最高法院民事判決 109年度台上字第2275號上 訴 人 林靖晏訴訟代理人 林更穎律師
張格明律師被 上訴 人 潘秋源訴訟代理人 張欽昌律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國 108年6月4日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（107年度上字第398號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國105年3月間與上訴人簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以新臺幣（下同） 1,850萬元向上訴人購買坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（權利範圍全部，下分別以地號稱之，合稱系爭土地），及其上同段000建號即門牌號○○區○○路○段○○○號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），上訴人未據實告知系爭房屋北側約有3分之1面積之範圍屬違法增建且占用他人土地、東南側有部分面積占用他人土地，反於簽約時保證系爭房屋除頂樓外無其他增建，亦無占用他人土地，迨交屋後伊委託測量公司進行高低落差等現況測量後，始發現上情，伊隨時有遭他土地所有人請求拆屋還地及主管機關依建築法規開罰或強制拆除之風險，嚴重減損系爭房屋之通常效用、契約預定效用及經濟價值，且欠缺上訴人保證之品質，上訴人應負瑕疵擔保責任。系爭房地之適當價格為1,493萬6,564元，伊得請求減少價金356萬3,436元，上訴人受領該部分價金即屬不當得利，應予返還等情，爰依民法第 359條、第 179條規定，求為命上訴人如數給付，及加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（被上訴人逾上開金額之請求，經第一審判決駁回後，未聲明不服）。
上訴人則以：伊出售系爭房地前不知悉系爭房屋有占用他人土地之情事，已表明以現況交屋，被上訴人未就系爭房屋範圍完全鑑界，確認界址無誤後再行點交，有重大過失而不知瑕疵，伊不負瑕疵擔保責任。又被上訴人購買系爭房地時，兩造於 105年間對
93、93-1地號土地辦理鑑界複丈，已標示該土地之相關周邊位置，被上訴人於土地測量過程，知悉系爭房屋占用他人土地之瑕疵，不得再向伊主張瑕疵擔保。且如原判決附圖即 105年12月12日複丈之土地測量成果圖（下稱附圖）所示編號 B部分，非系爭契約之買賣範圍，為被上訴人議定買賣或點交房屋時所明知，兩造間之買賣價金，已低於系爭房地之合理價格，伊無不當得利可言。縱認有減少價金之必要，應僅扣除編號 B部分可能拆除所需費用24萬5,436元等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：兩造於105年3月30日簽訂系爭契約，由被上訴人以總價 1,850萬元向上訴人購買系爭房地，上訴人於同年 5月17日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人指定之訴外人林秀麗，系爭房屋（含排水溝等設施）如附圖所示編號 B、B1、B2、B3、B6、C、D、D1、D4、D7、D8、D9、A1部分占用他人之土地，面積合計為 84.95平方公尺之事實，為兩造所不爭。依系爭契約第2條、第9條、第17條約定及所附標的物現況說明書（成屋）項次18、項次39之勾載，上訴人確有擔保系爭房屋除頂樓外，無增建或占用他人土地等情形。系爭房屋有上開違法增建並占用他人土地情事，致得合法使用之面積減少，有減少價值之瑕疵，欠缺上訴人所保證之品質，被上訴人得依民法第359條規定請求減少價金。依系爭契約第1條關於建築改良物標示之約定，兩造約定之房屋標的係指坐落00-0地號土地上、門牌號碼臺中市○○區○○路 0段000號之000建號建物全部，如附圖所示編號B部分增建第一、二、三層部分，附合於000建號建物（即系爭房屋），為系爭房屋之一部，且仍一併點交予被上訴人使用，應為兩造約定買賣標的範圍。系爭契約未約定被上訴人負有申請鑑界或查看系爭房屋之竣工圖及使用執照等資料之義務。上訴人雖於點交系爭房地予被上訴人前，曾就00、00-0地號土地申請鑑界，承辦人員於同年5月3日複丈時，在該土地邊界埋設塑膠界椿4支，其中3支在土地之南界，其餘1支在2筆土地交界處之北界，界椿均未及於系爭房屋之基地，無從顯示系爭房屋有占用他人土地情形，被上訴人難以由該次鑑界結果知悉系爭房屋如附圖所示編號A1部分占用他人土地。系爭房屋乃一體成型結構完整之建物，坐南朝北，北側鄰接東山路 2段道路，外觀上與一般臨路之透天房屋無異，一般人施以通常注意，無從查覺系爭房屋有占用他人土地之情形，難認被上訴人有何已知或因重大過失而不知系爭房屋有占用他人土地。參諸上訴人於101年5月22日向訴外人邱志豪（嗣改名謝博豪）買受系爭房地，簽訂不動產買賣契約書第 2條所載，顯見上訴人買受系爭房地時，業經賣方告知系爭房屋臨路部分存在增建或占用他人土地之瑕疵，上訴人出售系爭房地予被上訴人時，卻僅擔保頂樓為增建，且無任何占用他人土地之情形，上訴人有故意不告知其瑕疵之情形。系爭房屋既有部分違法增建占用他人土地，被上訴人於買受後，勢必承受遭占用土地所有人請求拆屋還地或主管機關依建築法令強制拆除之風險，無從依約合法使用系爭房屋關於占用他人土地部分，難認該部分房屋未經拆除前，被上訴人未受有損害。依第一審囑託臺中市不動產估價師公會鑑定結果，系爭房地因系爭房屋有占用他人土地之瑕疵，所造成價值減少情形，應於無權占有情況下之評估價格認定之，以系爭土地及系爭房屋價格，扣減增建物價格及拆除違章建築之費用，其適當價格為1,493萬6,564元，被上訴人得請求減少系爭房地價金356萬3,436元。買受人因買賣標的物有瑕疵，依民法第 359條規定向出賣人主張價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。買受人對於因此溢付之價金，得依不當得利之法律關係請求返還。從而，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付356萬3,436 元本息，應予准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘抗辯及聲明證據為不足取與無須再予審酌之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
按取捨證據、認定事實及解釋契約屬於事實審法院之職權，若其取證、認事及解釋並不違背法令或有悖於經驗法則、論理法則與證據法則，即不許任意指摘其為不當，援為上訴第三審之理由。原審本於認事、採證及解釋契約之職權行使，綜合相關事證，合法認定上訴人交付之系爭房屋有上開違法增建並占用他人土地情事，致被上訴人得合法使用之面積減少，有減少價值之瑕疵，欠缺上訴人所保證之品質，被上訴人得依民法第 359條規定請求減少價金。又原判決已認定被上訴人於系爭契約成立時，不知上開瑕疵，上訴人仍應負瑕疵擔保責任。而上訴人於101年5月22日買受系爭房地時，業經賣方告知系爭房屋臨路部分存在增建或占用他人土地之瑕疵，上訴人出售系爭房地予被上訴人時，僅擔保頂樓為增建且無任何占用他人土地之情形，有故意不告知瑕疵之情形。是即令被上訴人於系爭契約成立時，因重大過失而不知上開瑕疵，依民法第355條第2項規定，上訴人仍不得免除瑕疵擔保責任。而調查證據原由審理事實之法院衡情酌量，若認事實已臻明確，自可即行裁判，無庸再行調查。原判決已於理由項下，說明上訴人聲明就系爭房地減少價金之數額再鑑定，無調查之必要，亦無違背法令可言。上訴論旨，猶就原審採證、認事及解釋契約之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 30 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 鄭 傑 夫
法官 盧 彥 如法官 吳 麗 惠法官 張 恩 賜法官 林 麗 玲本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 110 年 1 月 18 日