最高法院民事判決 109年度台上字第1912號上 訴 人 吳閎洋（原名吳紹緯）訴訟代理人 陳德義律師被 上訴 人 謝禎輝訴訟代理人 林永頌律師
沈巧元律師蔡維哲律師上列當事人間請求塗銷土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國108年3月26日臺灣高等法院第二審判決（107 年度重上字第507號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付及駁回上訴人之上訴；暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
一、本件被上訴人主張：伊父即訴外人謝新王於民國103 年3月3日已意識不清，並於同年月0日過世，詎原審對造共同訴訟人謝禎龍趁謝新王意識不清狀態，於同年月6日出售謝新王所有桃園市○鎮區○○段○○○○號土地（重測前為東勢段東勢小段209-1地號，下稱系爭土地），並於同年月28日移轉所有權登記予上訴人，該出售及移轉所有權登記行為因無意思表示合致，皆屬無效，系爭土地應由謝新王之繼承人即伊、謝禎龍、謝禎俊、吳謝美燕、謝雲珠（下合稱謝禎輝等5人）共同繼承。上訴人以系爭土地設定最高限額抵押權予訴外人桃園縣平鎮市農會（現改制為桃園市平鎮區），不當獲取借貸利益新臺幣（下同）714萬3785元等情。爰依民法第767條、第821條、第179條規定，求為命上訴人塗銷系爭土地所有權移轉登記，返還該土地予謝禎輝等5人公同共有，並給付714萬3785元，及自105年3月18日起，按年利率3.34％計算利息之判決（被上訴人就上開請求所為如不能為給付，對上訴人及謝禎龍應負不真正連帶責任之補充請求部分，經原審駁回其此部分之上訴，未據被上訴人聲明不服）。
二、上訴人則以：系爭土地係謝新王於意識清楚之101年10月4日售予訴外人許正忠，並約定以謝新王名義興建農舍（下稱系爭配建契約），惟系爭土地無聯外道路且難於克服，遂依序由許正忠、訴外人魏世青及魏振宏轉售，迄102年3月22日出售予伊，依系爭配建契約第10條約定，伊繼受許正忠就系爭配建契約之權利，因農舍配蓋程序延宕，伊於102年10月3日付清尾款，謝新王授權謝禎龍於同日與伊合意系爭土地所有權移轉之物權契約，該物權契約有效等語，資為抗辯。
三、原審廢棄第一審所為被上訴人請求再給付714萬3785 元本息部分敗訴之判決，改判命上訴人如數給付，並維持第一審所為命上訴人塗銷所有權移轉登記、返還土地予謝禎輝等5 人之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：參酌系爭配建契約當事人欄記載「賣方謝新王代理人謝禎龍」及第4 條約定「乙方謝新王授權與兒子謝禎龍全權簽訂本買賣契約書及配建合約書，謝禎龍先行保管，代理人謝禎龍對甲方（即許正忠）負連帶賠償責任」、證人許正忠證述簽約時謝新王情況，及證人謝新盛、謝禎漢於另案證述、上訴人自陳等語，顯示謝新王於101年至103年間仍具表達、行動能力。謝新王意識清楚，可委任謝禎龍出售系爭土地予許正忠，並於簽約時在場，系爭配建契約有效。被上訴人執謝新王罹患失智症並持續服藥，主張謝新王無意識簽立系爭配建契約為無效云云，並不足採。惟依怡仁綜合醫院病歷等紀錄，謝新王自103年3月3日急診入住醫院迄同月0日死亡期間均無意識，自未能於同年月6日與上訴人合意系爭土地所有權移轉之物權契約，並蓋用其印文於系爭土地所有權移轉登記申請書（下稱系爭登記申請書）及所附之土地、建築改良物所有權買賣移轉契約書（下稱系爭所有權移轉契約書）。依系爭配建契約第4條所載，謝新王僅授權謝禎龍簽訂系爭配建契約，未提及登記、物權行為，謝禎龍就系爭土地之登記、物權行為，非屬有權代理，且未經謝新王事後承認。系爭登記申請書記載原因發生日期非102年10月3日，且未能證明謝新王於同日同意用印。