最高法院民事判決 109年度台上字第3117號上 訴 人 新竹縣政府法定代理人 楊文科訴訟代理人 許美麗律師
蔡麗雯律師古旻書律師被 上訴 人 朱家明訴訟代理人 鄭勵堅律師
李佳玲律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國 108年11月12日臺灣高等法院第二審判決（108年度重上字第474號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國105年9月間參與上訴人招標之竹北市○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）設定地上權（下稱系爭地上權）案得標，兩造乃於106年2月22日簽訂契約書（下稱系爭契約），由伊向上訴人承租系爭土地，約定「按年計收土地租金，並以當年度土地公告地價年息5%再 6折計算年土地租金，年土地租金隨每期公告地價之調整而隨同調整」（下稱系爭地租約定），伊並按106年度公告地價新臺幣（下同） 2,200元/㎡，計付當年度（ 313日）租金183萬470元。詎系爭土地之公告地價於107年1月1日起調整為7,938元/㎡，上訴人據之請求伊給付107年度租金770萬1,931元。前開租金額較前一年度原約定租金漲幅高達261%，顯逾兩造簽約前20年間新竹縣公告地價平均年漲幅約9.8%之常態，非伊締約當時所得預料，如依系爭地租約定內容要求伊履行，對伊顯失公平等情。爰依民法第227條之2規定，求為判決變更系爭地租約定，於系爭地租約定增加「自 107年起，其年租金應限制以每年土地租金漲幅相較前一年度以調整6%為上限，但土地租金如低於依法應繳納之地價稅時，改按地價稅金額計收」之內容。並於原審追加聲明求為命上訴人就上開變更內容，於系爭地上權設定之地租欄位為變更登記之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。
上訴人則以：系爭地租約定內容於公開招標時已載明於相關文件上，基於契約嚴守及契約神聖原則，被上訴人不得以情事變更為由請求調減地租。民法第835條之1第1 項為地上權地租調整之特別規定，訴請法院增減地租，必以地上權設定後，土地本身價值有昇降致依原地租給付顯失公平者為限。公告地價依法每 2年評估調整 1次，竹北市臺科大特區近年之買賣、收益價格，均為被上訴人所知悉，系爭土地調整公告地價情形，非兩造締約當時所不得預料。又系爭土地非既有國有土地之出租或適用促進產業升級條例之案件，自不受行政機關就國有土地及前開條例所為函釋之拘束等語，資為抗辯。
原審以：被上訴人於105年9月間參與上訴人招標之系爭地上權案得標，兩造於106年2月22日簽立系爭契約為系爭地租約定。嗣締約後，即以公告地價2,200元/㎡計算106年度（313日）租金為183萬470元。系爭土地於 107年1月1日起公告地價調整為7,938元/㎡，依系爭地租約定計算 107年度租金為770萬1,931元等情，有上訴人招商公告、投標須知節本、系爭契約、土地登記簿謄本、上訴人公函在卷可稽，堪信為真。觀諸88年 4月21日增訂民法第227條之2規定之立法意旨，可知情事變更原則為誠實信用上位概念，不因法律已有具體個別規定即排除適用。物權編於99年 2月23日增訂民法第835條之1規定，亦僅就地上權之特性，說明於土地價值增減時，可能構成情事變更，得請求法院增減及酌定地租，並非民法第227條之2規定之特別法，亦無後法優於前法之關係，自不排除民法第227條之2規定之適用。民法第227條之2規定，係就法律關係發生後，其基礎或環境於法律效力終了前，發生非當初所得預料之劇變，如仍貫徹原定之法律效力，顯失公平者，規定法院得依情事變更原則加以公平裁量，而為增減給付或變更其他原有之效果。應綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事，判斷是否發生非當初所得預料之劇變。查系爭地上權招商公告所附投標須知及系爭地租約定，固明定按年計收地租，其計算方式係「以當年度之土地公告地價年息5%再 6折計算，且年土地租金隨每期公告地價之調整而隨同調整」，依招標資料可知系爭土地位置、面積、使用現況及分區、建蔽率、容積率，及 105年公告地價2,200元/㎡、公告現值 4萬1,700元/㎡等情，被上訴人得標後以該條件簽立系爭契約，是兩造締約之基礎，係以上訴人所提供上開資料為據。查規定地價後，每2年規定地價1次；公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報。此觀平均地權條例第14條本文、平均地權條例施行細則第21條前段規定自明。就每年租金之給付，被上訴人雖得預見將有所調整，惟其調整內容係與公告地價連結。兩造締約前，新竹縣土地於20年間（86年至106年）公告地價每次平均漲幅約9.8%（每年約3.43%），96年度調漲16.34%為最高，102年、105年則各為14.56%、15.93%，有歷年公告地價調幅表可稽，此與系爭土地於105、107年公告地價調漲達261%相較，後者顯已悖離該縣公告地價長期漲幅之常態。鄰近系爭土地之相關設施、道路等可提昇土地價值之有利因素，均於兩造簽約前已存在，其後無明顯變化，103年至105年間公告地價未有相應之調整等情，為上訴人所是認，足見系爭土地公告地價與市價長年以來存有相當落差，歷次公告地價調整幅度並未因此受有影響，被上訴人信賴之基礎亦以此公告地價常態漲幅為限，上訴人謂被上訴人明知公告地價顯低於市價，得預見公告地價大幅調漲至與市價相當比例云云，尚非可採。