最高法院民事判決 109年度台上字第203號上 訴 人 紀子楨訴訟代理人 林開福律師被 上訴 人 蔡杰松上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，上訴人對於中華民國107年4月25日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（106 年度上字第489號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由本件被上訴人主張：臺灣臺中地方法院（下稱執行地院） 105年度司執字第42809號強制執行事件，於民國105年11月30日拍賣訴外人范登科（95年9月17 日死亡）之遺產管理人財政部國有財產署中區分署所管理范登科名下坐落臺中市○區○○段000○00 地號土地（下稱系爭土地）之應有部分5分之1（下稱系爭應有部分），由上訴人以新臺幣（下同）151萬2,000元得標拍定，伊為系爭土地之共有人，已於105年12月1日向執行法院行使優先承購權。上訴人雖向執行法院主張其有最優先之承買權，且得代位訴外人即其債務人高清惠行使優先承買權，惟上訴人已無系爭土地上未辦理保存登記之門牌號碼臺中市○區○○○○街○○號1 樓房屋（下稱系爭房屋）之事實上處分權，不得主張優先承買權，其代位行使高清惠之優先承買權，亦非合法等情。爰求為確認上訴人就系爭應有部分之優先承買權不存在之判決（原審判決確認第一審共同被告林金印之優先承買權不存在部分，未據林金印聲明不服，該未繫屬本院者，不予贅述）。
上訴人則以：被上訴人於101年9月間自訴外人柯通保買賣移轉登記為系爭土地共有人，屬通謀虛偽之意思表示而無效，其無優先承購權，且訴外人磊城國際開發股份有限公司稱已買受被上訴人之系爭土地應有部分，被上訴人亦無提起本件訴訟之必要，況被上訴人受執行法院拍定之通知，未以拍定之同一價格合法行使優先承購權，視為放棄該權利，無受確認判決之法律上利益。訴外人偉祺建設股份有限公司（下稱偉祺公司）於68年1月5日興建「荔枝園公寓」之集合住宅，嗣將系爭房屋及同門牌號碼2 樓房屋（下稱系爭2樓房屋）分別讓與伊及高清惠，伊於76年8月21日僅出售系爭土地，並未讓售系爭房屋予訴外人傅湧沼，且傅湧沼未曾受領該房屋之交付，伊仍為系爭房屋之事實上處分權人，就系爭土地有法定租賃權存在，依民法第425條之1第1項、第426條之2第1項、土地法第104條第1項、民法物權編施行法第8條之5 第3項規定，有優先承買權。偉祺公司為系爭2 樓房屋之原始所有權人，高清惠為該房屋之事實上處分權人，就系爭應有部分均有民法物權編施行法第8條之5第3 項之優先承買權，伊為偉祺公司、高清惠之債權人，亦得代位該2 人行使優先承買權等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，無非以：系爭應有部分於105年11月30 日經執行法院拍賣，由上訴人以151萬2,000元得標拍定之事實，為兩造所不爭執。被上訴人登記為系爭土地共有人，應有部分5分之1，上訴人未能證明被上訴人係基於通謀虛偽之意思表示而取得或已非系爭土地之共有人，被上訴人就系爭應有部分自得主張土地法第34條之1第4項之優先承購權。享有優先承買權之人僅知悉出賣之事實，而不知買賣之條件，尚無從決定是否行使優先承買，被上訴人於同年12月1 日具狀向執行法院主張其就系爭應有部分有優先承購權時，尚無從自拍賣公告知悉拍定價金，自得於106年6月27日再以151萬2,000元拍定價金之條件而行使優先承購權。系爭土地原為上訴人所有，因出售而出具土地使用權同意書予偉祺公司興建「荔枝園公寓」建案房屋，惟該公司發生財務困難，未能付清買賣價款，土地仍登記為上訴人所有，地上建物則未辦理所有權第一次登記，形成亟待解決之問題，故上訴人於76年8月21 日出售系爭土地予傅湧沼之買賣契約書第11條約定：上訴人不負點交土地之義務，地上建物之排除，及上訴人與偉祺公司或各房屋買受人間糾紛之處理，均由傅湧沼自行負責等語，顯見上訴人當時之真意，除出售系爭土地外，連同其對系爭房屋之事實上處分權，一併由傅湧沼負責處理，參以證人傅湧沼於原法院101年度上字第414號事件明白證述買賣標的及價金均包括地上建物，應認上訴人已非系爭房屋之事實上處分權人，無優先承買系爭應有部分之權利。民法物權編施行法第8條之5第3 項之優先承買權，乃法律規定之形成權，一經行使，即生法律關係之變動，倘得由債權人代位行使，債務人同時負有支付同一價格之義務，將使其更陷於無資力之窘境，亦有害債務人締約之自由，使其負擔超出預期之債務，不符合行使代位權旨在防止債務人消極減少其責任財產，以保全及實現債權人債權之目的，且上訴人所稱如高清惠就系爭應有部分行使優先承買權，對系爭2 樓房屋之價值，應有所助益云云，僅屬主觀臆測，並無實據，上訴人不得代位高清惠行使優先承買權等詞，為其判斷基礎。