縱上訴人輾轉受讓許正忠依系爭配建契約之權利，惟上訴人未補正與謝新王成立依民法第758條規定之不動產所有權移轉書面契約前，未能辦理所有權移轉登記，上訴人抗辯其因買賣取得系爭土地所有權，並受登記之保護云云，自非可採。系爭土地原為謝新王所有，因系爭土地所有權移轉登記予上訴人為無效，該登記妨害謝新王之所有權，而謝新王於103年3月0日死亡，並由謝禎輝等5人繼承，被上訴人自得請求上訴人塗銷系爭土地所有權移轉登記，返還系爭土地予謝禎輝等5人公同共有。其次，上訴人既非系爭土地所有權人，其無法律上之原因以系爭土地設定抵押借貸，顯使系爭土地價值貶損，並因而受有借款利益，致謝禎輝等5人受有系爭土地附有抵押權之損害，應返還該借款之所受利益予謝禎輝等5人公同共有。從而，被上訴人依民法第821條前段、第767條、第179條規定，請求上訴人塗銷系爭土地所有權移轉登記，返還該土地予謝禎輝等5人公同共有，及給付謝禎輝等5人714萬3785元本息，為有理由等詞，為其判斷之基礎。
四、按認定事實所憑之證據，不以能直接證明待證事實之證據為限，倘綜合各種情況及資料能證明一定之事實，依該事實，根據經驗法則及論理法則之研判與推理作用，得以推論待證事實存在之證據，亦包括在內。又不動產所有權移轉為物權行為，與不動產買賣之債權行為相互分離，獨立於債權行為之外，其法律行為之構成，不僅行為人內心想法有欲藉其表示發生特定法律效果之主觀意思，即有為某法律效果之法效意思或效果意思；並須有表示行為，將內心的法效意思表示於外部。又代理權係代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示或所受意思表示，直接對本人發生效力之謂。當事人本人授與他人以代理權，通常情形係先有基本法律關係，或為委任關係或其他，代理權授與，非不得於基本法律關係明確表明授與代理人之權限，即代理人得以本人名義為債權行為或物權行為，或兩者同時兼有代理權。查謝新王於101年至103年間仍具表達、行動之能力，其意識清楚並委任謝禎龍出售系爭土地予許正忠，代理謝新王與許正忠簽訂系爭配建契約，該配建契約之債權行為有效，為原審認定之事實。本件謝新王於103年3月3日起至其同年8日死亡前已意識不清，固無從依系爭登記申請書及所附系爭所有權移轉契約書上所載之103 年3月6日與上訴人合意為系爭土地所有權移轉之物權行為。惟兩造不爭執系爭配建契約係先蓋好農舍再辦理系爭土地所有權移轉之契約（見原審卷二第230 頁）。揆之證人魏振宏證稱：伊與許正宗於101年10月6日簽約（實以代理其子魏世青名義簽立），約定101年12月5日可取得建照，但申請通行國有地被駁回，於102年3月15日與許正宗為第
1 次協議，包括更改付款方式，建照取得日改到102年9月30日，並告知要轉讓給上訴人，請許正宗轉達地主，因將屆10
2 年9月30日，通知許正宗準備過戶資料，許正忠於102年10月3日至伊事務所交付權狀、102 年10月1日印鑑證明及印鑑章，伊並於系爭登記申請書、系爭所有權移轉契約書、土地增值稅申報書上用印後，交還印鑑章，並於當日付清尾款，伊再以等候市政府有關水溝加蓋、改道遷移公文為由，與許正宗協議最終期限為103年2月15日，屆期仍無下文，伊於103年2月申請農用證明，同年3 月初取得後，即於上開用印文件上押上103年3月6日（見原審卷二第8至12頁）；證人許正宗證稱：101 年初打算買系爭土地，交付40萬元支票當訂金，即請建築師以謝新王名義申請老農配建，辦了5、6個月，知悉無申請到建築線，後認識代書魏振宏稱會處理，伊對系爭土地有權利才與謝新王簽約，並在同年10月把權利轉給魏振宏；伊於101 年底交付100萬元，102年5、6月交付尾款，均為現金，謝新王、謝禎龍父子均在場，簽約時交付權狀影本辦老農配建，付100萬元時有給印鑑證明，102年5、6月有交付印鑑章。