建物上開瑕疵並未修復完畢，且被上訴人未繳納之第7 期款，其數額仍在房屋契約第13條所約定房屋保留款之範圍內，被上訴人未繳納自不負違約之責，上訴人自不得以被上訴人拒絕繳納第7 期款為由解除契約。再依土地契約第15條約定，黎傳福僅得以被上訴人違反有關付款條件及方式之約定，解除土地契約，至被上訴人未配合提出辦理產權登記及貸款手續相關文件，並無上訴人得解除土地契約沒收已繳價款之約定，黎傳福仍應於被上訴人拒絕辦理貸款，經催告給付遭拒後，始得解除土地契約，黎傳福逕依土地契約第7條第5項約定解除土地契約，亦有未合。又查上訴人已於附表一時間，將被上訴人買受之系爭房屋分別出售移轉登記予訴外人劉宗熹、許宸語、李茹萍、黃昱啟、黃秉弘，為兩造所不爭，而被上訴人主張此部分違約事實，並主張解除土地契約及房屋契約，請求上訴人返還買賣價金及給付違約金，係於105 年11月22日送達訴狀予上訴人，則被上訴人自得依約請求上訴人給付房地總價款3%之違約金。上訴人雖主張上開違約金仍屬過高，惟無法證明土地及房屋價金3%違約金與被上訴人實際所受損害相差懸殊，自不宜再予酌減。被上訴人已給付如附表一所示價金，以土地及房屋價金3%計算違約金，即如附表一所示，而被上訴人係於10
5 年11月22日始合法解除土地契約及房屋契約，上訴人自翌日起始負遲延責任，則法定遲延利息即應自105 年11月23日起算。再查上訴人於106年9月28日及107年3月7 日為黎傳福清償如附表四所示金額，該給付應先清償105年11月23日起至107年3月7日止之法定遲延利息，所餘金額再清償原本。依附表四備註1、2、3 所示，林俊宏、余美潔、劉武憲請求黎傳福給付之金額仍在黎傳福應給付金額範圍內，則黎傳福應給付林俊宏、余美潔、劉武憲，依序為72萬4,500元、74萬4,000元、83萬2,500元，及均自107年3月8日起算之利息；黎傳福於106年9月28日、107年3月7 日清償李翊揚、柯昱光部分債務後，依序尚有67萬8,536元、60萬2,777元，及均自103年3月8 日起算之利息未清償。故被上訴人依系爭契約之約定，請求芊威公司依序給付林俊宏、余美潔、李翊揚、劉武憲、柯昱光40萬8,000元、40萬9,800元、30萬1,200元、 47萬9,700元、25萬1,700元本息；請求黎傳福依序給付林俊宏、余美潔、李翊揚、劉武憲、柯昱光72萬4,500元、74萬4,000元、67萬8,536元、83萬2,500元、60萬2,777 元本息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229條第2項前段定有明文。所謂無確定期限，指未定期限及雖定有期限而其屆至之時期不確定二種情形，前者稱不定期債務，後者稱不確定期限債務。系爭房屋契約第7 條約定：付款，除簽約款及開工款外，應依已完成之工程進度所定付款明細表之規定於工程完工後繳款……，所附房屋付款明細表則明載申請使用執照時應繳交第 7期款（見一審卷一第32頁、第41頁），係以「申請使用執照」之事實發生，作為給付第7 期款之不確定期限，則上訴人申請使用執照完成後，倘已定期催告被上訴人履行而未履行，被上訴人即應負遲延責任。查上訴人於事實審一再抗辯：伊於104年8月3 日申請系爭房屋使用執照後，即於同年月17日以手機簡訊分別通知被上訴人繳交第7 期款，詎被上訴人並未繳款，應負遲延責任等語，並提出手機簡訊內容、載有被上訴人手機號碼之簡訊收件人清單為證（見一審卷一第246至247頁、原審卷一第16頁、第39至40頁、第51頁），此攸關被上訴人應否負遲延責任，為重要防禦方法，原審未於判決書理由項下記載其取捨之意見，遽謂上訴人並未合法催告被上訴人繳納第7 期款，被上訴人可不負遲延責任，而為上訴人不利之判斷，已有可議。次按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。故雙務契約當事人所負債務均屆清償期者，一方僅單純請求他方為給付，並未表明於他方給付前拒絕自己之給付者，並不當然發生同時履行抗辯之效果。查被上訴人林俊宏、余美潔、劉武憲分別於104年11月16日及104年11月18日向上訴人發存證信函，似僅有請求上訴人改善瑕疵，及主張依民法第359 條規定解除契約，未表明於上訴人改善瑕疵完成前拒絕自己之給付（見一審卷一第160至173頁），則能否謂上開被上訴人三人已向上訴人表達行使同時履行抗辯權之意思？即非無疑，原審復未敘明被上訴人李翊揚、柯昱光主張同時履行抗辯之依據，逕謂被上訴人要求解除買賣契約，即有向芊威公司表達行使同時履行抗辯權之意思，其等可不負違約責任，進而為不利上訴人之判斷，尚嫌速斷。又查系爭房屋契約第13條第1、2項分別約定：
「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續」、「雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價5%作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付」（見一審卷一第33至34頁）。似見須經賣方通知買方進行「驗收程序」，買方發現瑕疵並由賣方進行修繕時，始有交屋保留款之適用。本件被上訴人迄未繳納第7 期款，兩造尚未進行驗收程序，為原審認定之事實。乃原審遽謂被上訴人未繳納之第7 期款數額未逾第13條所定交屋保留款範圍，於房屋瑕疵修復前，得拒絕繳納，亦有未合。上訴論旨，指摘上開不利於己部分之原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 20 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 鄭 雅 萍
法官 滕 允 潔法官 王 本 源法官 蕭 胤 瑮法官 王 金 龍本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 110 年 10 月 27 日