最高法院民事判決 109年度台上字第1775號上 訴 人 黃駿林訴訟代理人 許高山律師
陳志雄律師被 上訴 人 福臨門社區Ｂ區公寓大廈管理委員會法定代理人 呂河山訴訟代理人 許惠峰律師上列當事人間請求確認通行權等事件，上訴人對於中華民國 108年3月26日臺灣高等法院第二審更審判決（107年度重上更一字第144號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
一、本件上訴人提起第三審上訴後，被上訴人法定代理人變更為呂河山，茲據其聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。
二、次查上訴人主張：伊於民國99年間經拍賣取得門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○弄○○號1樓、地下1 層（下稱系爭建物）所有權全部及共用部分即同地段10957 建號（下稱系爭10957建物）應有部分。系爭建物地下1層原為店舖，系爭10957建物地下1層為福臨門Ｂ區公寓大廈（下稱系爭大廈）之停車場（下稱系爭停車場），二者以防火區劃牆（下稱系爭防火區劃牆）相隔。102 年2月17日召開系爭大廈第14屆第1次臨時區分所有權人大會（下稱系爭區分所有權人會議），通過同意伊將系爭建物地下1 層變更為11個停車位（下稱系爭停車位）之決議（下稱系爭決議）。嗣過半數區分所有權人於「福臨門社區Ｂ區公寓大廈地下一層防火區劃牆同意拆除簽名單」（下稱系爭同意書）簽署，同意伊拆除系爭防火區劃牆，使系爭停車位與系爭停車場相通，伊並依兩造協議繳交回饋金、清潔費、管理費予上訴人，伊自得依系爭決議，公寓大廈管理條例第9條，民法第818條、類推適用同法第787條第1項之規定，通行系爭停車場之公用車道（下稱系爭車道）等情。爰求為確認伊及經伊同意使用系爭停車位之人，就系爭車道有通行權存在，被上訴人應容許伊及經伊同意使用系爭停車位之人通行系爭車道之判決。
三、被上訴人則以：系爭10957 建物係系爭大廈之共用部分，分為「大公」、「小公」及「車公」，「車公」約定由購買地下層停車位者共同應有部分使用，上訴人非購買地下層停車位者，無權通行系爭車道。系爭建物地下1 層所有權全部為上訴人所有，只要合法變更使用執照且安全無虞，系爭大廈之住戶無理由不同意其變更為停車場使用，惟系爭區分所有權人會議未討論拆除系爭防火區劃牆，自無可能同意上訴人將之拆除並使用系爭車道，上訴人擅改該會議記錄內容，持以申請變更使用執照後拆除系爭防火區劃牆，自屬違法。系爭建物原有獨立內梯可供進出地下1層，上訴人將地下1層變更為停車場使用，故意使系爭停車位無對外聯絡通道，而要求通行系爭車道，除造成安全管理負擔外，其拆除系爭防火區劃牆恐致系爭大廈有倒塌之危險，顯不符公共利益及比例原則，而有濫用權利之情形等語，資為抗辯。
四、原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回上訴人之訴，無非以：上訴人於99年間經拍賣取得系爭建物所有權全部及系爭10957建物應有部分（含5個停車位），嗣其出售該5個停車位，現有系爭10957建物應有部分萬分之48；系爭建物地下1層原為店鋪，由該建物1樓之獨立內梯進出，與系爭停車場以系爭防火區劃牆區隔，並未相通等情，為兩造不爭之事實。揆之系爭大廈之建商與承購戶簽訂系爭大廈預定房屋買賣合約書第8條第2款約定、該合約書附件十之「翡翠（B）區面積計算分配說明」參之記載，系爭福臨門B區社區建物公共設施面積分配方式及範圍約定，可知系爭福臨門B 區社區專有部分建物之承購戶同時購買地下1 層停車位者，始共同取得停車空間之應有部分；若未購買地下1 層停車位者，則無停車空間之共同應有部分。上訴人既將拍賣取得之系爭10957建物5個停車位全部出售，僅保留該建物大公之應有部分萬分之48，而無「車公」應有部分，自不得以其為系爭10957 建物之共有人，對系爭車道主張通行權。其次，上訴人固提出系爭決議、管理委員會會議記錄、切結書、公告、支票、福臨門區分所有權人名冊簽名單（打勾者為有停車位之區分所有權人）、系爭同意書（打勾者為有停車位之區分所有權人）為證，暨上訴人併依切結書給付被上訴人設置系爭停車位之新臺幣（下同）10萬元回饋金、100 萬元施工保證金、3 萬元施工停電補償、及20萬1696元管理費（修繕或清潔費用）。惟系爭區分所有權人會議，並未就通行系爭車道或拆除系爭防火區劃牆為討論或決議。