次查招標公告載明：「土地開發建設期限：得標人應於完成地上權設定登記之日起 1年內取得核准籌設，並依私立高級中等以下外國僑民學校及附設幼兒園設立及管理辦法第14條規定，於核准籌設後 3年內完成籌設立案」，設定地上權期限為完成地上權設定登記之日起算70年，堪認被上訴人設定系爭地上權，符合系爭土地使用分區，並與上訴人設立外僑學校之政策需求相關，非單純之租地建屋。被上訴人設定地上權後，已在系爭土地建築校舍、對外招收學生，為符合地上權設定目的之使用。被上訴人於 106年度繳納租金為183萬470元，如按20年來每次平均漲幅9.8%估算， 107年應繳租金僅為234萬3,761元，與上訴人主張之770萬1,931元相較，後者增加之負擔額為535萬8,170元，乃原「預期」繳納租金之3倍。就以學費為主要收入來源之被上訴人言，顯屬沈重。參以106年5月2日修正之「促進民間參與公共建設公有土地出租及設定地上權租金優惠辦法」（下稱促參優惠辦法）第2條第1項第2 款，將每年租金漲幅增訂6%上限，其修訂理由明揭在地租與公告地價調整連動之情形，於當年地價漲幅逾50% 時，即會影響承租人原財務之規劃，故為是次修訂。可徵系爭土地公告地價漲幅261%，影響被上訴人財務規劃至鉅。系爭地上權招標程序固無促參優惠辦法適用，然該辦法所定原租金計收標準亦係按國有出租基地租金計收標準6折計算（國有非公用土地設定地上權作業要點第5點第3款規定地租以土地申報地價年息 1%至5%計算），系爭地上權係以設置外僑學校者為招商對象，其財務規劃能力難認優於促參優惠辦法之廠商，益見261%之漲幅，已逾被上訴人於締約時所得預料之範疇。參酌前述促參優惠辦法所定標準，及臺北市、臺中市、桃園市就市有非公用土地設定地上權之租金，亦均設有6%漲幅上限之規定，可為公有土地地上權人財務規劃合理承擔範圍之參考，是系爭地上權之年租金，固依系爭契約第6條第1項約定計收，但應增設每年地租漲幅不得逾6%之上限規定。再促參優惠辦法及臺中市、桃園市就公有地出租所訂單行規定，均另設租金如低於應納地價稅時，改按地價稅計收之下限門檻，上訴人因系爭土地 107年公告地價調漲之結果，應納地價稅額為244萬5,057元，已逾當年度依上開限度6%計收租金之結果，自應增列此計收下限之例外規定，以符公平。復查系爭地上權業已辦畢登記，載明地租如系爭地租約定，有系爭土地查詢資料可憑，是被上訴人就前揭地租變更後之內容，請求上訴人辦理變更登記，以符公示要求，亦屬有據。從而，被上訴人就兩造間系爭地租約定，依民法第227條之2第1項規定，聲請自107年起，其年租金漲幅應限制較前 1年度以調整6%為上限，但地租低於依法應繳納之地價稅時，改按地價稅金額計收，應予准許，逾上開範圍，則非有據等詞，為其心證之所由得。因就第一審判決關於駁回上開應准許部分，予以廢棄，改判如原判決主文第2 項所示（即系爭地租約定增加「自 107年起，其年租金應限制以每年土地租金漲幅相較前一年度以調整6%為上限，但土地租金如低於依法應繳納之地價稅時，改按地價稅金額計收」之內容），並依被上訴人之追加聲明，命上訴人就前開租金調整內容，於地上權設定之地租欄位為變更登記。
按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1 項定有明文。上開規定，於物權關係上所為債權約定，亦應適用。又民法第835條之1第1 項規定：「地上權設定後，因『土地價值之昇降』，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之」，乃有關情事變更原則態樣之一，非謂除土地價值之昇降以外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增、減其租金。查系爭土地位於新竹縣，該縣土地於86年至106年公告地價之平均漲幅約 9.8%（每年約3.43%），105年公告地價為2,200元/㎡，107年調漲為7,938元/㎡，調漲幅度為261% ，此計算租金所憑之公告地價「漲幅」，非兩造締約當時所得預料，為原審所確定之事實。被上訴人於原審陳稱：上訴人於107年1月初依前開公告地價大幅調漲租金，被上訴人請求調降未果，乃先按 106年公告地價，於約定之租金給付期限107年1月31日，繳付 107年度租金213萬4,574元等語，並有匯款申請書及上訴人函在卷可稽，且上訴人亦不爭執前開繳款之事實（見原審卷第
145、274、276、291頁）。原審依民法第227條之2 第1項，參考臺北市等直轄市所訂規定及促參優惠辦法，諭知自 107年起，其年租金漲幅應限制較前 1年度以調整6%為上限，但地租低於依法應繳納之地價稅時，改按地價稅金額計收。即於系爭地租約定適用當年度公告地價計算結果，將致該年度地租較前一年漲幅逾6%時，該年度地租即應「減其給付」至上開上限，並以依法應繳納之地價稅為下限。爰為上訴人不利之判決，經核於法並無違背。上訴論旨，復執陳詞，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 8 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 鄭 雅 萍
法官 陳 玉 完法官 周 玫 芳法官 王 金 龍法官 王 本 源本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 110 年 4 月 14 日