最高法院民事判決 109年度台上字第124號上 訴 人 林永懿訴訟代理人 張欽昌律師
徐盛國律師被 上訴 人 張宗聖訴訟代理人 許桂挺律師上列當事人間請求返還定金事件，上訴人對於中華民國107年6月13日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（106 年度重上字第47號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由本件上訴人主張：兩造於民國103年8月3 日簽立定金收受同意書（下稱系爭同意書），就被上訴人所有坐落臺中市○區○○○段0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000建號建物（下稱系爭建物）及所在同段00-9、00-13、00及00-2 地號土地（下合稱系爭房地）預約買賣（下稱系爭買賣預約），伊已依約給付被上訴人定金新臺幣（下同）1,000 萬元（下稱系爭定金），因被上訴人有節省「奢侈稅」（即特種貨物及勞務稅）之規劃，兩造約定於105年2月1日為買賣契約之簽訂，嗣協議展延至同年2月26日簽約。伊於簽約前數日，為確認履約之貸款事宜，經仲介公司人員會同銀行貸款審核人員至系爭房地估價，發現系爭建物二樓有鋼筋外露、滲漏水、牆壁多處壁癌及輕鋼架天花板塌陷等瑕疵（下稱鋼筋外露等瑕疵），其餘樓層則尚未檢視。系爭建物為成屋買賣，依交易習慣及誠信原則，被上訴人有據實告知屋況及供伊查勘屋況之先契約義務，簽約當日伊提出鋼筋外露等瑕疵之照片，兩造就買賣價金應予調整，已有共識，經仲介公司人員居中協調，均同意由結構技師公會鑑定後，再行議約，詎被上訴人竟向仲介公司人員取回系爭建物之鑰匙，拒絕伊會同專業人員勘查屋況及鑑定，惡意隱匿交易之重大資訊，致無法確認系爭建物價值減損之程度，以利後續議約，反向伊解除系爭同意書，阻礙議約而違約不賣，依約應歸還系爭定金。縱認被上訴人無違約，然系爭建物之屋況，涉及價金調整、付款方式、點交時程等買賣交易之重要事項，兩造均無法達成合意，應認系爭預約之目的不能達成，且屬不可歸責於兩造之事由，被上訴人亦應返還系爭定金。爰依系爭同意書之約定及民法第249條第4款規定，求為命被上訴人給付1,000 萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：上訴人有依系爭同意書簽訂本約之義務，在簽訂買賣本約且交付標的物前，上訴人不得主張伊應負瑕疵擔保責任，兩造於105年2月26日未曾合意委請結構技師鑑定系爭建物，且系爭同意書另約定伊將系爭房地以每月20萬元出租予上訴人，並由上訴人負裝修義務，上訴人不履行承租及裝修，復拒絕簽訂買賣本約，經催告未果，伊已合法解除系爭買賣預約，依約沒收系爭定金，上訴人請求返還，為無理由等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：兩造於 103年8月3日簽立系爭同意書，預約買賣系爭房地，上訴人已給付被上訴人定金1,000萬元，兩造於 105年2月26日洽談簽訂買賣本約未成，系爭建物二樓有鋼筋外露等瑕疵之事實，為兩造所不爭執。上訴人主張兩造合意先委託結構技師公會鑑定後，再行議約，為被上訴人所否認，自應負舉證之責任。上訴人所舉證人即仲介公司人員賴誌慶、徐蘋希均稱兩造當日商議結果，並無共識，未合意委託結構技師公會鑑定，而依上訴人提出該日之對話錄音內容，雖可認過程中兩造有論及鑑定，惟並未確認由結構技師公會鑑定後，再行議約，其中賴誌慶所稱：被上訴人的意思是說，按照上訴人的想法，就是我們去檢測出來，鑑定報告看怎麼樣……等語，應係仲介人員為促成交易，盡力居間安撫協調之手段運用，非被上訴人授權賴誌慶轉述，不能認被上訴人已同意由結構技師公會為鑑定。此外，上訴人復未提出其他證據證明，自難認兩造間已有先經鑑定再簽訂買賣本約之協議。證人徐蘋希於簽立系爭同意書前，有帶同上訴人探查過屋況，且系爭房地總價高達1億3,000萬元，上訴人必事先慎重調查清楚，方決定購買，兩造既締結系爭買賣預約，即互負訂立買賣本約之義務，被上訴人未有品質之保證，在買賣標的物危險移轉前，系爭建物縱有瑕疵，惟被上訴人未確定拒絕擔保，上訴人即不得拒絕簽訂買賣本約，系爭同意書未約定勘查屋況，因瑕疵所衍生之勘查及鑑定即非交易之重要事項，不屬買賣契約必要之點，兩造無法簽訂買賣本約，非屬不可歸於雙方當事人之事由，且上訴人未依催告到場簽立本約，經被上訴人合法解除系爭買賣預約，系爭定金為違反該預約最低損害額之擔保，上訴人依民法第249條第4款規定，請求被上訴人返還系爭定金，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按簽立預約時所交付之定金，用以擔保本約之成立為目的，若本約成立，該定金因而變更為確保契約之履行為目的，有民法第24
