最高法院民事判決 109年度台上字第2404號上 訴 人 廖志祥
廖文煜共 同訴訟代理人 謝任堯律師
吳仲立律師被 上訴 人 張鴻圖訴訟代理人 葉玲秀律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國108年7月24日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（105年度重上字第216號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國 100年10月28日取得坐落彰化市○○段○○○段000000000地號土地（下合稱系爭土地）之所有權，如第一審判決附圖（下稱附圖）編號A、B、A-1、B-1所示之門牌彰化市○○路○○○○○○○○○○○號建物及附圖編號C、D 建物（下分稱A、B、A-1、B-1、C、D 建物，合稱A-D建物），上訴人廖志祥擁有事實上處分權，附圖編號E、F、G 所示之門牌彰化市○○路○○○號之1建物（下分稱E、F、G 建物，合稱E-G建物，並與A-D建物合稱系爭建物），上訴人廖文煜擁有事實上處分權，其二人分別無權占有系爭土地如附圖所載上開部分之面積，並受有相當於租金之不當得利等情，爰依民法第767條第1 項、第179條及第184條規定，求為命㈠廖志祥將系爭土地上A-D建物拆除，返還該部分土地予被上訴人；㈡廖文煜將347-2地號土地上E-G建物拆除，返還該部分土地予被上訴人；㈢廖志祥、廖文煜依序給付被上訴人新臺幣（下同）69萬1,174元、34萬1,343元及均自102年8月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自 102年4月1日起至返還土地之日止，按月依序於每月1日給付4萬962元、1萬1,33
2 元及各自應給付之翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決。
上訴人則以：伊之先祖父即訴外人廖木於日據時代本於「借地法」之規定，與系爭土地原所有人即訴外人祠廟三官大帝（下稱三官大帝）之管理人廖木及鄭阿鼠談妥，由廖木以繳納官租（地價稅）、分攤祭祀三官大帝費用、供品及擲筊輪流擔任爐主等作為借地料（即租金），取得借地權（含地上權與租賃權），而於17年間建造A建物。廖木嗣將A建物北畔 1/2讓與其女廖却，各自於39年間辦畢第一次所有權登記。廖木復於39年間興建B、A-1、B-
1、C、D及E-G建物。廖木行使借地權，兼含行使地上權之意，系爭建物存在70餘年，上訴人亦得因時效取得地上權。廖木與三官大帝間就系爭土地存在租地建屋及設定地上權關係，廖志祥已向三官大帝行使優先承買權，三官大帝原管理人陳勝森與被上訴人明知上情，故意以讓與所有權之方式，由被上訴人訴請伊拆屋還地，顯屬權利濫用。況陳勝森未經三官大帝全體會員同意，擅自出售系爭土地，顯屬無權處分，因會員未承認而無效。另被上訴人請求之相當於租金之不當得利，亦嫌過高等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：系爭土地原為三官大帝所有，被上訴人於 100年10月28日登記取得系爭土地所有權。345地號土地上A、B建物，347-2地號土地上A-
1、B-1、C、D所示建物均為廖志祥占用，347-2地號土地上E-G建物為廖文煜占用，各對占用部分具有事實上處分權。上訴人雖以其先人廖木於昭和6年間，已就A建物辦理保存登記，39年間臺灣光復後，亦為建物第一次保存登記即彰化市○○段○○○段 000○號及594建號（下各稱491、594 建號建物），係屬合法建物等語，固為被上訴人所不爭執，惟上訴人所提建物所有權保存登記申請書、登記濟、建物登記謄本，並未提及建物與坐落土地係何關係，且觀諸 345地號土地登記謄本並無地上權之設定，如廖木所有491、594建號建物就 345地號土地有日據時期之借地權存在，應無不併為申請地上權登記或留存相關書證之理。 A建物既經登記為491建號、594建號建物，分屬廖木、廖却所有，依民法第759條之1規定，推定由其2人享有所有權，至於該建物與345地號土地之關係為何？是否有權占有？則不在前開規定推定之範圍。原法院103年度上字第215號請求確認優先承買權存在事件之當事人係訴外人林振煌與被上訴人，當事人與本件不同，且係說明無法認定訴外人林圳就345地號土地有租地建屋關係，至廖木就A、