因印鑑證明過期，伊交還印鑑章予謝禎龍去申請印鑑證明，102 年10月取得新的印鑑證明及印鑑章，交由代書魏振宏用印辦理（見原審卷一第333至337頁）；謝禎龍亦稱：102年10月1日之印鑑證明係謝新王委託伊去辦理，當時謝新王意識清楚，交付其身分證、健保卡，並在委託書上簽名，係許正忠通知伊辦理供作系爭土地過戶之用，伊有告知謝新王農舍配建發生困難及系爭土地過戶事，許正忠有告知系爭配建契約已轉讓，伊亦轉知謝新王（見原審卷二第19-22頁、一審卷五第112頁）各等語，並與上訴人所提出之系爭配建契約、許正忠與魏世青間不動產買賣契約書、魏世青與魏振宏間讓渡書、魏振宏與上訴人間不動產買賣契約書（見一審卷一第64至66、72至76、82至86頁）所載內容似大致相符。果爾，則謝新王原約定之價金取得期限及上訴人取得建照期限似均為102年9月30日（見一審卷一第65、85頁），觀諸卷附謝新王前於101 年1月6日即向戶政事務所申請印鑑證明，嗣依序於101年10月9日、102年6月3日、102 年10月1日均出具委託書並檢附其身分證、健保卡，委託謝禎龍申請核發印鑑證明（見一審卷二第52至62頁）；而上訴人亦先後於102年3月19日、同年6月6日、同年10月3日支付價金100萬元、200 萬元、53萬元，亦有台北富邦商業銀行股份有限公司中壢分行函及其所附許正忠該行帳戶歷史對帳單、上訴人付款資料為憑（見一審卷四第244至249、152至154頁）。再佐以系爭配建契約第4 條雖記載：「乙方謝新王授權與兒子謝禎龍全權簽訂本買賣契約書及配建合約書」，惟亦載明「代理人謝禎龍對甲方（即許正忠）負連帶賠償責任」，又其第10條載明：「本合約之契約效力及於買賣雙方之繼受人」（見一審卷一第64、65頁），謝新王依有效系爭配建契約於取得全額價金時，本有履行所有權移轉之義務，並已約明謝禎龍應負連帶賠償之責，則謝新王於委任謝禎龍出售系爭土地時，是否未併同將物權契約授與代理權予謝禎龍？非無疑義。倘是，觀諸前述，上訴人於102年10月3日付清受讓系爭土地之價金前，謝新王委託經其授與代理權之謝禎龍申請足資辦理不動產所有權移轉印鑑證明，並由斯時亦為系爭配建契約受讓人之魏振宏用印於系爭登記申請書、系爭所有權移轉契約書上，謝新王是否無藉此表示發生移轉系爭土地所有權特定法律效果之主觀意思？此攸關謝新王是否與買受人或其繼受人包括上訴人間有系爭土地所有權移轉登記合意，自有待進一步釐清之必要。上訴人抗辯：伊繼受許正忠就系爭配建契約之權利，於102年10月3日付清尾款，謝新王授權謝禎龍於同日與伊合意系爭土地所有權移轉之物權契約等語，似非全然無據。乃原審未遑詳查細究，逕以系爭登記申請書記載發生日期為謝新王意識不清之103 年3月6日，且證人許正忠、魏振宏未能證明謝新王於102年10月3日同意用印，而為不利上訴人之論斷，尚嫌速斷。被上訴人是否得請求塗銷系爭土地所有權移轉登記，既尚待審認，則有關被上訴人得請求上訴人以系爭土地借貸之不當得利部分，本院尚無從為法律上之判斷。上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。末查被上訴人以謝新王與上訴人間無出售及移轉系爭土地所有權登記之意思表示合致，依民法第767條第1項規定請求上訴人塗銷系爭土地所有權移轉登記，即為已足，惟其併請求上訴人「返還」該土地予謝禎輝等5 人公同共有，其所憑之原因事實為何？案經發回，宜併注意及之。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 22 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 林 金 吾法官 陳 靜 芬法官 石 有 為法官 李 媛 媛本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 110 年 5 月 4 日