最高法院民事判決 109年度台上字第2849號上 訴 人 新北市政府文化局法定代理人 龔雅雯訴訟代理人 李承志律師
黃文承律師被 上訴 人 財團法人淡水文化基金會法定代理人 許慧明上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國108年8月27日臺灣高等法院第二審判決（107年度重上字第894號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件上訴人之法定代理人已由蔡佳芬變更為龔雅雯，有派令可稽，業據龔雅雯具狀聲明承受訴訟，經核無不合，應予准許，合先敘明。
次查上訴人主張：被上訴人所有門牌號碼新北市○○區○○街○○號建物及相關附屬建物（下稱系爭建物），分別占用伊管理之中華民國所有新北市○○區○○段000、000地號及新北市○○○○○段○○○ ○號土地（下合稱系爭土地，分稱其地號）如第一審判決附圖A至H2所示面積計2,050.86 平方公尺。該等建物於民國89年6月27日經指定為古蹟，嗣兩造於100年8月16 日簽訂委託經營管理契約（下稱系爭契約），由伊委託被上訴人經營管理該地，期限至104年8月15日。惟期限屆至，經多次協商未果，伊乃於105年12月29日通知被上訴人於106年2月8日終止系爭契約。契約既經終止，被上訴人自翌日起占用系爭土地即無正當權源，應返還自該日起按該土地申報地價5%計算相當租金之不當得利，每月金額為新臺幣（下同）5萬8,108元，自106年2月9日起算3個月計17萬4,323 元等情。爰依民法不當得利規定，先位聲明求為命被上訴人給付17萬4,323元並加計法定遲延利息；及自106年5月9日起至返還系爭土地之日止，按月給付5萬8,108元之判決。並以倘認兩造就系爭土地有法定租賃關係存在，亦請核定每月租金額5 萬8,108元等情。爰依民法第425條之1 規定，備位聲明求為核定自106年2月9日起每月租金為5萬8,108元，被上訴人應給付17萬4,323元本息，及自106年5月9 日起至返還系爭土地之日止，按月依原判決附表「每月應給付租金」欄再增加2萬9,054元（上訴人逾上開部分之請求，業受敗訴判決確定）。
被上訴人則以：系爭契約期限已經兩造合意展延至完成換約時為止，惟上訴人要求伊承租土地範圍非僅以系爭建物占用部分，係以不正行為阻止事實發生，應類推民法第101條第1項規定認兩造已完成換約。又系爭建物與土地於日據時代同屬敵產，光復後均由中華民國政府接收，嗣將該建物發還英商亞細亞火油有限公司臺灣分公司（下稱英商火油公司），該公司於89年12月31日將之贈與伊，應推定系爭建物與土地有法定租賃關係存在，並非無權占用。又兩造就系爭建物與土地之租金額並未協議，不符民法第425條之1 第2項請求法院核定之規定，且伊就系爭建物並未牟取商業利益，上訴人請求之租金額過高等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回兩造之上訴，係以：系爭契約期限至104年8月15日屆至，兩造雖合意展延該期限至換約完成，惟被上訴人迄105年7月22日第6 次換約協調會仍堅持不以現實支付土地使用費為對價之條件續約，上訴人基於監察院之調查，及立法、審計機關、議會監督，不同意依被上訴人之條件換約，並無故意以不正方法阻止事實發生，被上訴人抗辯依民法第101 條規定視為完成換約云云，為不足取。又被上訴人未出席105年8月17日第7次換約協調會，且未於上訴人請求之105年12月19日簽訂租賃契約，故系爭契約之換約完成期限已確定不能屆至，上訴人乃於同年月29日發函被上訴人通知於106年2月8 日終止系爭契約，系爭契約已因期限屆至失效。000、000地號土地，於日據時代登記永代借地權人為英商殼牌石油公司，所有權人為日本國庫，000 地號土地所有權則登記為英商殼牌集團之子公司迺生產會社所有，嗣系爭土地依昭和16年公布施行之敵產管理辦法為管理，並登記筒井友太郎為敵產管理人，英商火油公司於36年11月10日檢具不動產所有權宣誓書，表示已自英商殼牌石油公司及迺生產會社受讓權利，向廢省前之臺灣省政府請求歸還系爭建物及系爭土地，並塗銷敵產管理人登記，臺灣省政府本已准許辦理土地登記，嗣通知該公司暫停發給權利書狀，系爭建物則發還英商火油公司。