最高法院民事判決 109年度台上字第2943號上 訴 人 林 光 碧
黃 絹 絹林 育 德林 黃 竣林 毓 青林 建 宇林 凱 業林 士 閎林 建 廷林 ○ ○上 一 人法定代理人 林 博 政
詹 美 玲共 同訴訟代理人 陳 麗 文律師
張 衛 航律師被 上訴 人 蕭謝櫻桃訴訟代理人 徐 慧 齡律師被 上訴 人 蕭 良 鐘
蕭 義 橙上二人共同訴訟代理人 邱 清 銜律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國108 年10月30日臺灣高等法院第二審判決（107年度上字第822號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人在第一審之訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
一、上訴人主張：
(一)上訴人林光碧及兄弟林鐺波、林燿焙、林茂雄（下稱林茂雄4人）就改制前桃園縣○○鄉○○段○○○段43、43-1、43-
5、44、45、46、103、104 地號土地（下以地號簡稱，合稱原土地），與訴外人蕭阿双訂定○○字第65號私有耕地租約（下稱原租約）。蕭阿双死亡後，其子蕭新寶、蕭新衡、蕭阿讚（下稱蕭新寶3人）繼承原租約，於民國44年起續約。
(二)原租約於79年間獲准分割登記，蕭新寶、蕭新衡、蕭阿讚依序登記為○○字第65號、第65-1號、第65-2號租約（下以租約號簡稱，合稱系爭3租約。65-1號租約後改為230號租約，關此租約涉訟部分，業由第一審被告吳梅菊3 人與上訴人於原審成立調解）。嗣改制前桃園縣政府於88年間徵收部分原土地，蕭新寶就剩餘46號內土地訂定65號租約，蕭阿讚就剩餘45號土地訂定○○字第246號租約（下稱系爭65、246號租約）。蕭新寶、蕭阿讚死亡後，各由繼承人即被上訴人蕭謝櫻桃續訂系爭65號租約、被上訴人蕭義橙及蕭良鐘（下稱蕭良鐘2人）續訂系爭246號租約。而林茂雄、林鐺波、林燿焙死亡後，其繼承人依序為上訴人黃絹絹以次3 人、林毓青、林建宇以次5人（此5人為再轉繼承）。
(三)伊從航空照片發現蕭新寶、蕭阿讚於67年7月3日至78年10月
4 日間，各在43、43-1、43-5號土地上建築桃園縣大園鄉○○村○○00鄰00號、23號房屋（下以門牌號簡稱，合稱系爭房屋），蕭阿讚並從事營業行為，已違反耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條承租人應自任耕作之規定。是原租約於分割登記前，已有無效事由，被上訴人繼受之系爭65號、246 號租約均屬無效，即無占有45、46號土地之合法權源，伊自得請求返還及給付不當得利。
(四)依減租條例第16條第1項、第2項、民法第767條第1項、第179條或第184條第1項前段、第185條第1 項前段規定，求為：
1.確認伊與蕭謝櫻桃間系爭65號租約無效，蕭謝櫻桃騰空返還46號土地，並給付如原判決附表（下稱附表）一第1 欄所示金額本息，及自106 年1月1日起至返還該土地之日止，按年給付如附表二第1欄所示金額；2.確認伊與蕭良鐘2人間系爭246號租約無效，蕭良鐘2人騰空返還45號土地，並連帶給付如附表一第3欄所示金額本息，及自106年1月1日起至返還該土地之日止，按年連帶給付如附表二第3 欄所示金額（未繫屬本院者，以下不贅）。
二、被上訴人抗辯：
(一)蕭謝櫻桃：系爭房屋拆除前，係出租人無條件供給之農舍，作為曬穀場及穀倉之用，並置放農耕器具，非供居住使用，蕭新寶或伊均未增建或擴增其使用範圍。國立臺灣大學理學院空間資訊研究中心（下稱臺大空間資訊中心）判讀成果報告所稱系爭房屋有增建及擴建部分，應係蕭新衡、蕭阿讚經出租人同意後所為，且系爭房屋興建範圍均在43、43-1、43-5號土地上，並未逾耕作範圍及減少耕作面積，仍為農舍使用，未變更原使用目的。縱認伊有違約事由，43號土地既為建地，亦無減租條例之適用，租約尚非無效。況伊迄今仍有依約給付租金，並無不當得利。
(二)蕭良鐘2人：系爭246號租約之租賃標的及契約當事人，均與原租約不同，已非同一租約，而係另成立之新租賃關係，並非原租約之續約。況系爭246 號租約之租賃標的未含因徵收而拆除系爭房屋坐落之43、43-1、43-5號土地，且45號土地上本無建物，系爭246 號租約未有不自任耕作之情形；縱認該租約無效，上訴人請求之不當得利亦過高。