9 條規定之適用；本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定。又預約成立後，兩造固應同受拘束，負有依照雙方合意內容訂立本約之義務，惟在本約訂立之前，如標的物之狀況已有非預約當時所知之變動，其違反預約義務之行為，是否有可歸責之事由，應就拒絕締結本約之原因，依簽立預約與議訂本約時之各種情事，按一般社會之理性客觀認知、交易之經驗法則、誠信原則為公平合理之判斷，如有故意違反、未盡注意義務或其他顯不正當之情事，自得認係可歸責；反之，則應認為不可歸責。查兩造簽立系爭同意書，預約買賣系爭房地，嗣於105年2月26日洽談簽訂買賣本約未成，系爭建物二樓有鋼筋外露等瑕疵，為原審確定之事實，而系爭建物登記地下1層至地上6層（見一審卷第103至116頁），證人徐蘋希稱其於簽立系爭同意書前，帶同上訴人大致看一下系爭建物外觀，內部只看一樓及屋頂下來那層，中間的樓層未看，二樓之鋼筋外露等瑕疵係於洽談簽訂本約前兩天，與上訴人同時看到（見一審卷第124、125頁），證人賴誌慶則稱：洽簽買賣本約前，徐蘋希帶上訴人及銀行人員去勘估可貸款金額後，伊才知道二樓有鋼筋外露等瑕疵，仲介公司其他人員均不知有該狀況（見一審卷第121、122頁），似見兩造簽立系爭同意書約1年6月後，上訴人及仲介人員方發現系爭建物二樓有鋼筋外露等瑕疵。果爾，上訴人請求先勘查屋況，確認系爭建物價值減損之程度，再行議訂本約，依一般客觀之交易經驗，能否謂其未盡注意義務或有顯不正當之情事，致違反訂立本約之義務？非無再進一步研求之餘地。原審未予究明，遽以系爭同意書未約定勘查屋況，而為上訴人不利之認定，自嫌速斷。又證人賴誌慶、徐蘋希同稱兩造於洽談簽訂買賣本約時，對於系爭建物有鋼筋外露等瑕疵，均曾談到買賣價金應調整減價（見一審卷第122、124、125 頁），則上訴人主張兩造因系爭建物之瑕疵，就買賣價金應予調整，已達成共識，似非無據。倘兩造無法就買賣價金調整之確認方式或調整之數額達成合意，何者有可歸責之事由？或均不可歸責？即非無查明之必要，原審未詳加調查審認，徒以前揭理由為不利上訴人之判決，亦屬可議。次按判決書理由項下，應記載關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見，民事訴訟法第226條第3項定有明文，法院為當事人敗訴之判決，而其關於攻擊防禦方法之意見有未記載於判決理由項下者，自為同法第469 條第6 款所謂判決不備理由。又原告提起訴之客觀合併，法院應就原告所主張數項請求，依其主張之順序逐一審判，必至原告所主張之全部請求均無理由時，始得為原告敗訴之判決。本件上訴人就同一聲明，除根據民法第249條第4款規定請求外，另主張：系爭建物為成屋買賣，被上訴人有據實告知屋況及供伊查勘屋況之先契約義務，其拒絕勘查，通知解約，有阻礙議訂本約之違約不賣等語，併依系爭同意書之約定為請求（見一審卷第144至148、168至173頁、原審卷一第16、42、43頁、原審卷二第31、32、59、60、69至73頁），應屬訴之客觀合併。乃原審僅認上訴人依民法第249條第4款規定之請求無理由，而就其依系爭同意書之約定為請求部分，恝置不論，未在判決理由項下記載任何意見，即逕為上訴人不利之論斷，自有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 4 月 23 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 鄭 傑 夫
法官 盧 彥 如法官 吳 麗 惠法官 林 麗 玲法官 張 恩 賜本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 109 年 5 月 6 日