最高法院民事判決 109年度台上字第2830號上 訴 人 游銘志訴訟代理人 王瀚興律師
邱柏青律師被 上訴 人 廖茗鳳訴訟代理人 梅玉東律師上列當事人間請求返還共有物等事件，上訴人對於中華民國 108年8月27日臺灣高等法院第二審判決（108年度上字第 336號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人之其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：兩造為坐落○○市○○區○○段○○段 000地號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼○○市○○區○○路○○號大樓（下稱系爭大樓）之區分所有權人，伊為6樓之2房屋（下稱6樓房屋）所有權人，上訴人為7樓之2房屋（下稱7樓房屋）及同小段0000建號登記面積 35.49平方公尺屋頂突出部（下稱系爭屋突）所有權人。上訴人未經全體區分所有權人同意，擅自在系爭大樓屋頂平台（下稱系爭屋頂平台）搭蓋如原判決附圖所示A 部分面積79.94 平方公尺之增建物（下稱系爭增建物）而無權占有，伊因而受有自起訴時回溯5年即民國101年9月12日起至106 年9月11日止相當租金損害總計新臺幣（下同）7萬5205元，及自106年9 月12日起受有相當於每月租金1457元之損害等情。爰依民法第767 條、第821條及第179條規定，求為命上訴人拆除系爭增建物，騰空返還系爭屋頂平台予伊及全體共有人，及給付伊7萬5205元，並自106年 9月12日起至返還系爭屋頂平台之日止，按月給付伊1457元之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。
上訴人則以：系爭增建物為7樓房屋前屋主所興建，伊於82年7月28日輾轉購入，維持承買時現況使用，並無增改建，全體住戶均可共見共聞而無異議，就系爭屋頂平台成立明示或默示分管契約。伊有繳納系爭增建物房屋稅，所繳納之管理費亦高於其他區分所有權人，自非無權占有。況伊依民法第820條第1項規定，已取得共有人半數及其應有部分合計過半數多數決同意伊繼續依現狀使用系爭屋頂平台，使用系爭屋頂平台並未違反建築技術規則，符合屋頂平台設置目的及通常使用方法等語，資為抗辯。
原審維持第一審判命上訴人拆除系爭增建物，騰空返還該部分屋頂平台，及命上訴人給付 7萬5205元，並自106年9月12日起至騰空返還屋頂平台之日止按月給付1457元之判決，駁回上訴人之其餘上訴，係以：系爭大樓於66年4月8日建築完成，兩造均為區分所有權人，上訴人於82年7月28日購入7樓房屋（含系爭屋突及系爭增建物）及坐落基地應有部分，被上訴人於94年 6月10日因夫妻贈與取得6樓房屋及坐落基地應有部分。系爭增建物面積79.94平方公尺，上訴人為事實上處分權人等情，為兩造所不爭。系爭增建物並非建商永祥建設股份有限公司（下稱永祥公司）二次施工興建，而係7樓房屋第1手屋主所興建。依證人即系爭大樓原始住戶王榮桐之證述，及永祥公司將系爭屋突登記為系爭大樓頂層區分所有權人所有，均不足推斷建商與系爭大樓各樓層買受人約定系爭屋頂平台歸屬 7樓房屋所有人專用之分管協議。縱系爭大樓其他住戶於系爭增建物施工期間均無異議，共有人歷時多年就系爭大樓頂層區分所有權人使用系爭屋頂平台未予干涉，亦無足推認各住戶默許同意 7樓房屋所有人分管系爭屋頂平台之協議。