且依證人呂啟明證述及臺北市結構工程工業技師公會鑑定報告書（下稱鑑定報告），上訴人為使系爭停車位與系爭停車場相通，而拆除系爭防火區劃牆，依100 年度之耐震規範，1F-G10樑之載重能量已有不足，於進行補強前，對系爭大廈安全已造成極大之危險，堪認系爭停車位之設置，並未成就系爭決議「依法申請、安全無虞」之條件。上訴人未舉證買受地下1 層停車位之共有人過半數同意其通行系爭車道，上訴人自不得依系爭決議主張通行系爭車道。再者，原為店鋪之系爭建物地下 1層，本得經由系爭建物1 樓獨立內梯進出，惟上訴人持系爭區分所有權人會議記錄，不實更改為系爭大廈地下1 樓建築物共有人會議記錄，變更使用執照，設立系爭停車位，拆除原防火區劃牆，與系爭10957建物地下1層停車場之系爭車道相連通，而與鄰接道路相通，屬上訴人自行設立行為所致，並阻斷原內部適宜聯絡，且於補強前造成系爭大廈結構安全極大危險，為權利濫用。從而，上訴人依系爭決議、公寓大廈管理條例第9條、民法第818條、類推適用同法第787條第1項之規定，請求確認上訴人及經其同意使用系爭停車位之人，就系爭車道有通行權存在，被上訴人應容許通行，為無理由等詞，為其判斷之基礎。
五、按解釋意思表示固屬事實審法院之職權，惟其解釋如違背法令或有悖於論理法則、經驗法則，自非不得以其解釋為不當，援為上訴第三審之理由。又共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。分為民法第820條第1項、公寓大廈管理條例第9 條第1項、第2項所明定。上訴人所有系爭建物地下1層原為店鋪，由該建物1樓之獨立內梯進出，與系爭停車場以系爭防火區劃牆區隔，並未相通。嗣上訴人取得系爭建物地下1 樓之變更使用執照，設立系爭停車位，拆除原防火區劃牆，支付設置系爭停車位之回饋金、施工保證金、施工補償及修繕或清潔費用予被上訴人，系爭停車位與系爭10957建物地下1層停車場之系爭車道相連通，而與鄰接道路相通。系爭車道所在停車空間之系爭10957 建物應有部分（扣除大公、小公部分），為購買地下1 樓停車位之區分所有權人共有，為原審認定之事實。揆諸系爭區分所有權人會議記錄記載：「…八、討論事項及決議：第一案案由：68/1F地下1樓申請變更停車場事宜。決議：經討論依法申請、安全無虞全數無異議通過，管理費用按社區規定繳納、租賃車位交管理委員會監督管理」，及系爭同意書所載：「福臨門社區Ｂ區公寓大廈地下一層防火區劃牆同意拆除簽名單」各等語（原審卷㈠第9 頁、第11至16頁）。系爭決議固未載明同意系爭停車位通行系爭車道及拆除系爭防火區劃牆，然與系爭同意書所載已有扞格，且被上訴人並收受上訴人所給付設置系爭停車位之回饋金、施工保證金、施工停電補償及修繕或清潔費用，准上訴人設立系爭停車位，則依系爭決議及系爭同意書，認被上訴人未同意系爭停車位通行系爭車道，是否合乎論理法則、經驗法則？已非無疑。倘是，而位於停車空間之系爭車道，依其設置目的本作為車輛通行之用之共同部分，上訴人並主張：被上訴人社區有108 戶區分所有權人，有
73 個停車位，其業經買受地下1層停車位之共有人過半數同意其通行系爭車道等語，並提出系爭區分所有權人會議之福臨門區分所有權人名冊簽名單（連志祥等61位停車位所有權人出席）、系爭同意書（連志祥等48位停車位所有權人同意）為憑（見原審卷第116、117、147至163頁）。果爾，該同意書所列名之人是否不能經查明系爭地下1 樓停車位共有人即購買停車位之區分所有權人之同意人數，及是否不符合民法第820條第1項規定？上訴人是否不得據以主張通行權？亦滋疑義。乃原審未遑詳加審究，徒以上訴人未能舉證已取得地下1 樓停車位共有人之同意，及系爭決議、系爭同意書並未同意上訴人所有之系爭停車位通行系爭車道，進而為上訴人不利之論斷，自有可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。末系爭決議既謂上訴人設置系爭停車位應依法申請、安全無虞等語，證人呂啟明及鑑定報告就拆除系爭防火區劃牆有安全疑慮及補強方式均有陳述。則上訴人逕予拆除，是否符合該決議？案經發回，宜併注意及之。
六、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 29 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 林 金 吾法官 陳 靜 芬法官 石 有 為法官 李 媛 媛本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 110 年 5 月 12 日