最高法院民事判決 109年度台上字第1183號上 訴 人 楊郁辰訴訟代理人 林威融律師
翁千惠律師被 上訴 人 楊淑珍訴訟代理人 蕭道隆律師
唐淑民律師上列當事人間請求核定租金等事件，上訴人對於中華民國107 年12月11日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（107年度上字第166號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。
理 由本件上訴人主張：伊所有坐落嘉義市○段○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），原係伊祖父即被上訴人之父楊福懷所有，其上建物即嘉義市○○路○○○○○○○號房屋（下稱系爭房屋）係楊福懷於民國65年1月27日出資建造，嗣楊福懷先於80年6月12日將系爭房屋贈與被上訴人，並於94年2月16 日辦理建物所有權第一次登記為被上訴人所有，復於102年2月7 日將系爭土地贈與移轉登記予伊，依民法第425條之1第1項規定，自102年2月7日起兩造就系爭土地即有法定租賃關係存在，伊得依民法第425條之1第2 項規定請求核定租金，並請求被上訴人給付租金，系爭土地為市○○○○○段，宜按申報地價年息 10%計算等情。爰求為核定系爭土地自102年2月7日起至104年12月31日止，每月租金為新臺幣（下同）1萬7,733元，自105年1月1 日起，每月租金為2萬267元；並命被上訴人給付110萬4,108 元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年1 月15日起至清償日止，按年息5%計算利息，並應自107年1月1日起至返還前開土地之日止，按月給付2萬267元之判決。被上訴人則以：上訴人於102 年間受讓系爭土地所有權時，即明知楊福懷讓伊所有系爭房屋無償使用系爭土地，且直到楊福懷死亡時，上訴人均未向伊請求租金，顯見上訴人仍繼續讓系爭房屋無償使用系爭土地，兩造間就系爭土地即有使用借貸關係，並未成立租賃關係，上訴人請求核定租金及請求給付租金，即屬無據等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為上訴人部分勝訴之判決，改判駁回上訴人該部分在第一審之訴，及維持第一審所為上訴人部分敗訴之判決，駁回上訴人其餘附帶上訴，係以：系爭房屋土地原均屬楊福懷所有，楊福懷先於80年6月12日將系爭房屋贈與被上訴人，並於 94年2月16日辦理建物所有權第一次登記為被上訴人所有，嗣於102年2月7日將系爭土地贈與移轉登記予上訴人；楊福懷係於 105年11月5 日過世，過世前均居住使用系爭房屋土地等情，為兩造所不爭。次查民法第425條之1僅屬「推定」規定，故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而將土地及房屋同時或先後讓與相異人者，仍得由利害關係人提出反證推翻上開推定。依證人楊淑莉之證詞，可知楊福懷將系爭房屋贈與被上訴人時，其仍繼續使用系爭房屋，且仍為系爭土地所有權人，並未對被上訴人收取任何租金，堪認楊福懷應無與被上訴人成立租賃關係之意思，且楊福懷與被上訴人間亦無成立租賃關係之外部特徵，應認系爭房屋係基於使用借貸關係使用系爭土地，較符合當時之實際情形及楊福懷之意思。又民法第425條之1所規定之推定，如經證明非屬租賃關係，而係無償使用借貸關係，該房屋所有權人應得於房屋得使用期限內，繼續使用該房屋所坐落之土地，始符合該條之立法意旨。再按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力，惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，該事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，且使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在。查系爭土地及房屋間應為無償使用借貸關係，已如前述，而楊福懷於102年2月7 日將系爭土地贈與並移轉登記予上訴人後，仍占用系爭土地，故楊福懷於贈與系爭房屋予被上訴人後，至其於 102年間將系爭土地移轉予上訴人，及迄至 105年間其過世前，均應認系爭土地與房屋間仍為無償使用借貸關係。於楊福懷過世後，此一法律關係並無任何變更，上訴人亦明知此一狀態，依上說明，該無償使用借貸關係對於上訴人應繼續存在。故兩造就系爭土地及房屋應為無償使用借貸關係，並非租賃關係，上訴人依民法第425條之1規定請求核定系爭土地之租金，並請求被上訴人給付租金，均屬無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力，且使用借貸為無償契約性質，並無如有償性質之租賃契約有民法第425 條之明文規定，其契約性質既與租賃有異，自不宜任意比附援引上開規定，是使用借貸標的物之受讓人，並不當然繼受其前手（即貸與人）與借用人間之使用借貸關係。查系爭土地原係上訴人之祖父即被上訴人之父楊福懷所有，65年間楊福懷出資於系爭土地上興建系爭房屋，於80年6月12日將系爭房屋贈與被上訴人（ 94年2月16日辦理建物第一次所有權登記），又於102年2月7日將系爭土地贈與移轉予上訴人，被上訴人與楊福懷間就系爭土地有使用借貸關係，為原審認定之事實。似此情形，能否謂上訴人自楊福懷受讓取得系爭土地所有權，即應繼受被上訴人與楊福懷間就系爭土地之使用借貸關係？非無疑義。原審見未及此，遽謂被上訴人與楊福懷間之使用借貸關係對上訴人繼續存在，進而為上訴人不利之判決，自有未合。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 23 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 鄭 雅 萍
法官 陳 玉 完法官 周 玫 芳法官 王 本 源法官 王 金 龍本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 109 年 12 月 30 日