最高法院民事判決 109年度台上字第2938號上 訴 人 趙一曼訴訟代理人 梁穗昌律師被 上訴 人 闕麗梅
許世珍許綉凉許深育共 同訴訟代理人 張雨新律師上列當事人間請求確認所有權不存在等事件，上訴人對於中華民國108年10月30日臺灣高等法院第二審更審判決（106年度上更㈠字第95號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段0○段00000000
0000000號建物（門牌依序為同市○○路○段1之12號、1之15號、1 之16號，下分稱1665號建物、1667號建物、1668號建物，合稱系爭1樓建物），均為位在大樓1樓之區分所有建物，1665號建物、1667號建物分為被上訴人闕麗梅、許世珍所有，1668號建物為被上訴人許綉凉、許深育共有，如原審判決附圖（下稱附圖）所示各該建號之挑高600 公分騎樓（下合稱系爭騎樓），亦登記分屬伊專有，面積各為A部分22.1㎡、B部分17.54㎡、C部分37.91㎡。上訴人所有之2樓區分所有建物即同上段1038建號（門牌同上路段1號2樓之1、之2，下稱1038號建物）、1039建號建物（門牌同上路段1號2樓之3至之6，下稱1039號建物，與1038號建物合稱系爭2 樓建物），其建物所有權登記有如附圖所示之走廊面積均為 72.62㎡（下合稱系爭走廊）。
惟系爭大樓使用執照圖示，並無系爭走廊，系爭騎樓上方亦從無2 樓走廊地板，可資區隔系爭走廊與騎樓，詎上訴人訴請伊拆除設置於系爭騎樓上空之設施物，請求不當得利，侵害伊權利等情，爰依民法第767條第1項、第765 條及公寓大廈管理條例第4條規定，求為確認上訴人對於如附圖所示A、B、C部分之走廊所有權不存在，上訴人應將各該建物登記謄本標示部如附圖所示A、B、C 部分之走廊登記（下合稱系爭標示登記）辦理塗銷；及於原審追加確認伊對於系爭騎樓之所有權，由2 樓樓地板牆心向外平行延伸至該大樓屋柱最外緣往上及於3 樓樓地板牆心之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。
上訴人則以：系爭走廊雖無實體樓地板，仍為一獨立使用空間
，具構造上獨立性，且經地政機關測繪後辦理登記，歸屬於 2樓產權，伊因信賴登記而買受系爭2 樓建物，應受保護。而騎樓係供公眾通行使用，無法專用，系爭騎樓使用權非及於上方
3 樓樓地板牆心。被上訴人於建物所有權登記40餘年後提起本件訴訟，有違誠信原則，應生失權效力。縱系爭走廊空間非伊所有，亦非被上訴人所有，其等請求確認，欠缺訴之利益，無權要求伊塗銷系爭標示登記；縱登記有誤，亦為公法爭議，應循行政訴訟救濟等語，資為抗辯。
原審審理結果，廢棄第一審所為駁回被上訴人確認上訴人對於
系爭走廊所有權不存在及上訴人應將系爭標示登記辦理塗銷之判決，改判確認上訴人對於如附圖所示A、B、C 部分之走廊所有權不存在，命上訴人應將系爭標示登記辦理塗銷之判決；及准被上訴人追加確認其就系爭騎樓所有權均及於自2 樓樓地板牆心向外平行延伸至系爭大樓屋柱最外緣往上至3 樓樓地板牆心之判決，係以：
㈠系爭走廊位在系爭2 樓建物牆壁外，一部分位於系爭騎樓向上
投影上下對應重疊部分，客觀上並無走廊地板存在各情，為兩造所不爭。系爭走廊既無地板，與下方騎樓間即無構造物相隔，欠缺構造上之獨立性，且無地板可供人立足停留或通行，亦欠缺可獨立使用之經濟效用，系爭大樓竣工平面圖復無此記載，並無依修正前地籍測量實施規則第273 條規定以附屬建物辦理測繪登記之可能，不具備區分所有建物應有之構造上及使用上之獨立性，難認有該區分所有建物存在。系爭大樓使用執照東側面立視圖所標示各樓層之高度，僅表明2 層樓之高度與地面層外之其餘各樓層同為290 公分，並無作為區隔騎樓與走廊界線之標示。
㈡系爭大樓於61年間取得使用執照，62年11月9 日辦理建物第一