B 建物與系爭土地所有權人間有無租地建屋關係，並非重要爭點，然於本件則屬重要爭點，兩造爭執劇烈，應由原法院依兩造攻防加以判斷，不受上開事件判決理由之拘束。又廖木所書立之「壹部杜賣盡根契字」，僅係廖木與廖却之約定，不能拘束第三人，無法遽認廖木與三官大帝間確有租地建屋契約存在。證人廖清圳、廖鴻志於原法院102年度上易字第527號事件之證詞及三官大帝就所有土地另與訴外人林純厚、翁東格簽立贌耕契約書，可知使用三官大帝所有土地並參與祭拜，繳交地價稅者，不限於租地建屋一途，無法僅憑上訴人或其前手有繳納地價稅，參與祭拜、爐主之擲筊，即認上訴人與三官大帝間存有租地建屋之不定期租賃關係。三官大帝之前任管理人鄭阿鼠、廖木分別於34年12月26日、49年 5月22日死亡後，即無管理人，雖於90年間選任新任管理人陳勝森，然廖銀漢於91年 5月間提起確認管理權不存在等訴訟（廖銀漢死後由廖鴻志承受訴訟），直至本院於 101年11月以101年度台上字第185號裁判駁回廖鴻志之上訴，始告確定，其間，實無管理人得為三官大帝對上訴人行使權利，更遑論要以長期占有之事實，推認兩造間有不定期限之租地建屋關係。再者，廖文煜既抗辯廖木為租地建屋，足見其主觀上並非以行使地上權之意思，在系爭土地上興建房屋，廖文煜前曾向彰化縣彰化地政事務所申請就 347-2地號土地為時效取得地上權之登記，經該所以事證不足駁回，經提起訴願、行政訴訟，均遭駁回確定，廖文煜所為因時效取得地上權之抗辯，委不可採。被上訴人買受系爭土地後，基於所有權起訴請求上訴人拆屋還地及返還不當得利賠償損害，係其所有權之正當行使，不構成權利濫用，亦無違誠信原則。又查，財團性質之神明會，以會產為會之重心，會員對於會產並無直接之權利義務，上訴人既自陳三官大帝非屬社團性質之神明會，且廖木曾以三官大帝管理人身分與第三人簽立贌耕契約書，則陳勝森以管理人身分，出售系爭土地，難認為無權處分。是以被上訴人已取得系爭土地所有權，上訴人則分別無權占用A-
D、E-G所示建物，被上訴人本於所有權，請求上訴人分別將占用系爭土地之建物拆除，返還占用之土地，洵屬有據。又無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會之通念。依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價10%為限。查345、347-2地號土地於99年1月之申報地價分別為每平方公尺 1萬7,774.4元、9,058元，102年1月起為1萬7,924元、9,156元，其地目依序為「建」、「養」，102年公告現值為每平方公尺9萬7,026元、4萬9,086元，附近商業繁盛，交通狀況尚稱便利，100年3月31日鑑估之土地價值分別為5,107萬7,100元、5,875萬1,600元，有不動產估價報告書可證，應以系爭土地當期申報地價 10%計算每年相當於租金之不當得利為當，被上訴人請求廖志祥、廖文煜應分別給付自100年11月至102年3月間，合計17個月相當於租金之損害金69萬1,174元、34萬1,343元，及自102年4月1日起至拆除地上物交還土地之日止，分別按月給付4萬962元、1萬1,332元之損害金，暨其各期之遲延利息，洵屬有據。從而，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第179條及第184條第 1項前段規定，請求如上聲明，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按不動產物權因繼承而取得者，不以須經登記為生效要件；繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，分為民法第 759條、第1151條所明定。又所有權乃直接支配標的物之完全物權，民法第 765條即規定，所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，，所謂處分即包含事實上之處分，諸如拆除房屋，即係本於所有權之權能所為事實上處分行為。查491、594建號建物於39年間即分別登記所有權人為「廖木」、「廖却」，有建物登記謄本可稽（一審卷㈠第119、120頁）。依被上訴人提出「廖木」之繼承系統表記載，「廖木」育有子女「廖火旺」、「廖來發」、「廖卻」、「廖銀漢」等人，廖木、廖却、廖銀漢先後於49年 5月22日、84年 1月29日、92年5月5日死亡，廖銀漢之繼承人除上訴人外，尚有李淑蘭等人（一審卷㈠第45頁）。則上訴人既非491、594建號建物之登記所有權人，似又非廖木、廖却之全體繼承人，何以上開建物由廖志祥取得事實上處分權？且依491、594建號建物之登記謄本記載其面積各為92.89平方公尺、72.88平方公尺，合計165.77平方公尺，而A建物依附圖所示測量面積為184平方公尺，似逾491、594建號建物之登記面積，原審未敘明理由，遽認49
1、594建號建物即 A建物，廖志祥有事實上處分權，爰為廖志祥不利之判決，已有可議。次查原審既認定系爭土地係由「廖木」在其上興建房屋，B、A-1、B-1、C、D建物及E-G建物為未辦保存登記建物，則依繼承系統表所示，「廖木」有廖銀漢等多名子孫，其繼承人似非僅「廖銀漢」 1人，究上訴人何以有完全之事實上處分權，原審未遑詳查，即命上訴人拆屋還地，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 14 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 鄭 雅 萍
法官 周 玫 芳法官 王 金 龍法官 王 本 源法官 陳 玉 完本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 110 年 4 月 23 日