最高法院民事判決 109年度台上字第1925號上 訴 人 黃素真
張尚德共 同訴訟代理人 郭睦萱律師複 代理 人 湯惟揚律師被 上訴 人 李富隆
陳麗華陳美麗詹天賜陳天賜共 同訴訟代理人 李子聿律師被 上訴 人 林進興上列當事人間請求給付不當得利等事件，上訴人對於中華民國108年4月3日臺灣高等法院第二審判決（105年度上字第1545號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人其餘追加之訴中核定被上訴人就原判決附表「租金」欄中所示逾百分之五至百分之十計算租金及命被上訴人按年給付各如附表「租金」欄所示如前述之金額，暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：伊等為系爭土地之共有人（應有部分如原判決附表〈下稱附表〉「占用土地所有權人及其應有部分比例」欄所示），被上訴人各因拍賣、繼承取得如附表所示未辦理保存登記之建物，占用系爭土地全部面積各8分之1（系爭土地其上建物均為4層樓，每層樓各有2門牌號碼），不得無償使用土地，應認兩造間有租賃關係存在，被上訴人應給付租金等情，追加依民法第425條之1第 1項規定，求為：㈠核定被上訴人就系爭建物每年之租金各如附表「租金」欄所示逾按上訴人應有部分及逾百分之五至百分之十計算租金；㈡被上訴人自民國 105年1月1日起，至返還占用土地之日止，按年給付各如附表「租金」欄所示上述之租金金額之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。
被上訴人則以：上訴人張尚德為系爭土地共有人，並係系爭建物之起造人，前因積欠訴外人陳炎焜債務，經陳炎焜向臺灣士林地方法院聲請裁定准予本票執行而拍賣系爭建物（即73年度執字第889號、92年度執字第16425號，下合稱系爭執行事件），伊等於78年 6月間、95年間各因拍賣、繼承取得系爭建物，兩造間有法定租賃關係存在，上訴人就系爭土地之權利範圍並非全部，不得本於系爭土地面積全部，及依系爭建物占用系爭土地面積各 8分之1計算租金，而應依權利移轉證書所載面積各32分之1（上訴人為系爭土地共有人，應除以8，系爭建物為 4層樓，再除以4）計算租金等語，資為抗辯。
原審就上訴人請求核定被上訴人就附表所示建物占用附表所示土地，每年之租金各如附表「租金」欄所示外，其中逾上訴人應有部分至所有權全部；按年息逾百分之 5至百分之10計算部分；被上訴人給付上揭金額之租金之訴，為其敗訴之判決，駁回其此部分之追加之訴，無非以：張尚德原為系爭土地之共有人，並係系爭建物之起造人，系爭建物係未辦理保存登記之建物。張尚德於95年8月2日，以贈與為原因，將現登記為上訴人黃素真所有之土地移轉登記為黃素真所有。又被上訴人李富隆、陳麗華、詹天賜、林進興及訴外人陳輝煌（於95年2月10日死亡），於78年6月間各因拍賣取得系爭建物，被上訴人陳美麗、陳天賜於95年 5月間，則因繼承取得陳輝煌如附表編號5、6之建物，自應類推適用民法第425條之1第 1項規定，推定在系爭建物得使用期限內，有租賃關係存在。惟被上訴人就系爭建物占用系爭土地，仍須支付相當之對價，非可當然無償使用該土地；而兩造就租金數額既不能協議，上訴人依同條第 2項，請求酌定租金及給付租金，即屬有據。兩造係就上訴人之應有部分成立租賃關係，系爭建物之各層樓各戶（共8 戶）係共同占用系爭土地，各戶占用土地面積，應按系爭土地登記面積8分之1之比例計算；上訴人主張不應按應有部分比例計算租金云云，自不可取。審酌系爭土地之坐落位置、經濟用途，並考量被上訴人占用系爭土地所得之經濟價值與所受利益，認依土地法第97條、第105條規定，以系爭土地申報地價5％為計算租金之標準為適當。又請求法院核定租金之訴，屬形成之訴，僅得自請求核定之意思表示時起算。上訴人係於 105年11月10日提出民事上訴狀時，追加請求核定租金，則核定租金判決之效力，應自請求核定之意思表示時即該書狀繕本送達被上訴人之日起算，應至建物得使用期限為止。從而，上訴人依民法第425條之1第 1項規定，請求核定租金為自如附表「租金起算日」欄所示之日起，至兩造在系爭建物得使用期限止，就系爭建物使用系爭土地之登記面積8分之1，按上訴人應有部分，依系爭土地當年度申報地價逾 5％至10％計算之租金，為無理由，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。
一、廢棄部分（即上訴人請求核定租金如附表「租金」欄中所示逾 5％至10％計算租金及命被上訴人按年給付各如附表「租金」欄所示如上述之金額）：
按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。查上訴人於原審一再主張：被上訴人就系爭建物應均非自住使用，陳美麗、詹天賜與林進興並已自認出租牟利，其餘被上訴人之通訊地址均未在系爭建物，有可能出租牟利，而鄰近地區之租金行情，均在「每月新臺幣（下同）1萬元以上」，甚而有達「每月2萬3000元」者，其租金應核定為申報地價10％等語（見原審卷㈡第246、250頁、卷㈢第77頁），並提出不動產交易實價查詢服務網之資料為證（見同上卷㈡第 257頁），而陳美麗、詹天賜與林進興於原審行準備程序時已自認伊名下之系爭建物係供出租（見同上卷㈡第 246頁）。此既攸關被上訴人利用基地之經濟價值及所受利益，併上訴人得請求被上訴人給付之租金額，乃原審竟將之契置勿論，自有判決理由不備之違法。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
二、駁回上訴部分（即上訴人請求核定租金如附表「租金」欄中所示逾按上訴人各自應有部分計算租金及命被上訴人按年給付各如附表「租金」欄所示如上述之金額）：
原審本其採證、認事之職權行使，認定上訴人就系爭土地僅有應有部分，兩造間就系爭建物所使用之系爭土地就上訴人之應有部分有租賃關係存在，上訴人請求核定租金，自僅能按上訴人應有部分計算，逾上訴人應有部分之租金計算及請求被上訴人給付之租金逾上訴人應有部分計算部分，為無理由，不應准許，經核於法並無違背。上訴論旨，係就原審取捨證據、認定事實之職權行使，暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決關此部分違背法令，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 10 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 袁 靜 文（主筆）
法官 滕 允 潔法官 林 金 吾法官 李 媛 媛法官 石 有 為本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 109 年 9 月 25 日