次登記，斯時臺灣省政府頒布之「統一規定建物平面圖測繪辦法」，並無得將挑高二層樓高之騎樓於2 樓地板往外之延伸面往上至3樓地板之空間，以走廊名義測繪登記為2樓建物所有權範圍之規定。臺北市大安地政事務所（下稱大安地政所）則稱系爭走廊面積及其位置，係由測量人員於現場依建物建築現況勘測認定後繪於建築改良物成果表（下稱成果表）內據以辦理登記。惟系爭大樓外觀並無系爭走廊之實體可供量測，且使用執照竣工圖於樓地板面積部分，記載系爭大樓1、2層樓面積為1133.13㎡、騎樓面積為145.16㎡ ，並無走廊及其面積之記載，使用執照2 樓平面圖外牆部分，亦未標示有走廊，足見系爭大樓2樓建物並無走廊設計，系爭走廊面積亦未記入該2樓樓地板面積，測量人員將系爭走廊繪製於成果表，係出於錯誤所為，大安地政所就系爭走廊與騎樓界線之說明，難認得作為系爭走廊為系爭2樓建物所有權範圍之依據。
㈢系爭標示登記固有「走廊72.62 平方公尺」之記載，然客觀上
並無系爭走廊，向臺北市建築管理處調取之系爭大樓2 樓平面圖，亦無走廊之標示，難認上訴人所提建照圖為真；且成果表不能作為產權憑證。依社會通念，走廊屬供通行使用，應不致劃設於一般2 樓建物之專有部分，難認上訴人係善意信賴其對於客觀上不存在之走廊有所有權存在，而買受系爭2 樓建物，自難以建物第一次所有權登記，即認全體起造人或區分所有權人均知悉系爭走廊登記之存在並予同意。且不動產所有權無從僅依當事人合意即可憑空創設，對實質不存在之客體，縱有登記，亦不發生登記效力。系爭走廊客觀上既不存在，上訴人辯以被上訴人違反誠信已生失權，其係信賴登記而買受，應受土地法第43條規定保護，取得系爭走廊所有權云云，為無足取。
從而，被上訴人請求確認上訴人對於如附圖所示A、B、C 部分之走廊所有權不存在，應予准許。
㈣系爭騎樓為所屬1 樓建物所有權範圍，為一立體建物空間，可
登記為專有部分，且與無遮簷之人行道有別，為建築物地面層外牆面至道路境界線之平面上方有樓層覆蓋之空間，則自上方覆蓋樓層地板以下至地面層地板，均屬騎樓之空間範圍。系爭騎樓上方相當於2 樓樓地板高度處，並無樓地板或其他構造物相隔，其上方覆蓋者為3 樓樓地板，則系爭騎樓之所有權範圍，除已為上訴人不爭執之「由1樓樓地板往上至2樓樓地板牆心向外平行延伸至該棟大樓屋柱最外緣」部分外，自該2 樓樓地板牆心向外平行延伸至系爭大樓屋柱最外緣往上至3 樓樓地板牆心部分，亦應屬之，與民法第773條規定無涉。
㈤現行建築技術規則建築設計施工編第57條僅規定騎樓淨高不得
小於3公尺，並無不得超於建築物1樓之限制，是騎樓自地面層至其上方頂蓋之高度，縱超過建物1 樓高度，其整體仍屬騎樓之空間範圍。系爭大樓僅有系爭騎樓之設計，無系爭走廊之設計及實體存在，且其使用執照正面立視圖及東側面立視圖均標示自地面往上至3層樓板之高度為600公分，建築物使用執照審查表第3 欄「騎樓是否與核准圖樣相符（淨寬、淨高、地坪高度）」記載「是」，而無任何關於系爭走廊之審查記載，難認系爭走廊之空間為上訴人所有。
㈥從而，自該2 樓樓地板牆心向外平行延伸至系爭大樓屋柱最外
緣往上至3 樓樓地板牆心，既亦為系爭騎樓所有權之範圍，被上訴人請求確認系爭走廊如附圖所示A 部分為闕麗梅所有1665號建物騎樓之所有權範圍，B 部分為許世珍所有1667號建物騎樓所有權範圍，C 部分為許綉凉、許深育所有1668號建物騎樓所有權之範圍，自屬有據，應予准許。地政機關於辦理系爭大樓建物登記時，誤將騎樓上方2 樓樓地板向外延伸至該大樓最外緣之高度以上至3樓樓地板部分之空間，登記為2樓之走廊，致被上訴人就系爭騎樓之權利範圍受侵害，得依民法第767 條第1項規定，請求上訴人塗銷。
㈦綜上，被上訴人依民事訴訟法第247條及民法第767條第1 項規
