最高法院民事判決 109年度台上字第2032號上 訴 人 駱秀針訴訟代理人 蔡志忠律師被 上訴 人 方世樑
三商行股份有限公司上 一 人法定代理人 陳翔玢上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國108年5月22日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（107年度上字第252號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由本件上訴人主張：伊與被上訴人方世樑同為坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○號土地（下稱系爭土地）共有人之一，伊之應有部分為12/63 。方世樑未經全體共有人同意，擅於民國91年12月間，占用原判決附圖所示Α1部分面積 132㎡（下稱Α1部分土地）興建房屋（下稱系爭房屋），並自103年10月1日起，將之出租予被上訴人三商行股份有限公司（下稱三商行），供其經營「美廉社竹南龍山店」。方世樑無權占有Α1 部分土地，無法律上原因而受有使用該部分土地之利益，應償還占用期間即 101年1月1日起至返還土地之日止，按Α1 部分土地申報地價年息5%計算之不當得利價額予伊等情。爰依民法第767條第1項、第821條、第179條之規定，求為命三商行自系爭房屋騰空遷出，方世樑拆除系爭房屋，將占用之Α1 部分土地返還予伊及其他全體共有人，並給付新臺幣（下同） 2萬9,165元，及自106年1月1日起至返還占有土地之日止，按年給付 6,839元之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。
被上訴人則以：系爭土地係方世樑之父母基於與共有人間默示分管約定占有，上訴人之父駱鑑春原為系爭土地共有人之一。方世樑於92年興建、101 年增建系爭房屋時，並曾徵得駱鑑春口頭同意。況方世樑於105年8月間，已取得系爭土地共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，追認其建屋之事實上處分行為，依土地法第34條之1、民法第820條第1項規定，方世樑就Α1部分土地乃有權占有。上訴人按其於系爭土地應有部分比例換算僅得使用 28.95㎡，無從為任何利用，方世樑則可將之出租為使用，其已於106年8月間，將出租三商行所收取之租金，按其他各共有人比例給付完畢。拆除系爭房屋將致方世樑所有之隔鄰房屋龜裂倒塌，並使方世樑遭三商行巨額求償。上訴人於繼承駱鑑春取得系爭土地所有權14年後始為拆屋還地請求，有違誠信，亦屬權利濫用等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審就上開部分所為上訴人勝訴之判決，改判駁回上訴人該部分在第一審之訴，係以：按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，為98年 7月23日修正施行之民法第820條第1項所明定。是次修正之目的，乃為促進共有物之有效利用。倘前開規定修正前所為管理行為，已持續至法律修正後，復已符合修法後所定之多數決人數、比例者，自難認為其管理行為不合法。又為管理行為之時，若僅有應有部分過半，共有人數未過半，事後因共有人數變更，而符合前開法定比例者，本諸促進共有物有效利用之意旨，仍應許其追認，使成為適法之管理行為。查系爭土地原為方世樑及其他共有人所共有，共有人對系爭土地之管理無契約約定，方世樑未經其他共有人同意，於92年興建系爭房屋108㎡、101年增建24㎡，共占用Α1部分土地132㎡，嗣方世樑於103年9月15日與三商行簽立租約，將系爭房屋包括坐落基地出租予三商行，租期自103年10月1日起至108年9月30日，亦屬就系爭土地所為管理行為。方世樑於102年11月21日將系爭土地應有部分1/63移轉予黃詩怡，又於104年11月24日，分別移轉應有部分 4/567、186/567、4/567予黃詩怡、林炫及林琦，復於105年6月2日各移轉登記1/567予林于仙、林予婷、林文華等 3人，上訴人起訴前，系爭土地之共有人為上訴人、方英明、方東三、方信淳、方世樑及原判決附表（下稱附表）一編號六至十一所示方世樑之受讓人（下稱林予婷等 6人），合計為11人，共有狀態如附表一所示。林予婷等6人於105年12月20日、106年1月11日，兩度具狀表明同意方世樑之管理行為。
是方世樑出租系爭房屋之行為（含出租土地），已經系爭土地共有人11人中過半數之7人、應有部分合計過半數之41/63同意。訴訟繫屬中方世樑雖再於106年8月24日，分別將附表二編號十七至二十一所示土地應有部分移轉予鍾雪碧、方鍾金蓮、林鈞澤、方靜、方玉玲等5人（下稱鍾雪碧等5人，與林予婷等 6人合稱林予婷等11人），上訴人則將其應有部分讓與如附表二編號十一至十六所示5人（共有人合計21人），鍾雪碧等5人亦表明同意方世樑之出租行為，是同意方世樑管理行為之共有人計12人（方世樑、林予婷等11人），仍超過現共有人之半數。依上說明，方世樑先前於系爭土地興建、出租系爭房屋及基地之管理行為，自屬合法，被上訴人使用Α1 部分土地，並非無權占有。方世樑占有、出租所受利益，亦非無法律上原因。上訴人請求方世樑返還不當得利，自非有據。至方世樑合法出租後，共有人間如何分配租金利益，則屬另事。從而，上訴人依民法第767條第1 項、第821條規定，請求三商行、方世樑分別遷出、拆除系爭房屋，方世樑返還Α1部分土地予上訴人及其他共有人，及請求方世樑給付2萬9,165元，暨自106年1月1日起至返還占有土地之日止，按年給付不當得利6,839 元，均無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。民法第820條第1項定有明文。共有人就共有物之管理所為同意之意思表示，為所有權權能之行使，必已取得所有權應有部分之共有人，始得為之。準此，受讓不動產應有部分之新共有人，固得自其取得所有權應有部分後，參與管理方法之決定，惟就其加入共有關係前不符上開規定所為之管理，尚無從事後予以追認，使之溯及適法。查系爭土地原為方世樑及其他共有人所共有，共有人對系爭土地之管理無契約約定，方世樑未經其他共有人同意，於92年興建系爭房屋108㎡、101年增建24㎡，嗣於103年10月1 日將之出租予三商行，於102年11月21日將系爭土地應有部分1/63移轉予黃詩怡，又於 104年11月24日，分別移轉應有部分4/567、186/567、4/567 予黃詩怡、林炫及林琦，復於105年6月2日各移轉登記1/567予林于仙、林予婷、林文華等
3 人，再於訴訟繫屬中之106年8月24日，分別將附表二編號十七至二十一所示土地應有部分移轉予鍾雪碧等 5人，方世樑上開建屋、出租行為，係就共有土地所為之管理，為原審所認定之事實。果爾，林予婷等11人，於102年11月21日、104年11月24日、106年8月24日始陸續成為系爭土地所有權人，自不得就方世樑於其等加入共有關係前之建屋、出租行為，事後予以追認，使之溯及適法。原審見未及此，遽謂方世樑先前之管理行為既經林予婷等11人事後追認同意，已符合首揭規定，可溯及認非無權占有及無法律上原因受利益，爰為不利上訴人之判決，不無可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 28 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 鄭 雅 萍
法官 陳 玉 完法官 周 玫 芳法官 王 金 龍法官 王 本 源本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 110 年 5 月 4 日