按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。而徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104條第2項規定，即他共有人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄；且優先購買權之性質屬形成權，他共有人以書面為優先購買權行使之表示者，以該表示之通知到達為處分之共有人時發生效力。又不動產經拍定或交債權人承受時，如依法有優先承買權利人者，執行法院應通知其於法定期限或執行法院所定期限內表示願否優先承買，辦理強制執行事件應行注意事項第44點第1 項定有明文。而強制執行法之拍賣為買賣之一種，即拍定人為買受人，以執行法院代替債務人立於出賣人之地位為出賣，關於買賣條件之通知或行使優先購買權之意思，亦可由執行法院代為或代受，並據為優先購買權是否合法行使或視為放棄之判斷。查兩造所主張不同法律規定之優先購買權，依106年12月1日修正前土地法第34條之1執行要點第10點第7項規定，以上訴人所主張者優先適用，如被上訴人之優先承購權未合法行使或視為放棄，其提起本件訴訟，即無受確認判決之法律上利益。被上訴人於106年6月27日以其誤認上訴人之得標金額為150 萬元，嗣收到上訴人答辯狀，始知為151萬2,000元，因而聲請更正起訴狀所載錯誤訴訟標的價額之意思表示（見一審卷一第204 頁），原審似據此認定被上訴人已合法行使其優先承購權，惟被上訴人所更正者係訴訟標的價額，亦非向執行法院為之，是否得以此項更正，即認被上訴人於該日合法行使優先承購權，尚非無疑。究竟被上訴人何時接到出賣條件之通知？何時表明以同一條件優先承購？其優先承購權有無視為放棄？即攸關上訴人所為被上訴人無受確認判決之法律上利益之抗辯是否可採，原審胥未詳查細究，遽為判決，自欠允洽。次按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己名義行使其權利，為民法第242 條前段所明定。此項代位權行使之範圍甚廣，依同條但書及同法第243 條規定意旨，凡非專屬於債務人本身之財產上權利，而以權利之保存或實行為目的之一切行為，均得為之，不以保存行為為限。又民法物權編施行法第8條之5第3 項規定之優先承買權，可使基地及建築物所有權（含事實上處分權）一體化，除簡化房地異其權利人之法律關係外，亦可增進房地使用、收益及處分之經濟效益，且不具人身之專屬性質。查上訴人向執行法院拍定系爭應有部分，應依所定期限繳足價金，若其代位高清惠行使優先承買權，似得以所繳價金抵付或另代為繳納價金。果爾，高清惠是否因優先承買權之行使，致財務更為惡化？資力益加窘迫？未能受有房地一體之絲毫利益？此與上訴人得否代位行使之認定，所關頗切，非無進一步研酌之必要。原審未詳加推闡明析，徒以上述理由而為上訴人不利之判決，自嫌速斷。又上訴人除代位行使高清惠之優先承買權外，亦主張代位偉祺公司行使優先承買權（見一審卷一第101 頁背面、二審卷第179頁、第197頁背面），原審就後者未予審論，亦有疏略。上訴論旨，指摘原判決不利於己部分不當，求予廢棄，非無理由。末查，上訴人除主張行使自己之優先承買權外，另主張代位行使高清惠、偉祺公司之優先承買權，各優先承買權之權利人不同，被上訴人爭執上訴人不得代位行使，究應如何為訴之聲明？案經發回，宜併注意研究並促被上訴人為適當之聲明，附此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 28 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 鄭 傑 夫
法官 盧 彥 如法官 吳 麗 惠法官 林 麗 玲法官 張 恩 賜本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 109 年 6 月 10 日