最高法院民事判決 109年度台上字第3068號上 訴 人 蔡太國
吳晧羽張仁傑張文峯謝秋安共 同訴訟代理人 張本皓律師
羅敏嘉律師被 上訴 人 台灣金聯資產管理股份有限公司法定代理人 施俊吉訴訟代理人 陳永嚴律師上列當事人間請求核定租金等事件，上訴人對於中華民國108 年11月13日臺灣高等法院第二審判決（108年度上字第380號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於核定租金及駁回上訴人其餘上訴，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
一、本件上訴第三審後，被上訴人之法定代理人變更為施俊吉，有變更登記表及經濟部函可稽，據其聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。
二、被上訴人主張：伊於民國103 年11月13日拍得坐落臺北市○○區○○段0 ○段0000地號土地（下稱系爭土地）應有部分4/6後，於104 年2月16日辦妥所有權移轉登記。該土地上建有地下1層、地上5層門牌臺北市○○區○○○路○ 段○○號之區分所有建物（下稱系爭建物），上訴人蔡太國、吳晧羽、張仁傑及張文峯（下稱張仁傑等2 人）、謝秋安依序為2、3、4、5樓之區分所有權人，惟均非土地所有權人。伊前曾訴請上訴人返還系爭土地及給付不當得利，經臺灣臺北地方法院104年度北簡字第10600號民事判決（下稱前案判決）認定兩造間有民法第425條之1規定之（法定）租賃關係確定。伊於提起本件訴訟前對上訴人有租金請求權，惟上訴人迄未給付，兩造又無法協議數額，以系爭土地坐落位置、生活機能，應按土地申報地價總額年息6%計算租金為相當等情。爰依民法第425 條之1第2項規定，求為核定及求為命上訴人給付系爭土地之租金如原判決附表（下稱附表）四、五所示，及自本判決確定翌日起加付法定遲延利息之判決【被上訴人起訴請求核定及求為命上訴人給付如附表一所示租金之判決，經一審核定及命上訴人給付如附表三所示之租金。上訴人及被上訴人各就不利部分之判決，提起上訴及附帶上訴，經原審核定及命上訴人給付如附表四、五所示之租金。上訴人對原判決不利部分，提起上訴，被上訴人就原判決不利部分未聲明不服。其他未繫屬本院部分，不予論述】。
三、上訴人則以：伊等所有建物實際僅占用系爭土地75.68 平方公尺，其餘係由1 樓區分所有權人所占用，被上訴人僅得按
75.68平方公尺計算租金。系爭建物為地下1層、地上5 層，各層占用系爭土地1/6，被上訴人應有部分為4/6，伊等各占用系爭土地僅8.4 平方公尺。系爭土地有嫌惡設施之不利因素，應按系爭土地申報地價年息5%計算為適當。請求法院核定租金事件，屬形成之訴，無使核定租金溯及於起訴前發生效力，被上訴人訴請自104年2月16日起計付租金，為無理由等語，資為抗辯。
四、原審廢棄第一審核定租金及上訴人給付附表三之租金利息超過自本判決確定翌日起算，暨命上訴人自107年9月16日起給付超過附表五計算租金之判決，改核定租金如附表四、五所示，及判命上訴人如數給付被上訴人，就該廢棄部分駁回被上訴人之訴；並駁回上訴人其餘上訴及被上訴人之附帶上訴，無非以：被上訴人於103 年11月13日拍得系爭土地應有部分4/6，於104 年2月16日登記為所有權人，該土地上之系爭建物第2、3、4、5層樓依序為蔡太國、吳晧羽、張仁傑等 2人、謝秋安所有，惟該5 人均非系爭土地所有權人。被上訴人前曾訴請上訴人返還土地及給付不當得利，前案判決以兩造存有民法第425條之1規定之法定租賃關係，駁回被上訴人之訴確定。上訴人從未付租予被上訴人，兩造間未能協議租金數額等情，為兩造所不爭。兩造在系爭建物得使用期限內，就系爭土地推定有租賃關係，無法就租金達成協議，被上訴人訴請法院核定及上訴人給付租金，洵屬有據。參酌系爭建物為地下1層、地上5層（共6層），訴外人陳美枝所有1樓及地下1 層區分所有建物，就系爭土地應有部分為62/186（2/6 ），暨系爭3樓於78年10月3日買賣時所載基地標的為系爭土地應有部分1/6 等情，可知系爭建物每層樓配賦系爭土地（129平方公尺）應有部分1/6（21.5平方公尺）。系爭建物前方空地供上訴人出入，周邊亦有部分供作法定空地，兩造就系爭建物使用之系爭土地全部有租賃關係存在。上訴人辯稱僅就實際占用之75.68 平方公尺成立租賃關係，為無足取。上訴人所有系爭建物4層，共使用系爭土地應有部分4/6（86平方公尺），即對應配賦被上訴人之應有部分。審酌系爭土地位於臺北市○○○路，緊鄰建國高架道路、台電公司變電所，距離第一殯儀館僅200 公尺，附近有各式商店，生活機能完善，並有殯葬用品店、配電變電所之嫌惡設施等一切因素，認地租按每年申報地價年息6%計算為適當公允。請求法院核定租金之訴，為形成之訴，土地所有人得併請求核定租金及占用人給付租金，以符訴訟經濟原則，若不讓核定租金有溯及效力，土地所有人在核定前所受土地無法使用之損失無從請求者，有失情理之平，是被上訴人得請求上訴人給付起訴前之租金。按系爭土地之申報地價年息6%，乘上上訴人各層占用土地之面積（21.5平方公尺），計算其等自104年2月16日起至107年9月15日止之租金各為新臺幣（下同）43萬7482元（如附表四所示），及自107年9月16日起按當年申報地價年息6%計算之租金（如附表五所示）。又法院核定地租之形成判決確定後，上訴人方知租金額，迨本判決確定翌日起，始負給付遲延利息之責。從而，被上訴人依民法第425條之1第2項及第421條規定，請求核定及上訴人給付如附表四之租金43萬7482元本息，暨如附表五所示之租金，為有理由；逾上開範圍之其餘請求，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
五、本院判斷：按請求法院核定租金之訴，屬形成之訴，僅得自請求核定之意思表示時起算，不得請求承租人給付該意思表示前之租金。被上訴人提起本件訴訟，請求法院核定租金，一併請求上訴人給付核定之租金，則核定租金判決之效力，應自被上訴人請求核定之意思表示時即起訴狀繕本送達上訴人之日起算，至建物得使用期限為止。原審反此見解，認核定租金之判決有溯及效力，逕將被上訴人登記為土地所有權人之104 年
2 月16日核定為租金起算日，進而計算上訴人自該日起應給付之租金如附表四、五所示，於法自有違誤。上訴論旨，指摘關此部分之原判決違背法令，求予廢棄，為有理由。
六、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 1 月 14 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 陳 靜 芬法官 李 媛 媛法官 石 有 為法官 林 金 吾本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 110 年 1 月 26 日