定，請求確認上訴人對於如附圖所示A、B、C 部分之走廊所有權不存在，及上訴人應將系爭標示登記辦理塗銷，為有理由，應予准許；暨追加確認其系爭騎樓之所有權，均及於自2 樓樓地板牆心向外平行延伸至該大樓屋柱最外緣往上至3 樓樓地板牆心，亦有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
本院廢棄原判決之理由：
㈠按土地及建築改良物（下簡稱建物）登記簿內容，可分為標示
部、所有權部及他項權利部；而建物標示部記載資料欄位包含：登記日期、登記原因、建物門牌、建物坐落地號、主要用途、主要建材、層數、層次、總面積、層次面積、建築完成日期、其他登記事項等資料。而土地登記，係指謂土地及建物有關所有權與他項權利之登記，是以土地登記規則第7 條所指之土地權利，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記，係指所有權部及他項權利部而言，觀諸土地法第37條第1 項及土地登記規則第2條、第4條規定自明。至土地標示部登記完畢後，登記人員或利害關係人發現登記錯誤時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正；但登記錯誤，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正即足，土地法第69條復有明文。又按土地法第43條所謂依本法所為之登記有絕對效力，係為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設，將登記事項賦與絕對真實之公信力；此不動產登記之公信力，目的在於保障交易之安全，因此，須確實有該不動產外觀之存在，此種外觀存在之狀態，為構成信賴不動產登記公信力之基礎，始有對善意第三人之權利加以保護之必要，並非於保護交易安全之必要限度外，承認事實上不存在之物之權利。
㈡查系爭走廊位於2 樓建物牆壁外，其下方並無樓地板可與系爭
騎樓區隔，欠缺構造上及使用上之獨立性；及系爭大樓竣工平面圖無系爭走廊及其面積之記載，使用執照2 樓平面圖外牆部分未標示有走廊，系爭走廊客觀上並不存在，無現況可量測，地政機關係出於錯誤而登記系爭走廊存在等情，為原審認定之事實，足見系爭2 樓建物牆壁外，自始無系爭走廊存在，於上訴人買受系爭2 樓建物時，應無一併成為買受標的之可能，依上說明，似無保護善意信賴不動產登記之適用，則地政機關對於事實上自始不存在走廊實體於該標示部所為之登記，是否為有效登記，已生疑義。且原審既肯認系爭標示登記出於地政機關錯誤所為，卻又肯准被上訴人訴請上訴人塗銷該標示登記之請求，亦不無理由矛盾。倘該走廊之位置、面積，係地政機關非憑實體量測所為之錯誤登記，則該登記在不違反土地法第43條前提下，被上訴人得否以其為利害關係人發現登記錯誤為由，依土地法第69條前段規定，逕向為系爭走廊登記之該管上級機關聲請更正，即足以將錯誤之標示部登記予以糾正？此攸關被上訴人對於上訴人是否有訴請確認系爭走廊所有權不存在及塗銷系爭標示登記之法律上利益存在，暨有無確認系爭騎樓所有權範圍及於與系爭走廊登記範圍重疊部分之必要，自有待釐清。原審以系爭走廊並不存在，逕認上訴人應將地政機關基於錯誤所為之系爭標示登記塗銷，進而確認系爭騎樓所有權範圍及於與該登記重疊部分，稍嫌速斷。上訴人抗辯其無從對地政機關之錯誤登記辦理塗銷等詞，是否全然不可採？仍有詳加研求之餘地。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 18 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 魏 大 喨
法官 李 寶 堂法官 李 文 賢法官 謝 說 容法官 林 玉 珮本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 110 年 8 月 24 日