房屋稅單係國家為達課稅目的而核發，而以系爭大樓同位置之其他各層區分所權人之坪數44.12坪，加計系爭屋突面積35.49平方公尺換算之10.74坪後，即為上訴人繳納管理費之坪數54.86坪，尚難以上訴人繳納上開費用即推認系爭大樓全體區分所有權人知悉且同意上訴人占有使用系爭屋頂平台。系爭屋頂平台為系爭大樓建築之一部，為大樓各區分所有人共有。系爭增建物坐落系爭屋頂平台之面積達 79.94平方公尺，占用屋頂平台面積非少，妨害系爭大樓住戶逃生避難，增加大樓結構負擔，已達變更屋頂之使用性質，逾越屋頂平台之設置目的及通常使用方法，依民法第799條第3項、第819條第2項規定，應得共有人全體同意始得變更，無98年 1月23日修正後民法第820條第1項規定之適用，上訴人提出系爭大樓部分區分所有權人出具同意其維持現況使用系爭增建物之聲明書10份，仍不能證明已得全體共有人之同意。準此，被上訴人請求上訴人拆除系爭屋頂平台上系爭增建物，返還該部分屋頂平台，洵屬有據。按依社會通常觀念，無權占有他人土地，可認獲有相當於租金之不當利益，並致被上訴人受有相同損害。爰斟酌系爭大樓位於臺北市中山區，生活機能及交通便利，上訴人使用系爭增建物供作放置物品等情狀，認以按系爭大樓坐落基地公告地價所載各年度申報地價年息7%計算相當租金之不當得利為適當。依系爭增建物占有屋頂平台面積 79.94平方公尺，計算被上訴人得請求之不當得利，自101年9月12日起至106年9月11日止，共計為7萬5205元，自106年 9月12日至上訴人騰空返還該部分平台之日止，按月得請求1517元。綜上，被上訴人依民法第
76 7條、第821條及第179條規定，請求上訴人拆除系爭屋頂平台上系爭增建物，返還全體共有人，並如數給付上開金額，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，民法820條第1項定有明文。故共有人對於共有物之管理，除得經共有人全體同意以契約約定外，亦得以多數決決定。次按共有物之管理，係指保存、改良及利用等行為，其中共有物之利用行為係以滿足共有人共同需要為目的，不變更共有物之性質，為使用收益之行為。倘對共有物之利用，程度上已達變更共有物原來之用益狀況，使共有人原有之用益權受剝奪，且回復原狀將有困難者，則屬民法第819條第2項所指共有物變更之情形，應得全體共有人之同意，不得依民法第820條第1項規定，以多數決為之。原審固認系爭增建物坐落系爭屋頂平台之面積達 79.94平方公尺，占用屋頂平台面積非少，妨害系爭大樓住戶居住安全，已達變更屋頂之使用性質，依民法第819條第2項規定，應得共有人全體之同意始得變更，無民法第820條第1項規定之適用。惟上訴人抗辯系爭大樓5樓以上最大樓地板面積為406.411平方公尺，依63年 2月15日建築技術規則建築設計施工編規定，最少需設有203 平方公尺為屋頂避難平台使用。使用執照登記頂樓屋頂突出部分 50.528平方公尺，及系爭增建物79.94平方公尺，共計130.468平方公尺，未逾203平方公尺，與屋頂避難平台之設置使用空間未違悖；7 樓到頂樓之樓梯並未封閉，公眾可通行等語（見原審卷第177至181頁，一審卷第73頁）。查系爭大樓之使用執照存根記載，系爭大樓第2層以上之面積均為406.411平方公尺，屋頂突出部分50.528平方公尺（見一審卷第30頁）。倘系爭屋頂平台面積同為 406.411平方公尺，扣除屋頂突出部分及系爭增建物面積後，尚有 275.943平方公尺。證人王榮桐證稱系爭大樓通往屋頂平台之公共樓梯經常保持開啟而未上鎖，亦未因系爭增建物，而使系爭大樓住戶對水箱、避雷針、機械室、蓄水池等公共設施之使用受阻礙等語（見原審卷第 146頁）。果爾，上訴人抗辯其使用屋頂平台符合設置目的及通常使用方法等語，是否毫無可採，非無研求餘地。乃原審未詳加調查，遽以系爭增建物占用屋頂平台面積非少，妨害系爭大樓住戶逃生避難，增加大樓結構負擔，已達變更屋頂之使用性質，而認上訴人無依民法第820條第1項規定以多數決方式取得其他區分所有人同意其維持現況使用系爭增建物，不無可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 12 月 2 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 林 恩 山
法官 周 舒 雁法官 黃 麟 倫法官 陳 麗 玲法官 吳 青 蓉本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 110 年 12 月 9 日