三、原審廢棄第一審所為上訴人上開聲明勝訴之判決，改判駁回其該部分之訴，理由如下：
(一)林茂雄4 人就原土地與蕭阿双訂定原租約，蕭阿双死亡後，由蕭新寶3人繼承原租約及續約，於79年間獲准登記為系爭3租約；復經桃園縣政府於88年間徵收部分原土地，該3 租約之租賃標的僅剩45、46號內土地。
(二)林光碧、林鐺波、林燿焙（下稱林光碧3 人）於徵收前之88年4月17日，代表出租人與蕭新寶3人達成協議，約定承租人配合出租人辦理租約終止或變更登記，以利辦理領回抵價地之程序；林光碧3 人及黃絹絹於同年6月8日代表出租人與蕭新寶3 人達成協議，約定承租人於同年月12日前付清新臺幣
129 萬元，出租人收款後出具由佃農具領地上物補償費之同意書；林光碧3人及黃絹絹以次3人（下合稱林光碧6 人）於同年7月22日出具同意蕭新寶3人領取23號房屋補償費之同意書。桃園縣政府業以23號1 樓、23號房屋為徵收查估之地上建築改良物，發給蕭新寶、蕭阿讚補償費。
(三)蕭新寶、蕭阿讚於92年間各與林光碧6 人，依序就46號內土地訂定系爭65號租約、45號內土地訂定系爭246 號租約；蕭新寶之繼承人蕭謝櫻桃、蕭阿讚之繼承人蕭良鐘2 人，各與林鐺波、林燿焙之繼承人林毓青、林建宇以次5 人辦理變更登記，並於104年間續約迄今。衡以系爭65號、246號租約與原租約之當事人及租賃標的有別，且蕭阿讚之繼承人蕭江秋妹，未同為系爭246號租約之承租人，該2租約即非原租約之續約。堪認蕭新寶、蕭阿讚於88年4月17日與林光碧6人合意終止原租約，另外成立系爭65號、246 號租約，因此得在46號、45號內土地耕作；縱其2人於67年7月3日至78年10月4日間，在43、43 -1、43-5 號土地上擴建及新建系爭房屋，蕭阿讚並為營業，違反減租條例第16條應自任耕作之規定，亦屬原租約無效之問題，要與該2租約無涉。
(四)蕭新寶、蕭阿讚於92年間申請訂定系爭65號、246 號租約，僅係依臺灣省耕地租約登記辦法第2 條規定所為行政登記事項，該2 租約仍屬農業發展條例修正施行前已依減租條例訂定之租約；另蕭良鐘2 人於93年間蕭阿讚死亡後，單方辦理租約變更登記亦然，並未變更減租條例租約之性質。況被上訴人均由農會投保，而無勞工保險，應係從事農業耕作，如遇農忙，僱用臨時工人協助，尚非不自任耕作。參以桃園市政府耕地租佃委員會進行調處時，被上訴人表示均按時繳租及耕作，經該會作成其未違反減租條例應自任耕作之規定，租約應予繼續之結論，益徵其無違反減租條例第16條第1 項規定，該2租約仍有效。則被上訴人本於該2租約占有45、46號土地，自無不當得利或侵權行為可言。
(五)從而，上訴人依減租條例第16條第1、2項、民法第767條第1項、第179條或第184條第1項前段、第185條第1 項前段規定，請求為上開聲明之判決，為無理由。
四、本院之判斷：
(一)按取捨證據、認定事實固屬事實審法院之職權，惟法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以判斷事實之真偽，且須合於論理、經驗及證據法則，否則其事實之認定，即屬違背法令。
1.查原土地共有人即出租人林茂雄4人與承租人蕭新寶3人間之原租約，於79年間獲准分割登記為系爭3 租約。嗣桃園縣政府徵收部分原土地前，林光碧3 人於88年4月17日與蕭新寶3人達成協議，約定承租人須配合出租人辦理租約終止或變更登記，以利辦理領回抵價地之程序；並堪認蕭新寶、蕭阿讚於是日與林光碧6人合意終止原租約，另成立系爭65號、246號租約等情，為原審認定之事實。惟林茂雄早於84年5 月00日死亡，繼承人為黃絹絹以次3 人，而依協議記錄所示（一審卷128頁），簽訂該協議之出租人，似僅為林光碧3人，並無黃絹絹以次3人或記載由林光碧3人代表（理）意旨之委託書。倘係如此，則非由出租人全體即林光碧6 人向承租人蕭新寶3 人所為終止租約之意思表示，違反終止權行使之不可分性（民法第263條準用第258條規定），自不生效力。再稽諸桃園縣政府於88年間徵收時，系爭3租約之租期均自86年1月起至91年底、續訂租約6 年（一審卷94、97、99頁）；且遍查全卷，並無林光碧6人與蕭新寶、蕭阿讚於88年4月17日另訂系爭65號、246 號租約之資料；又依卷附桃園縣大園鄉公所92年5 月26日函、私有耕地租約期滿續訂租約申請書（一審卷102、103頁，原審卷一423、425頁）所示，蕭新寶、蕭阿讚於92年間，似係單方申請續訂該2 租約。倘屬實在，則上訴人屢主張黃絹絹以次3 人未參與或委任他人代理為該協議，林光碧6人未與蕭新寶、蕭阿讚於88年4月17日合意終止租約、另訂新租約等節，即非全然無據。乃原審見未及此，徒臆測林光碧3人於88年4月17日係代表全體出租人與蕭新寶3人達成協議，及林光碧6人出具同意蕭新寶3 人領取23號房屋（不含25號房屋）補償費之同意書，即遽認林光碧6 人於該日與蕭新寶、蕭阿讚合意終止原租約，另外各成立系爭65號、246號租約，即有認定事實不憑證據之違法。
