最高法院民事判決 109年度台上字第2644號上 訴 人 伊甸園資產有限公司法定代理人 羅振水訴訟代理人 毛仁全律師被 上訴 人 洪美猜即采宴精英大飯店訴訟代理人 呂嘉坤律師上列當事人間請求返還保證金等事件，上訴人對於中華民國 108年8月23日臺灣高等法院第二審判決（108年度上字第95號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：兩造於民國103年7月24日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由伊向上訴人承租其所有門牌號碼桃園市○○區○○路○號16樓全部220坪（含公設空間）；同路5、7號地下1樓全部243.8坪；公共空間大樓左側門往地下1 樓、樓梯、電扶梯左邊約25坪當為飯店大廳（合稱系爭租賃物），作為商業飯店之用，租期自104年3月1日起至114年2月28日止。伊已於104年4月10日交付保證金新臺幣（下同）216萬元予上訴人，詎上訴人始終未能交付符合約定之租賃標的物，已陷於給付遲延，伊經定期催告後，業於105年10月4日發函解除系爭租約等情。爰先位依民法第259條第2款規定，備位依系爭租約第3條第2項約定，求為命上訴人返還216萬元並加計自104年4 月11日起算法定利息之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。
上訴人則以：兩造雖預定於104年3月1日起租，然於系爭租約第8條第10項附加但書「如裝修與政府機關核准函延誤而推遲或提前，租金則以客房可全面入住之實際入住日算起」之約定，飯店之規劃設計、裝潢建材均須被上訴人參與，並以其名義申請旅館執照，旅館執照核准前，伊無交付租賃物之義務。伊依約進行相關流程，並無遲延給付，被上訴人解除系爭租約自非合法。且伊受有裝修費用、5 年租金收入等損害，應由被上訴人賠償，並得與其請求返還保證金之債權抵銷等語，資為抗辯。並於第一審提起反訴，主張：被上訴人於105 年10月31日片面向主管機關撤回第二階段室內裝修之申請，係以不正當行為阻止期限屆至，自屬違約，應依系爭租約第7條第1項約定賠償伊500萬元，除以其中216萬元與系爭保證金抵銷外，伊尚得請求被上訴人賠償餘額284 萬元等情。爰求為命被上訴人給付284 萬元及加付法定遲延利息之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。
原審廢棄第一審就本訴部分所為被上訴人敗訴之判決，改判如其上述聲明，並廢棄反訴部分所為上訴人勝訴部分之判決，改判駁回上訴人該部分之訴，係以：兩造於103年7月24日簽訂系爭租約，其第2條約定租賃期間自104年3月1日起至114年2月28日止，乃定有期限之租賃契約，起始日為104年3月1 日。兩造約定於簽約約半年後起租，當已酌量起租前應完成之行政程序及裝修，是出租人即上訴人至遲應於104年3月1 日交付被上訴人系爭租賃物以經營飯店。至系爭租約第8條第10項約定：「預定104年3月1日起租，如裝修與政府機關核准函延誤而推遲或提前，租金則以客戶可全面入住之實際入住日算起。但雙方協議如有部分房間提前使用，則按實際使用間數按租金比例計算租金」，係指租金調整而言，租期仍應以第2條為憑。上訴人未如期於104年3月1日交付租賃物，被上訴人於105年7月22日發函催告於2 個月內履行，上訴人於同年月25日收受後，仍未依限交付租賃物，被上訴人再於105年10月4日發函為解除系爭租約之意思表示，經上訴人於同日收受，系爭租約因而合法解除。此前上訴人雖於105年9月26日申請系爭租賃物竣工查驗，惟尚未排定現地查驗日期，被上訴人既已解約，該查驗與否或有無通過，對其並無實益，故其於同年10月31日電洽撤回系爭租賃物竣工查驗申請，由受託人於同年11月 4日臨櫃領回全卷，即非無由，要難遽謂上訴人遲延給付，係因可歸責被上訴人之事由所致。則被上訴人依民法第259條第2款規定，自得請求上訴人返還保證金216 萬元及自受領翌日起算之法定利息。又被上訴人無可歸責之事由，自無違約情事，不生應依系爭租約第7條第1項約定賠償500 萬元之債務，上訴人抗辯以其中216萬元抵銷云云，自非可取，其反訴請求被上訴人賠償其餘284萬元本息，即非有據等情，為其判斷之基礎。
按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。而債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，仍須定相當期限催告其履行，於期限內不履行時，始得解除契約，此觀民法第229條第2項前段、第254條規定自明。查系爭租約第8條第10項約定：「預定104年3月1 日起租，如裝修與政府機關核准函延誤而推遲或提前，租金則以客戶可全面入住之實際入住日算起。…」（見一審卷㈠第11頁），已載明104年3月1 日僅為預定起租日。又依卷附桃園市政府函、驗收紀錄及建築物室內裝修竣工查驗申請書所載（見一審卷㈠第48至53頁），被上訴人於104年3月4 日猶向桃園市政府申請變更使用執照，於同年6月25日、9月22日及105年1月6 日仍到場驗收系爭租賃物之改裝設置工程，並於105年4月15日提出室內裝修竣工查驗之申請，似見上訴人抗辯伊於旅館執照核准前，尚無交付租賃物之義務等語，並非子虛。倘兩造約定交付租賃物期限屆至之時期不確定，即無確定給付期限，則被上訴人於105年7月22日定期催告後，僅使上訴人自受催告期滿時起負遲延責任，被上訴人未再定相當期限催告，不得逕行解除契約。原審未察，遽認上訴人於受上開催告未為給付，被上訴人即得於同年10月 4日解除系爭租約，及其於解約後撤回竣工查驗申請並未違約，而為上訴人不利之判決，不無可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 25 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 周 舒 雁法官 陳 麗 玲法官 黃 書 苑法官 梁 玉 芬本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 109 年 12 月 7 日