最高法院民事判決 109年度台上字第2639號上 訴 人 吳瑞華訴訟代理人 楊志凱律師
裘佩恩律師被 上訴 人 陳皇州訴訟代理人 蘇文斌律師
許婉慧律師郭子誠律師上列當事人間請求返還定金等事件，上訴人對於中華民國108年8月27日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（107年度原上字第1號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、被上訴人主張：伊前以總價新臺幣（下同）873萬9,110 元，向上訴人購買坐落臺南市○○區○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地），並於民國106 年1月4日簽訂不動產買賣合約書（下稱第一份契約），且已付定金174萬7,822元。伊為向銀行取得較高額度貸款，乃與上訴人另訂總價1,125萬0,950元之契約（下稱第二份契約）。兩造為消除二契約之價差，遂在第二份契約記載：伊於106年1月25日付上訴人251萬1,840元。孰料上訴人先以伊未給付該筆差額，而解除買賣契約；後又改稱須予補償及給付逾期利息，始願履約。上訴人嗣將系爭土地轉賣他人致給付不能，自應加倍返還所受定金。爰依民法第249條第3款規定，求為命上訴人給付394萬5,644元本息之判決。
二、上訴人則以：伊係因被上訴人表示可先提供400 萬元資金協助處理二胎貸款，礙於時間與資金壓力，始與被上訴人簽訂第一份契約，履約時點乃系爭土地買賣之重要事項。伊確為配合被上訴人貸款而簽署第二份契約，然卻遲未獲得被上訴人給付價金，故透過中間人協調付款期限，並要求簽立正式合約及補貼二胎利息。詎被上訴人仍一再推諉，甚至以第二份契約作為並無履約期限之依據，伊本於相同契約內容，主張第一期款之給付期限，應符事理之平。第二份契約無法履行，全係可歸責於被上訴人違反第二份契約第10條約定之事由所致，伊自得依第二份契約第10條及民法第249條第2款規定，沒收被上訴人所付定金等語，資為抗辯。
三、原審廢棄第一審所為駁回被上訴人請求給付174萬7,822元本息之判決，改判命上訴人再如數給付；並維持第一審所為命上訴人給付174萬7,822元本息之判決，駁回其就此部分之上訴。理由如下：
㈠被上訴人前以每坪16萬7,000元，總價873萬9,110 元之對價
，向上訴人買受系爭土地，雙方並簽訂第一份契約，被上訴人已支付定金174萬7,822元，尚餘699萬1,288元未付。嗣為便利貸款，被上訴人遂以訴外人藝匠貿易有限公司及吳健璋名義，與上訴人另簽每坪21萬5,000 元，總價1,125萬0,950元之第二份契約，買賣關係之實質當事人仍為兩造。
㈡上訴人雖以被上訴人未依第二份契約第3條約定，於106 年1
月25日支付第一次251萬1,840元價金，經發函催告仍未依限給付，而於同年3月28 日對被上訴人為解除第二份契約之意思表示。然上訴人函催被上訴人履行之款項，乃第二份契約與第一份契約之價差，目的在便利被上訴人貸款，並非約定之價金，該約定日期顯非付款期限。上訴人以非兩造約定之價金金額作為付款催告之內容，尚難認已生合法催告之效力。縱被上訴人未依催告意旨履行，上訴人抗辯已解除契約，並不可採。
㈢上訴人復提出每坪16萬7,000元，總價874萬元，以系爭土地
為標的之第三份契約，並與訴外人吳松祐、吳美枝、王芙蓉簽有一紙「其他約定及補充條款」（下稱補充條款）。惟第三份契約無被上訴人簽名，補充條款之買方欄則為空白，王芙蓉、吳松祐僅係補充條款之見證人，王芙蓉亦非被上訴人之代理人。另第二份契約以「貸款核准後」為餘款699萬1,288元之給付期限，貸款遭拒後，被上訴人已表示願以現金支付，難認有何違約情事。
㈣第二份契約因上訴人將系爭土地售予他人，並辦妥所有權移
轉登記，而陷於給付不能，自屬可歸責於上訴人之事由，致不能履行，且無證據證明被上訴人有何可歸責性。從而，上訴人依民法第249條第2款規定、第二份契約第10條約定沒收定金，於法未合；被上訴人依民法第249條第3款規定請求加倍返還定金，洵屬有據。
四、本院之判斷：㈠按取捨證據、認定事實及解釋契約屬於事實審法院之職權，
若其取捨、認定及解釋並不違背法令及經驗法則、論理法則或證據法則，即不許任意指摘其採證、認事或解釋不當，以為上訴第三審之理由。原審綜合審酌卷內資料、兩造不爭執事項、證人王芙蓉、吳松祐之證述等相關事證，認定第二份契約與第一份契約之價差，目的在便利被上訴人貸款。被上訴人復未簽署第三份契約及補充條款，王芙蓉亦非被上訴人之代理人，第二份契約應以「貸款核准後」為餘款之給付期限。第二份契約係因可歸責於上訴人之事由，致陷於給付不能，被上訴人並未違約而無可歸責等情，要屬原審採證、認事、解釋契約之職權行使，經核並無違背經驗、論理或證據法則，及其他違背法令之情形。原審就此部分之認定，自無可議。
㈡次按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示
無效。法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。民法第87 條第1項本文、第111條定有明文。查系爭土地係以總價873萬9,11
0 元為交易價格，以貸款核准為餘款給付期限。第二份契約第3條第1項記載於106年1月25日支付之251萬1,840元，乃兩造為便利被上訴人貸款所合意虛增之數額，性質上屬於非真意之通謀虛偽表示，依前揭規定，該部分意思表示於兩造間應屬無效，但第二份契約之其他條款約定，則仍為有效。上訴人就該無效之合意，限期催告被上訴人履行，自不生催告之效力，亦不得解除契約。原審所為不利上訴人之判決，理由雖有未盡，結論則無二致，仍應予維持。
㈢上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
五、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481 條、第449條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 11 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 沈 方 維
法官 鍾 任 賜法官 張 競 文法官 陳 靜 芬法官 陳 麗 芬本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 109 年 11 月 23 日