2.次查蕭新寶3 人係繼承原租約承租權，於79年間變更登記為分割後3 租約，蕭新寶、蕭阿讚另於92年間，就原土地徵收後剩餘之46、45號內土地，各自申請續訂系爭65號、246 號租約；蕭新寶、蕭阿讚死亡後，各由其繼承人蕭謝櫻桃就系爭65號租約、蕭良鐘2人就系爭246號租約，單方辦理（繼承）變更登記，均續約迄今等情，為兩造所不爭執（原判決 5、6頁）。似見系爭2租約之租賃標的仍為原土地之一部分，該2 租約係源自原租約分割後之65號、65-2號租約。倘係如此，參以蕭新寶、蕭阿讚或被上訴人單方申請系爭2 租約變更或續約登記，桃園縣大園鄉公所或桃園市大園區公所各依臺灣省耕地租約登記辦法第2條、第4條、桃園市耕地租約登記辦法第3條第1項第4款等規定逕行登記等情（一審卷102頁至106頁正面、109頁反面至111頁，原審卷一423、425 頁），則能否僅以該2 租約之租賃標的物減縮為46號、45號內土地，暨原租約之租賃雙方因部分死亡而異動為兩造，致外觀上有所不同，即謂該2 租約非原租約之續約？非無再加研求之必要。乃原審未詳予斟酌，徒以系爭2 租約與原租約之當事人及租賃標的有間，逕認該2 租約非原租約之續約，尚嫌速斷，且有違論理、經驗及證據法則。
(二)按承租人應自任耕作，違反者，原訂租約無效，減租條例第16條第1項、第2項規定甚明。又承租人應自任耕作，係以租約所訂之土地全部為準，如同一租約內有多筆土地，承租人就其中一筆或數筆不自任耕作者，原訂租約全部無效。所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張。故耕地租約無效後，除當事人有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。查兩造就蕭新寶、蕭阿讚於67年7月3日至78年10月4 日間，有無在43、43-1、43-5號土地上建築系爭房屋，不自任耕作之情形，爭執甚烈。第一審、原審先後囑託臺大空間資訊中心依據63年、67年、78年、88年航空照片、地籍圖等件為判讀及補充判讀，業據該中心提出判讀成果報告（一審卷49至
54、62至73頁，原審卷二313至348頁）。原審因認原租約已於88年4月17日合意終止，另成立系爭65號、246號租約，不受原租約之影響，乃未就該判讀成果報告說明其取捨之意見。而系爭房屋是否屬農舍？原租約是否因租賃標的中之43、43-1、43-5號土地有不自任耕作之情形而全部無效？系爭65號、246 號租約倘為原租約之續約，能否仍謂有效？均攸關被上訴人是否無權占有46號、45號內土地，上訴人能否請求騰空返還土地及給付不當得利之判定，有待原審進一步調查釐清之必要。本件事實尚有未明，本院無從為法律上之判斷。
(三)上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
(四)末查，林建宇以次5 人及林毓青均因贈與登記取得45號、46號土地所有權應有部分，而非繼承取得（一審卷90頁反面至92頁）；另43號土地為建地（原審卷一433 頁），有無減租條例之適用？又因不當得利發生之債，同時有多數利得人時，應各按其利得數額負責，並非須負連帶返還責任。案經發回，宜併注意及之。
五、結論：本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 1 月 13 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 沈 方 維
法官 鍾 任 賜法官 陳 毓 秀法官 陳 麗 芬法官 張 競 文本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 110 年 1 月 25 日