依系爭建物及土地權利歸屬沿革，可見其於日據時代同屬英商殼牌集團之公司所有並支配使用，系爭建物於日據時代有權占用系爭土地，臺灣光復後，系爭土地雖經我國政府基於國家權力關係接收登記為國有，然未同時接收系爭建物，該建物及土地原同屬一人，嗣將土地及房屋分開、同時或先後出賣，除有特別情事，依民法第425條之1法理，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，調和土地、建物不同所有人間之權益；且依日據時代臺灣永代借地權令之規定，永代借地權係準用業主權即所有權，除不能享有所有權登記以外，事實上已與所有權權能內容相同，英商殼牌石油公司對於000、000地號土地得為事實上處分，處於所有權人之地位，自應同為適用前開法理。又依系爭契約內容，上訴人係將系爭土地含系爭建物未坐落部分及設備委託被上訴人經營管理，經營管理維護費用由被上訴人負擔云云，至多僅能認兩造就租賃對價有所約定，並無另訂租賃契約之意，自無取代系爭建物與土地間原來租賃關係。系爭建物與土地間既有租賃關係存在，上訴人自不得主張系爭建物無權占有系爭土地請求相當租金之不當得利。再者，兩造為辦理系爭契約之換約召開高達7 次之協議會後，對於租金額仍無法達成共識，已如前述，可認兩造確無法協議租金數額，上訴人請求核定租金額，自屬可取。上訴人請求法院核定地租及請求被上訴人給付租金部分，其訴之性質為形成之訴及給付之訴，為達訴訟經濟目的，非不得同時提起，爰斟酌系爭土地鄰近淡水捷運站之東側，周邊及其附近交通尚稱便利，淡水捷運站西側即為淡水老街，生活機能便捷，及系爭建物經指定為古蹟後不能任憑已意使用，需受文化資產保存法限制受有相當犧牲，故依國有非公用不動產租賃作業程序第55點及第57點規定，基地年租金為當期土地申報地價總額乘以5%，如為古蹟使用者依基地租金之50% 計收，核定如第一審判決附表所示之租金。綜上，上訴人依不當得利規定，先位聲明，請求被上訴人給付17萬4,323元並加計法定遲延利息，及自106年5月9日起至返還系爭土地之日止，按月給付5萬8,108元，非屬正當，不應准許。至其依民法第425條之1規定，備位聲明，於請求核定每月租金2萬9,054元，及給付自106年2月9日起3個月租金計8萬7,162元並計付法定遲延利息，及自106年5月9 日起至返還系爭土地止，按月給付如原審判決附表編號2、3所示租金之範圍內，洵屬正當，逾此部分，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按民法第425條之1 第1項關於推定土地受讓人或房屋受讓人就房屋使用期間於坐落土地有租賃關係之規定，係以讓與之土地及其上之房屋原同屬一人所有為要件。如房屋與土地原異其所有人，房屋與土地間本有其利用關係，即無該條之適用。查於日據時代，000、000地號土地之所有權人為日本國庫，永代借地權人為英商殼牌石油公司，為原審認定之事實。而日據時代，為外國人及外國法人設定之永代借地權，僅係永租權，與業主權即所有權不同（見原審卷㈡第39頁、第43頁之臺灣慣習大要及其翻譯本）。
果爾，英商殼牌石油公司並非000、000地號土地所有權人，自不生與系爭建物同屬一人之問題。又原審認定000 地號土地為英商殼牌集團子公司迺生產會社所有，與系爭建物所有權人同屬英商殼牌集團之公司等情。則000 地號土地與系爭建物既分別為不同公司所有，亦無土地及房屋同屬一人之情形。原審就此未詳加審究，逕以英商殼牌石油公司為000、000地號土地之永代借地權人，及000 地號土地與系爭建物所有人屬同一集團公司，遽認臺灣光復後我國政府僅接收系爭土地但未接收系爭建物，有民法第425條之1 第1項法理適用，推定系爭土地與建物間有法定租賃關係，為上訴人先位之訴敗訴之判決，於法自有未合。上訴人先位之訴是否有理由，既尚待事實審調查審認，其備位之訴自屬無可維持，應併予廢棄發回。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第477條第1項、第478條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 30 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 梁 玉 芬法官 周 舒 雁法官 陳 麗 玲法官 黃 書 苑本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 110 年 1 月 7 日